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轉(zhuǎn)型年代的中國房地產(chǎn)，“中小戶型”和“中低收入”反復出現(xiàn)是今后的政策導向
★ 文/聶梅生
連續(xù)三年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控使我們終于認識到，中國的房地產(chǎn)業(yè)正在進入一個轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)型期的特點和標志是什么？我提出三點供討論，就是從住宅的商品屬性向公共產(chǎn)品屬性轉(zhuǎn)移，從住宅的投資功能向使用功能轉(zhuǎn)移，以及從資源消耗型產(chǎn)業(yè)向資源節(jié)約型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。
住宅是一種商品，與其他的商品一樣在市場經(jīng)濟中有一只無形的手在調(diào)控它的價格。但是，區(qū)別于其它商品的是住宅有雙重功能，有商品屬性又有公共產(chǎn)品屬性。此前在房地產(chǎn)領域中，重視經(jīng)濟增長是房地產(chǎn)發(fā)展的主要特點，1998年的房改和2003年以來的宏觀調(diào)控仍然是把房地產(chǎn)放在經(jīng)濟領域里來提出和考慮問題的。應該說自從中國有了房地產(chǎn)市場以來，住宅的社會功能都被其強大的經(jīng)濟功能所掩蓋而被忽視，或者是沒有被放在應有的位置上去。如果說：“中國90年代以前的房子都是廉租房”的話，那么當一個國家在實行了40年的廉租房之后，1998年一次房改就把廉租房體制一舉推翻而使公房變成了商品房，這必然造成住房作為公共產(chǎn)品的屬性沒能得到延續(xù)，必然造成缺失、缺位。
在房改以后的房地產(chǎn)發(fā)展中，用商品房拉動經(jīng)濟是非常主動積極的，但是從民生方面來考慮住房問題是被動不積極的，其結果是廉租房存在不同程度的政策缺位、資金缺位、機構缺位問題。我認為缺位就應當及時補位，住房的兩重性一腿長，一腿短，正在對我國的和諧社會形成沖擊和影響。
不可否認住宅有投資功能，這取決于不動產(chǎn)與金融的高度緊密聯(lián)系。但是使用功能是基本。在以往的發(fā)展中這兩件事情也在不斷的交叉和博弈。一會兒說房地產(chǎn)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，是“好孩子”，一會兒又說你是“壞孩子”，制造泡沫。說“好孩子”的時候，是用它刺激內(nèi)需，緩沖東南亞經(jīng)濟危機的影響，形成了非常繁榮的中國房地產(chǎn)市場。說是“壞孩子”的時候是房價上漲，中低收入階層抱怨買不起房。
我認為，房地產(chǎn)應該放在整個中國的經(jīng)濟當中去分析。投資過熱與宏觀經(jīng)濟有關系，近幾年，人民幣的供應相對過剩，解決辦法就是提高貸款利率，因此央行不斷小幅升息。但是銀行又面臨著高達10萬億元的巨大的存貸差，怎么解決？這個問題的最終結果是導致非貨幣的實物資產(chǎn)升值。因為這么低的利率，迫使存款人去買實物資產(chǎn)，而最大的可保值的實物就是房子，這就是為什么房地產(chǎn)的投資(或投機)功能會得以被強調(diào)和放大，其結果是房地產(chǎn)升值。這種情況之下，必然強化了房地產(chǎn)的投資功能。
從經(jīng)濟學角度來說，在任何一個國家，使實物資產(chǎn)升值都會導致貧富分化，因為只有有錢人才具備投資實物資產(chǎn)的能力，而實物資產(chǎn)升值后就使得這些人更富，最終導致貧富差距拉大。這次的宏觀調(diào)控，更加強調(diào)住宅的使用功能，“90平方米問題”之所以成為一個熱點，是從使用功能來看，是不是需要蓋那么大的房子，規(guī)劃設計是不是合理，使用起來是不是實用？原來的投資功能現(xiàn)在被控制了，投機功能被打擊了，這就是在轉(zhuǎn)型期的第二個特點。
住宅產(chǎn)業(yè)是典型的資源消耗型產(chǎn)業(yè)，因為我國的土地、水資源、能源等等都已經(jīng)形成了限制性因素，況且目前我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)達到了26平方米，住房的面積性饑渴階段已經(jīng)緩解，應當更強調(diào)住宅的功能質(zhì)量，給居民提供節(jié)能、省地、環(huán)保型的住宅。
從這個觀點出發(fā)，又出現(xiàn)90平方米的問題，估計在今后較長的時期內(nèi)，小戶型住宅是一個方向，城市中已經(jīng)沒有可能大量地提供建設用地了。至于90平方米和70%這兩個具體界限問題，是否今后90平方米的面積正好對應了70%的需求？我認為還需要看到制定這一個政策的科學依據(jù)，現(xiàn)在還沒有看到更有說服力的細則出臺。
當前我們要更加務實地做好每一個項目。大家都不希望出現(xiàn)浮躁的觀念，例如：兩套并成一套、上下樓層打通等等。有人說，最后這些房會成為貧民窟而造成房地產(chǎn)的階段性迷失和缺失，這是誰都不愿意見到的。面向中小戶型的住宅更要做好，規(guī)劃設計要做精，在這樣的理念中蓋的房子，比大戶型更難做，同樣要體現(xiàn)綠色生態(tài)，要弘揚傳統(tǒng)文化，如果傾心去做好，房子怎么還能賣不出去嗎？最近我們正在組織關于中小戶型的設計方案調(diào)研分析，結果將以競賽的方式推出，在方寸之中做文章更能考驗我們的應對能力。
總而言之，大家可以思考轉(zhuǎn)型年代的中國房地產(chǎn)，“中小戶型”和“中低收入”反復出現(xiàn)是今后的政策導向。我始終認為，盡管當前大家的注意力被具體的調(diào)控數(shù)字所吸引，宏觀調(diào)控的基本精神仍然是使得這個重要的支柱產(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展。無論如何中國的房地產(chǎn)還是要發(fā)展的。 ★
(作者為全國工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會會長)
