筆者于數(shù)年前在美國(guó)也是一個(gè)普通的留學(xué)生，體會(huì)過(guò)作為一個(gè)留學(xué)生到處租房的艱難。在加拿大和在美國(guó)一樣，要想租一間條件比較好的公寓或者Condo，房主往往要求房客有良好的信用及要求提供工作證明。稍微好說(shuō)話的房東即使不要求這些，至少你也得提前交納幾個(gè)月甚至一年的租金作為抵押。住在House里同別人分租，運(yùn)氣好的同學(xué)碰到通情達(dá)理的房東，大家相安無(wú)事，甚至還能交上朋友�？墒侨绻\(yùn)氣不好，加上大家年齡相差懸殊，觀念不同，身份不同，碰上不太理解別人的房東，那就只有受氣的份，要不就得不停的搬家，嘗盡世態(tài)炎涼，顛沛流離的苦。
于是一些家境比較好的同學(xué)就想到了為何不在加拿大購(gòu)置一套房產(chǎn)？既能自己住，又能投資。幾年以后即使回國(guó)再賣(mài)掉，除了不用付租金替房東還貸款，還能賺得一筆房屋的增值。有更聰明的同學(xué)，甚至買(mǎi)了更大的房子，除了自住，還當(dāng)上了房東，讓別人為你負(fù)擔(dān)貸款和地稅！
留學(xué)生自己買(mǎi)房做房東其實(shí)并不是什么夢(mèng)想。尤其在加拿大這個(gè)鼓勵(lì)私人投資的自由國(guó)家，外國(guó)身份的人置業(yè)投資是受到歡迎的。但是筆者作為地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，在幫助許許多多的留學(xué)生買(mǎi)房賣(mài)房的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了一些值得提醒的問(wèn)題，在這里歸納出來(lái)供打算買(mǎi)房的留學(xué)生參考。
以下總結(jié)出的幾個(gè)方面，均出自于筆者在幫助同學(xué)們買(mǎi)賣(mài)房屋工作中的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)。在買(mǎi)房前，了解自我，掌握相關(guān)政策規(guī)定，三思而后行。
1、通過(guò)以下測(cè)試，方可考慮買(mǎi)房：
如果你是一個(gè)國(guó)際留學(xué)生，如果你有想法自己買(mǎi)房。在決定買(mǎi)房前，審視一下自己，是否符合下面的要求。只有對(duì)下面的問(wèn)題的回答都是Yes，筆者才建議繼續(xù)將本文看下去，否則請(qǐng)暫停在加拿大買(mǎi)房的計(jì)劃！
你是否年滿18周歲？你的父母是否真正同意你在加拿大投資置業(yè)，并已經(jīng)準(zhǔn)備好足夠的資金(最低至欲購(gòu)房款的10% --15%，而且這筆款項(xiàng)已經(jīng)存在加拿大的銀行或短期內(nèi)確定能匯到加拿大的銀行帳號(hào))？買(mǎi)房以后，能否有充足的預(yù)算，支付得起每個(gè)月的供房費(fèi)用？你是否具備基本的理財(cái)能力？你是否有較嚴(yán)格的自律及掌握基本的與人溝通的技巧？在擁有了你自己的房產(chǎn)后，如果要出租給他人，你能否與人和平相處？自己做房東，管理房屋及與他人相處，是否確定不會(huì)影響學(xué)習(xí)？
以上幾個(gè)方面的考量缺一不可。首先加拿大是不承認(rèn)18歲以下的人(Minor)所簽定的法律文件的，包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同。其次，在加拿大購(gòu)房，首期款即使是10%--15%，折合成人民幣，也需要十幾萬(wàn)至幾十萬(wàn)，中國(guó)有嚴(yán)格的外匯管制。因此，即使家里在國(guó)內(nèi)準(zhǔn)備了這筆錢(qián)，由于外匯管制，在簽定購(gòu)房合同以后到房屋交割(一般是30天每 90天)這段時(shí)間以內(nèi)，如果沒(méi)有相應(yīng)的渠道，也很難將首付款到位。
