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政府調(diào)控市場的前提是，政府明白自己所要追求的目標，并按照市場的內(nèi)在機制采取合理措施。若這些措施仍不起作用，則需要檢討市場運行的基礎性制度
11月13日，國家發(fā)改委、統(tǒng)計局公布，10月，全國70個大中城市房價同比上漲5.4%，漲幅反超9月0.1個百分點；環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月持平。10月，北京以10.7%的新房價格漲幅位居全國第一。這是自2005年7月份“70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)”開始公布以來，北京房價連續(xù)上漲的第15個月。人們懷疑，半年來大張旗鼓的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的作用在哪里？
事實上，就在此之前，建設部一位人士透露，國務院對房地產(chǎn)調(diào)控情況并不是很滿意。從5月17日推出“國六條”，到10月17日國務院會議專門聽取房地產(chǎn)市場調(diào)控措施落實情況，國務院對房地產(chǎn)行業(yè)基本維持“原判”：少數(shù)城市住房價格上漲過快；結(jié)構調(diào)整的任務還十分艱巨；房地產(chǎn)市場秩序仍需進一步規(guī)范。
應當說，過去幾年來，政府頻繁調(diào)控房地產(chǎn)領域，尤其是2005年4月底的“國八條”和今年5月的“國六條”，力度不可謂不大。各級政府綜合運用了經(jīng)濟與行政措施，甚至通過紀律等手段整頓了該領域的官商勾結(jié)等問題。但是，房價依然在上漲，尤其是某些城市上漲仍然較快。究竟哪里出問題了？
很多人懷疑，調(diào)控措施之所以效果不是很明顯，根本原因是地方政府執(zhí)行調(diào)控政策不力，中央政府應當出臺更有利的措施管制地方政府。
確實，地方政府官員的政績，也即本地GDP的快速增長和政府收入，極大地依賴于房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，房價不斷上漲，合乎地方政府官員的利益。因而，過去若干年，地方政府確實與房地產(chǎn)商合謀，積極地創(chuàng)造一個價格快速上漲的市場，而不顧民眾的承受力，也不顧房地產(chǎn)過熱給宏觀經(jīng)濟帶來的巨大影響。在中央政府開始調(diào)控之后，很多地方也利用自己的執(zhí)行權，盡可能地拖延執(zhí)行，或?qū)φ吡碜鼋忉�。不過，近一段時間來，不少地方政府已經(jīng)能夠比較認真地執(zhí)行調(diào)控政策。而恰恰是在10月份，漲幅反而超過9月份。
這很可能意味著，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策本身可能存在問題。比如，考慮到其他宏觀經(jīng)濟因素，中央銀行遲遲不敢調(diào)升利率，投資者、投機者獲取資金的成本非常低廉，人為地增加了需求。匯率政策被捆住手腳，外資大量涌入炒作房地產(chǎn)。
還有很重要的一點，調(diào)控政策發(fā)出的信號不明確，甚至相互沖突。本次宏觀調(diào)控的一大突出特征是國土資源管理部門發(fā)揮了重要作用，其所采取的措施主要是收緊土地供應。這必然推動房價上漲。國土部門再三解釋說，市場上并不缺土地，問題是，國土部門不斷釋放出來的收緊土地供應的信息本身，就足以讓人們形成土地供應減少、因而房屋供應減少的預期，這一預期必然推動人們的入市熱情，需求增加，房價自然會被推升。數(shù)據(jù)顯示，受調(diào)控影響，7、8月全國商品住宅新開工面積環(huán)比分別下降了22.6%、12.5%，假如需要不變，則這必然會推動房地產(chǎn)市場價格的再度上漲。
這顯示了宏觀調(diào)控面臨的一個困境：政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，同時追求多個目標，至少包括抑制投資過熱，保護土地資源，讓中低收入群體能買得起房。而前兩個目標與后一個目標是沖突的，要同時達到這兩者，難度極大。
與此同時，人們對房地產(chǎn)商發(fā)起了一輪又一輪道德討伐。財政部公布，它曾對39家房地產(chǎn)企業(yè)進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的實際利潤率高達26.79%。正是基于這一事實，輿論紛紛呼吁開發(fā)商公布商品房開發(fā)成本，有些地方政府也在制定強制企業(yè)公布開發(fā)成本的地方政策。
不過，用這種道德的手段是否能夠達成控制商品房價格的目標，令人懷疑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率確實較高，房地產(chǎn)行業(yè)的富豪搶占了近些年來推出的各種富豪榜的一半位置，就能夠證明這一點。但是，開發(fā)商的利潤乃是行政管制下的壟斷帶來的后果。作為商品房土地的壟斷性供應者，政府僅面向地產(chǎn)開發(fā)商供地，居民不可能自己建房，而必須到開發(fā)商手里去買房。這樣，整個房地產(chǎn)開發(fā)商群體就成為城市房屋的壟斷性供應者，而享有壟斷性利潤，尤其享有從獲得土地到銷售房屋之前那段時間內(nèi)地增值的全部收益，這構成了利潤的一大部分。
就此而言，溫州第一個放行個人集資建房具有重要意義，該市一個個人集資建房組織首次“成功拿地”，根據(jù)地價估算，其開發(fā)成本不足周邊一半。這一模式也許并不普遍適用，但它確實對決策者提出了一個問題：是否應當從根本上改革土地制度，讓城市居民私人可以購買土地使用權，打破開發(fā)商對城市房屋供應的壟斷，通過多種渠道解決自己的住房問題。
政府對房地產(chǎn)行業(yè)過去幾年的調(diào)控史表明，政府調(diào)控市場的前提是，政府明白自己所要追求的目標，并按照市場的內(nèi)在機制采取合理措施。若這些措施仍不起作用，則需要檢討市場運行的基礎性制度。假如過分重視行政力量，反而不利于達到政府所要追求的政策目標。 ★
