公共住房制度的建立與完善是一項既迫切又長期的任務(wù)。如果占城鎮(zhèn)全部家庭15%～20%的低收入和偏低收入家庭的住房問題，能夠通過政府建立的住房保障體系得到解決，當(dāng)前房價高的矛盾就不會如此突出

　　國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局近日公布調(diào)查顯示，2006年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，其中北京以10.7%的漲幅領(lǐng)先全國。這是自2005年7月份“70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)”開始公布以來，北京房價連續(xù)上漲的第15個月。

　　權(quán)威部門發(fā)布的統(tǒng)計公報，固然能夠幫助我們深入探究房價之秘，只不過，很長時間以來，此類數(shù)據(jù)和普通百姓的真實感受之間，并非全無出入之處。房價究竟是跌是漲，似乎有點云遮霧罩。

　　上漲壓力繼續(xù)存在

　　《第一財經(jīng)日報》報道稱，今年第三季度，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.7%，同比漲幅較高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，廈門10%，成都8.9%，呼和浩特8.4%和廣州8.3%等；下降的城市只有2個，分別是：上海2.3%，丹東0.1%。建設(shè)部房地產(chǎn)司副司長姜萬榮表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成效還是初步的、不穩(wěn)定的，部分地區(qū)房價上漲的壓力依然較大，而他給出的兩個解釋是：正在審批的項目因套型結(jié)構(gòu)調(diào)整而延期開工，導(dǎo)致商品住宅新開工面積環(huán)比下降，因而影響了商品住房的后續(xù)供應(yīng)。另外，隨著物權(quán)法的制定和實施，今后征地拆遷的成本會更高，周期會更長，也可能會推動房地產(chǎn)市場價格的再度上漲。

　　《中華工商時報》援引上海地田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司大木橋路分公司店長王偉民的話說，“我們這里140平米以上的大房型出手價是下來了，而100平米的小房型、自住型的價格基本沒動，部分甚至有所上升。因此，你說房價是下降還是上升？”該文分析認(rèn)為，上海樓市的均價是下來了，那是因為外環(huán)樓盤成交量大、樓盤大。此外，6月到9月間調(diào)控政策密集出臺，一些投資者密集拋盤，對他們來說，一定幅度的下調(diào)價格遠(yuǎn)比繳稅合算。還有就是，數(shù)據(jù)顯示的是成交價，一些業(yè)主為了避稅，有意作低房價，但這并不是實際成交價。

　　《經(jīng)濟(jì)觀察報》報道稱，對于開發(fā)商來說,這是最壞的日子,也是最好的日子。房地產(chǎn)業(yè)仍處在第二輪宏觀調(diào)控的敏感時期。對于投資者來說,這時候進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),就好像進(jìn)入了風(fēng)暴中心。不過業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商脆弱的資金鏈快要繃斷的時候，往往就是不少機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)基金名義進(jìn)場獲利的大好時機(jī)。在過去幾年中，這樣的一幕已經(jīng)一再上演。這或許可以解釋，為什么今年央行兩次提高貸款利率，三次提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金，房地產(chǎn)投資增勢卻不減。

　　新一輪調(diào)控呼之欲出

　　《上海證券報》發(fā)表文章認(rèn)為，近年來，房地產(chǎn)一直是市場、政策調(diào)控的焦點，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長一直保持較高水平，房價也在政府房地產(chǎn)調(diào)控中逆勢上揚。那么，房地產(chǎn)調(diào)控如何才能落到實處呢？首先是要必須明確對房地產(chǎn)投資及對房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的認(rèn)識。只有這樣，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控才能夠做到“有的放矢”。然后，應(yīng)根據(jù)宏觀調(diào)控目標(biāo)，制定出切合實際且具有可操作性的具體政策措施。該文指出，房地產(chǎn)調(diào)控必須落腳在：以和居民收入相適應(yīng)的房價水平，滿足居民的合理住房需求。并且，在現(xiàn)階段上，必須保持較高的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

　　《中國房地產(chǎn)報》援引專家意見稱，目前房地產(chǎn)調(diào)控的做法需作調(diào)整，現(xiàn)在的問題是有大批需要買房的人，他們不買是因為他們買不起。開發(fā)商、投機(jī)商不降低價格是因為有大批潛在購房者。他們的大多數(shù)不擔(dān)心現(xiàn)金流的問題，在早期的炒房過程中已經(jīng)積累了足夠的資金，而且銀行幫他們扛了多數(shù)的資金。銀行供給他們資金是因為銀行實在沒有好的項目可以投，快速高漲的房地產(chǎn)，使得他們手中的資產(chǎn)在升值，至少在房產(chǎn)崩潰前是這樣，所以銀行最不希望看到房地產(chǎn)出現(xiàn)暴跌。

　　《南方周末》發(fā)表文章指出，要結(jié)束一個牛市并不是輕而易舉的事，政府之手要和市場的力量之間作殊死較量。針對目前的房地產(chǎn)市場，急需出臺更多的經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施，如：對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例的所得稅。此舉是為了抑制部分人在房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作。在國外，這是一條普遍采用的調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施，有些國家的房地產(chǎn)所得稅高達(dá)100%，讓從事投資性買房的人無利可圖。此外，除了正常的金融、稅收政策之外，要有效遏止房地產(chǎn)價格的過快上漲，很重要的手段就是調(diào)整政府官員的業(yè)績考核標(biāo)準(zhǔn)，將公共住房保障制度的落實情況列入地方政府的政績考核體系中，就像抓計劃生育那樣抓住房問題。

　　房價之外大有文章

　　《揚子晚報》援引清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授劉洪玉的話說，宏觀調(diào)控首先要完善制度環(huán)境，其中公共住房制度的建立與完善是一項既迫切又長期的任務(wù)。如果占城鎮(zhèn)全部家庭15%～20%的低收入和偏低收入家庭的住房問題，能夠通過政府建立的住房保障體系得到解決，當(dāng)前房價高的矛盾就不會如此突出。我國目前住房保障制度還遠(yuǎn)不夠完善。有的地方政府，明確提出自己的城市不需要經(jīng)濟(jì)適用房，拒絕為此投入公共資源。有的城市雖然建了經(jīng)濟(jì)適用房，但沒有管好，結(jié)果開寶馬的也住進(jìn)了經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，有的明星甚至一買就是一二十套，導(dǎo)致了資源分配不公。

　　《財經(jīng)》雜志發(fā)表文章指出，作為一種特殊商品，房地產(chǎn)具有必需品和投資品的雙重特征，政府首先應(yīng)從必需品的特性出發(fā)，在解決中低收入階層的住房問題上明確自己的角色。通過一系列政策可以看出，政府對承擔(dān)這一角色在道理上是清楚的。但在執(zhí)行中，如此重大的政策取向，沒有也無法進(jìn)入各級政府的公共選擇程序，而強(qiáng)勢利益集團(tuán)的影響卻極易左右決策；加之土地市場遲遲不放開，中央和地方政府在土地收益上的分配機(jī)制，也強(qiáng)化了地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展中的利益驅(qū)動。因此，縱在“新政”之后，落實這一基本政策也是效率低下，進(jìn)展緩慢。

　　該文認(rèn)為，因為過分追求“調(diào)控”的短期效果，兩年來從中央到地方的許多“調(diào)控舉措”，都是行政微觀干預(yù)與宏觀調(diào)節(jié)交錯運用，模糊了政府與市場的邊界；而且，因缺乏對于需求結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確把握，有些措施甚至加重了中低收入層的負(fù)擔(dān)。所以，必須對“新政”方略進(jìn)行調(diào)整。

　　（來源：國際金融報）