買(mǎi)房首先牽涉到算經(jīng)濟(jì)帳，獲得房產(chǎn)后要繳水電氣費(fèi)或Condo的管理費(fèi)，地稅，銀行的貸款，如果沒(méi)有基本的理財(cái)能力，不量入為出，會(huì)很快入不敷出，山窮水盡，到那時(shí)，就和出國(guó)留學(xué)的目的本末倒置了。具體每個(gè)月的供房款是多少，針對(duì)不同的房子，相信每一個(gè)負(fù)責(zé)任的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都會(huì)在買(mǎi)房以前幫助你仔細(xì)地預(yù)算一下的。
無(wú)論是自住還是出租，自己是房主了，都要和各種人打交道：經(jīng)紀(jì)人，貸款人，律師，會(huì)計(jì)師，政府工作人員，房屋維護(hù)保養(yǎng)人員乃至鄰居及房客。接觸的面會(huì)比較廣，與人交往的能力與溝通的技巧相應(yīng)就會(huì)比只做房客要求多一些。為什么做房主反而要更多的自律呢？因?yàn)榉孔邮悄阕约旱模紤]房產(chǎn)的保值及增值，房前屋后的整理，室內(nèi)的清潔衛(wèi)生，房屋的維護(hù)保養(yǎng)，都需要付出心血。如果自己不注意平時(shí)維護(hù)，以后房屋不能保值增值，吃虧的還是自己。做房客時(shí)，需要跟房東及其他房客打交道，而自己做房主了則需要學(xué)會(huì)如何與鄰居相處，如何與房客打交道。
此外，最重要的一點(diǎn)。無(wú)論是買(mǎi)房還是繼續(xù)租房，我們都不要忘了，我們出國(guó)是為什么來(lái)了，所以思考問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)該以不影響學(xué)業(yè)為準(zhǔn)！
2、了解房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律，如果現(xiàn)在只想短期持有房產(chǎn)，不易購(gòu)房。
在這里，筆者不想詳訴在加拿大如何買(mǎi)房和賣(mài)房，筆者在以前的許多文章中已經(jīng)非常詳盡地講述了買(mǎi)賣(mài)房屋的具體過(guò)程及常見(jiàn)問(wèn)題和注意事項(xiàng)。其實(shí)無(wú)論是對(duì)國(guó)際留學(xué)生，外國(guó)人還是加拿大居民，房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程除了本文后面將要詳述的非常重要的兩點(diǎn)以外，其它都是一樣的。
但是針對(duì)留學(xué)生很有可能只會(huì)在加拿大居住短期的幾年的特點(diǎn)，所以筆者希望通過(guò)分析一下目前多倫多的房產(chǎn)市場(chǎng)行情，對(duì)通過(guò)以上的自我審核，打算買(mǎi)房的留學(xué)生朋友提出一點(diǎn)參考意見(jiàn)。
現(xiàn)在多倫多的房產(chǎn)經(jīng)過(guò)近十年的持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，已經(jīng)到了價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的階段。即使你買(mǎi)的房屋在相對(duì)升值的地段，也不能期望在一年之內(nèi)轉(zhuǎn)賣(mài)會(huì)有很高的收益。讓我們算一筆帳，多倫多的房?jī)r(jià)從2001年到現(xiàn)在，每年的平均漲幅在5%--7%之間，而從今年的總體情況來(lái)看，價(jià)格不會(huì)下跌，但增幅不會(huì)象以前一樣那么明顯，假設(shè)在3%左右，那么兩年以后的房?jī)r(jià)，在房屋狀況基本不變的情況下，將會(huì)是現(xiàn)在的106%左右。考慮到買(mǎi)房時(shí)付出各項(xiàng)費(fèi)用，包括：(1)律師費(fèi)，通常是$1200--$1300；(2)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：房?jī)r(jià)的1%左右。還有將來(lái)賣(mài)房子時(shí)候的費(fèi)用：(1)律師費(fèi)：$600--$800；(2)房產(chǎn)交易費(fèi)用：房?jī)r(jià)的4%左右。前前后后加起來(lái)，房屋的買(mǎi)賣(mài)交易成本就在房?jī)r(jià)的6%。所以說(shuō)，即使在未來(lái)的兩年里，房產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)幅度仍然保持在每年3%左右，如果在這兩年以內(nèi)就賣(mài)房，勢(shì)必就沒(méi)有什么贏利了。你所支付的貸款利息，地稅，管理費(fèi)或者水電氣費(fèi)，也就相當(dāng)于你同期租房的費(fèi)用。
