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房?jī)r(jià)連續(xù)上漲 房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控作用在哪里?

2006年11月27日 13:49

    11月24日消息,北京市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合公布消息:2006年1-10月,北京市新建商品房?jī)r(jià)累計(jì)漲8.4%,比1-9月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。(圖為資料照片)。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  政府調(diào)控市場(chǎng)的前提是,政府明白自己所要追求的目標(biāo),并按照市場(chǎng)的內(nèi)在機(jī)制采取合理措施。若這些措施仍不起作用,則需要檢討市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)性制度

  11月13日,國(guó)家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局公布,10月,全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲5.4%,漲幅反超9月0.1個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.4%,漲幅與上月持平。10月,北京以10.7%的新房?jī)r(jià)格漲幅位居全國(guó)第一。這是自2005年7月份“70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)”開(kāi)始公布以來(lái),北京房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的第15個(gè)月。人們懷疑,半年來(lái)大張旗鼓的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的作用在哪里?

  事實(shí)上,就在此之前,建設(shè)部一位人士透露,國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控情況并不是很滿(mǎn)意。從5月17日推出“國(guó)六條”,到10月17日國(guó)務(wù)院會(huì)議專(zhuān)門(mén)聽(tīng)取房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施落實(shí)情況,國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)基本維持“原判”:少數(shù)城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快;結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)還十分艱巨;房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。

  應(yīng)當(dāng)說(shuō),過(guò)去幾年來(lái),政府頻繁調(diào)控房地產(chǎn)領(lǐng)域,尤其是2005年4月底的“國(guó)八條”和今年5月的“國(guó)六條”,力度不可謂不大。各級(jí)政府綜合運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)與行政措施,甚至通過(guò)紀(jì)律等手段整頓了該領(lǐng)域的官商勾結(jié)等問(wèn)題。但是,房?jī)r(jià)依然在上漲,尤其是某些城市上漲仍然較快。究竟哪里出問(wèn)題了?

  很多人懷疑,調(diào)控措施之所以效果不是很明顯,根本原因是地方政府執(zhí)行調(diào)控政策不力,中央政府應(yīng)當(dāng)出臺(tái)更有利的措施管制地方政府。

  確實(shí),地方政府官員的政績(jī),也即本地GDP的快速增長(zhǎng)和政府收入,極大地依賴(lài)于房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮,房?jī)r(jià)不斷上漲,合乎地方政府官員的利益。因而,過(guò)去若干年,地方政府確實(shí)與房地產(chǎn)商合謀,積極地創(chuàng)造一個(gè)價(jià)格快速上漲的市場(chǎng),而不顧民眾的承受力,也不顧房地產(chǎn)過(guò)熱給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的巨大影響。在中央政府開(kāi)始調(diào)控之后,很多地方也利用自己的執(zhí)行權(quán),盡可能地拖延執(zhí)行,或?qū)φ吡碜鼋忉。不過(guò),近一段時(shí)間來(lái),不少地方政府已經(jīng)能夠比較認(rèn)真地執(zhí)行調(diào)控政策。而恰恰是在10月份,漲幅反而超過(guò)9月份。

  這很可能意味著,房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策本身可能存在問(wèn)題。比如,考慮到其他宏觀經(jīng)濟(jì)因素,中央銀行遲遲不敢調(diào)升利率,投資者、投機(jī)者獲取資金的成本非常低廉,人為地增加了需求。匯率政策被捆住手腳,外資大量涌入炒作房地產(chǎn)。

  還有很重要的一點(diǎn),調(diào)控政策發(fā)出的信號(hào)不明確,甚至相互沖突。本次宏觀調(diào)控的一大突出特征是國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)揮了重要作用,其所采取的措施主要是收緊土地供應(yīng)。這必然推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。國(guó)土部門(mén)再三解釋說(shuō),市場(chǎng)上并不缺土地,問(wèn)題是,國(guó)土部門(mén)不斷釋放出來(lái)的收緊土地供應(yīng)的信息本身,就足以讓人們形成土地供應(yīng)減少、因而房屋供應(yīng)減少的預(yù)期,這一預(yù)期必然推動(dòng)人們的入市熱情,需求增加,房?jī)r(jià)自然會(huì)被推升。數(shù)據(jù)顯示,受調(diào)控影響,7、8月全國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積環(huán)比分別下降了22.6%、12.5%,假如需要不變,則這必然會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的再度上漲。

  這顯示了宏觀調(diào)控面臨的一個(gè)困境:政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控,同時(shí)追求多個(gè)目標(biāo),至少包括抑制投資過(guò)熱,保護(hù)土地資源,讓中低收入群體能買(mǎi)得起房。而前兩個(gè)目標(biāo)與后一個(gè)目標(biāo)是沖突的,要同時(shí)達(dá)到這兩者,難度極大。

  與此同時(shí),人們對(duì)房地產(chǎn)商發(fā)起了一輪又一輪道德討伐。財(cái)政部公布,它曾對(duì)39家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn),企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)率高達(dá)26.79%。正是基于這一事實(shí),輿論紛紛呼吁開(kāi)發(fā)商公布商品房開(kāi)發(fā)成本,有些地方政府也在制定強(qiáng)制企業(yè)公布開(kāi)發(fā)成本的地方政策。

  不過(guò),用這種道德的手段是否能夠達(dá)成控制商品房?jī)r(jià)格的目標(biāo),令人懷疑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率確實(shí)較高,房地產(chǎn)行業(yè)的富豪搶占了近些年來(lái)推出的各種富豪榜的一半位置,就能夠證明這一點(diǎn)。但是,開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)乃是行政管制下的壟斷帶來(lái)的后果。作為商品房土地的壟斷性供應(yīng)者,政府僅面向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商供地,居民不可能自己建房,而必須到開(kāi)發(fā)商手里去買(mǎi)房。這樣,整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商群體就成為城市房屋的壟斷性供應(yīng)者,而享有壟斷性利潤(rùn),尤其享有從獲得土地到銷(xiāo)售房屋之前那段時(shí)間內(nèi)地增值的全部收益,這構(gòu)成了利潤(rùn)的一大部分。

  就此而言,溫州第一個(gè)放行個(gè)人集資建房具有重要意義,該市一個(gè)個(gè)人集資建房組織首次“成功拿地”,根據(jù)地價(jià)估算,其開(kāi)發(fā)成本不足周邊一半。這一模式也許并不普遍適用,但它確實(shí)對(duì)決策者提出了一個(gè)問(wèn)題:是否應(yīng)當(dāng)從根本上改革土地制度,讓城市居民私人可以購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán),打破開(kāi)發(fā)商對(duì)城市房屋供應(yīng)的壟斷,通過(guò)多種渠道解決自己的住房問(wèn)題。

  政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去幾年的調(diào)控史表明,政府調(diào)控市場(chǎng)的前提是,政府明白自己所要追求的目標(biāo),并按照市場(chǎng)的內(nèi)在機(jī)制采取合理措施。若這些措施仍不起作用,則需要檢討市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)性制度。假如過(guò)分重視行政力量,反而不利于達(dá)到政府所要追求的政策目標(biāo)。 ★

 
編輯:王菲】
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