所以筆者建議，兩年之內(nèi)打算回國(guó)的同學(xué)，不適合買(mǎi)房！
3、銀行對(duì)房屋貸款有嚴(yán)格的規(guī)定，但首付10%--15%仍然有可能。
首先在加拿大安省購(gòu)置房產(chǎn)，任何身份的人都有權(quán)利向銀行申請(qǐng)房屋貸款。但銀行在審核房屋貸款時(shí)對(duì)非安省居民有相對(duì)嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制和規(guī)定。即使加拿大的公民或安省的永久居民在申請(qǐng)房屋貸款時(shí)，銀行通常審核兩個(gè)指標(biāo)：(1)購(gòu)房者的信用，根據(jù)購(gòu)房者的信用來(lái)判斷貸不貸款給你；(2)購(gòu)房者的家庭年收入，根據(jù)家庭年收入來(lái)判斷，貸多少款給購(gòu)房者。如果按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，作為國(guó)際留學(xué)生，既沒(méi)有相應(yīng)的信用記錄，又沒(méi)有實(shí)際的收入，似乎就沒(méi)有希望貸款買(mǎi)房了。其實(shí)不然，在這里銀行還有一個(gè)變通的規(guī)定，對(duì)于沒(méi)有信用，或信用不好，沒(méi)有收入或收入不夠的情況，只要購(gòu)房者自己支付房款的35%，銀行視同無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貸款，就會(huì)將剩下的65%貸給購(gòu)房者。而且貸給你的款將會(huì)是比較優(yōu)惠的貸款利率。
那如果沒(méi)有足夠的35%首付款，是不是就不能買(mǎi)房子了呢？答案是，還是可以買(mǎi)房。實(shí)際上，作為國(guó)際學(xué)生，如果沒(méi)有足夠的35%，要想貸款買(mǎi)房，唯一能做的文章就是如何湊齊這銀行要求的35%首付款，爭(zhēng)取到65%相對(duì)優(yōu)惠的銀行第一貸款(First Mortgage)。第二貸款(Second Mortgage)就是渠道之一。一些小的金融機(jī)構(gòu)甚至一些投資者愿意承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，以相對(duì)高的利率貸款給一些首期不足的購(gòu)房者。這樣一來(lái)，就給自己的首期款不足35%的購(gòu)房者提供了一個(gè)可以買(mǎi)房的機(jī)會(huì)。但是由于這種貸款對(duì)債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，所以對(duì)購(gòu)房者自己的首付比例還是有相應(yīng)的要求的。比如現(xiàn)在國(guó)際留學(xué)生買(mǎi)房最少自己要準(zhǔn)備房款的10%--15%。
在考慮Second Mortgage時(shí)有兩個(gè)問(wèn)題值得注意：一是，第二貸款的利率通常會(huì)比較高，往往比最優(yōu)惠的第一貸款利率高出好幾個(gè)百分點(diǎn)。但好在這種貸款通常還款方式比較靈活。常規(guī)的做法是貸款沒(méi)有到期以前每月只支付利息，不用償還本金，等貸款期到期時(shí)一次性償還本金；第二，是有了第二貸款，相應(yīng)的以后每個(gè)月的房屋維持費(fèi)用會(huì)比較高。所以在考慮Second Mortgage時(shí)，一定要做好預(yù)算，不能讓自己以后每個(gè)月入不敷出。
4、事先了解稅收政策，提前準(zhǔn)備，賣(mài)房時(shí)不吃虧。
談到加拿大的稅收，很多同學(xué)可能想自己又不是加拿大的永久居民，又沒(méi)有工作收入，有關(guān)稅收的法律跟自己沒(méi)有什么關(guān)系。如果你沒(méi)有在加拿大購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，你可以這么想，基本上不用和稅務(wù)部門(mén)打交道。可是如果你要買(mǎi)房，就必須事先考慮以后賣(mài)房時(shí)，稅收的問(wèn)題。在加拿大安省買(mǎi)房的時(shí)候，非加拿大居民和加拿大居民的操作程序，各項(xiàng)稅收及手續(xù)費(fèi)都是一樣的。但是在房屋出售的時(shí)候，是否安省稅務(wù)居民(Non-residency Provision of the Income Tax Act)，在稅收上繳及房產(chǎn)交接時(shí)律師的房款交付程序就有天壤之別了。
作為安省的稅務(wù)居民，買(mǎi)的房子在賣(mài)掉的時(shí)候，只要是自住，房產(chǎn)無(wú)論有多大的增值，都不用繳納資產(chǎn)增值稅。而如果你不是安省稅務(wù)居民，那么在以后你賣(mài)掉自己的房產(chǎn)的時(shí)候，即使該房產(chǎn)是你的常駐居所，你仍然要繳納資產(chǎn)增值稅。具體舉例資產(chǎn)增值稅的計(jì)算如下：假設(shè)同學(xué)A在三年前買(mǎi)了一個(gè)Condo單元，用來(lái)自己住，當(dāng)時(shí)買(mǎi)房的價(jià)格為$150000.00。今年該同學(xué)畢業(yè)回國(guó)，將這套Condo賣(mài)掉，售價(jià)$200000.00。除去律師費(fèi)，交易費(fèi)及其它各項(xiàng)費(fèi)用，該房產(chǎn)給A同學(xué)帶來(lái)的資產(chǎn)增值(Capital Gain)為$38000.00。
如果A同學(xué)是安省稅務(wù)居民，這$38000.00全部歸A同學(xué)所得，不用交稅；如果A同學(xué)不是安省稅務(wù)居民，那么這筆Capital Gain的50%是Taxable的，即需要計(jì)入當(dāng)年的個(gè)人收入，按照相應(yīng)的比例交稅，按照現(xiàn)有的比例，大概要交$8000元左右的所得稅。
更需要提醒的是：一旦A同學(xué)被確定為非安省稅務(wù)居民，在房屋交接的時(shí)候，還拿不到自己應(yīng)該能拿到的全部房款。即使該房屋沒(méi)有Capital Gain，賣(mài)方律師必須按照法律規(guī)定將全部房款的25%扣留，直到A同學(xué)到稅務(wù)部門(mén)辦理好相關(guān)繳稅手續(xù)，拿到一個(gè)叫做Clearance Certificate的稅務(wù)文書(shū)證明已經(jīng)繳納了所有相應(yīng)的稅收，才能將剩下的25%房款拿回。這意味著，如果你不提前做好相應(yīng)的稅務(wù)準(zhǔn)備工作，可能在你賣(mài)房的時(shí)候，還要先支付一筆稅金，然后才能拿到全部的房款！
那么國(guó)際留學(xué)生能不能成為安省稅務(wù)居民呢？答案是肯定的，如果你找到一個(gè)好的會(huì)計(jì)師好好咨詢一下，辦理相關(guān)的手續(xù)，你就能成為安省稅務(wù)居民。有意思的是，如果你成為一個(gè)合格的安省稅務(wù)居民，由于你沒(méi)有正式的收入，可能你還能每年還能得到政府一定的退稅，金額有幾百元，算起來(lái)每年買(mǎi)一套PSP應(yīng)該是夠了！
筆者建議關(guān)于稅務(wù)方面的詳細(xì)問(wèn)題，還是應(yīng)該找專業(yè)并且負(fù)責(zé)任的會(huì)計(jì)師去了解。還有就是無(wú)論是買(mǎi)房的時(shí)候還是賣(mài)房的時(shí)候，找一個(gè)專業(yè)負(fù)責(zé)，能誠(chéng)心為留學(xué)生著想的律師也同樣十分重要。
(來(lái)源：加拿大《星星生活》 文：楊洪)
