近日，城陽區(qū)將區(qū)內(nèi)51個樓盤的開發(fā)土地供應情況和開發(fā)利用情況在中國土地市場網(wǎng)上公示，包括萬科在內(nèi)的諸多大小樓盤用地信息得以詳細公開。這些均為在建或者正在銷售的主力樓盤，這也是“六一新政”提出“房地產(chǎn)市場要公開信息”要求之后，我市首個區(qū)市大規(guī)模地對外公開用地成本。
數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)樓盤的樓面地價每平方米為三四百元，只有少數(shù)別墅項目和位于城陽行政中心附近的樓盤樓面地價超過2000元。
近日，城陽區(qū)將區(qū)內(nèi)51個樓盤的開發(fā)土地供應情況和開發(fā)利用情況在中國土地市場網(wǎng)上公示，包括萬科在內(nèi)的諸多大小樓盤用地信息得以詳細公開。這也是“六一新政”提出“房地產(chǎn)市場要公開信息”的要求之后，我市首個區(qū)市大規(guī)模的對外公開用地成本。由此，關(guān)于房價原本最隱秘的一部分成本公開化。
每平方米樓面地價三四百元
中國土地市場網(wǎng)由國土資源部土地利用管理司主辦，是我國土地市場上的權(quán)威信息網(wǎng)站。日前，城陽區(qū)在該網(wǎng)站正式發(fā)布了51個樓盤的各項用地信息，這些地都是2004年以后出讓的，大部分項目都是在建或者正在銷售的主力樓盤。
從數(shù)據(jù)中可以看到，多數(shù)樓盤的樓面地價每平方米不過三四百元，拿地較貴的萬科，地價也不過1050元，只有少數(shù)別墅項目和位于城陽行政中心附近的樓盤樓面地價超過了2000元。這同城陽區(qū)普通住宅每平方米動輒五六千元的樓價形成鮮明對比。
從地價能否看清房屋成本？
在房地產(chǎn)市場上，談起“公布房價成本”一直是個敏感而又難以公開的秘密。在房地產(chǎn)開發(fā)中，建筑成本、配套費用、各種稅費因為各家都執(zhí)行了差不多的標準，即便是普通購房者都比較容易算出來，唯獨地價，由于獲取土地的價格千差萬別，如果政府不公開，普通人很難知曉，所以地價則被稱為公開房價的最后一座堡壘。
房價成本具體該怎樣測算？據(jù)介紹，按照普遍可測算的標準，房價成本分為土地取得費用、前期工程費用、建安成本、附屬公共配套設(shè)施費、公共基礎(chǔ)設(shè)施費、期間費用、代繳的行政事業(yè)性收費、稅費、管理、營銷等費用。
在采訪中，記者了解到我市郊區(qū)某大型樓盤的成本分析，通過成本詳細列表可看出，土地相關(guān)費用為407元/平方米；市政配套費和其他相關(guān)收費為253元/平方米；土建安裝費用為680元/平方米；勘察設(shè)計、綠化、管理、營銷、廣告等費用合計：300元/平方米。合計稅前成本為1640元每平方米，該樓盤所在區(qū)域各項稅收加起來的話，稅率綜合為10.5%，因為該樓盤售價較低，每平方米只有2200多元，所以稅金約為240元/平方米，這樣總成本1880元/平方米，利潤則為400元/平方米。
記者從有關(guān)部門了解到，城陽區(qū)的商品房現(xiàn)在整體品質(zhì)較高，建筑成本一般要高于上面這個樓盤680元/平方米的標準，不過每平方米的建安成本多層一般不會超過1000元，高層則大多不會超過1500元。另外，現(xiàn)在很多樓盤流行推廣精裝修，在城陽區(qū)，裝修成本如果能達到600元/平方米就算非常高檔的樓盤了。
同上面這個樓盤相比，城陽不帶裝修的樓盤的建安和稅費成本每平方米可能要增加幾百元，但很多樓盤的售價卻要高出兩三千元，有業(yè)內(nèi)人士分析，像萬科這樣的樓盤售價每平方米很可能會達到四五千元，除去1050元的土地成本，幾百元的稅金，1000多元的建筑和配套費用，銷售順暢的話，利潤將會非常可觀。
公布地價使買房有了明白賬
龍江工作室總經(jīng)理龍江認為，地價的公布可以說向我們折射出多項信息，一是地價本來就是消費者所應該知道的，這次城陽的地價能夠率先公布也屬于是一種行業(yè)管理上的進步；二是我們看到現(xiàn)在的土地價格已經(jīng)越來越高，城陽區(qū)一些黃金地段的樓面地價達到了一兩千元，再像以前那樣便宜的拿地已經(jīng)基本不可能了；三是這個價格給今后樓盤的合理定價提供了參考性；第四就是地價一公布，房價成本也就基本透明，這樣消費者的知情權(quán)就得到了保障，知道了哪些房價水分大，就能有效的規(guī)避風險，否則糊里糊涂的買了高價房，一旦宏觀調(diào)控到位，受損失的還是買房者自己。
在房地產(chǎn)公司工作的張先生認為，像樓面地價這樣的數(shù)據(jù)在行業(yè)內(nèi)部并非秘密，但對于普通老百姓而言，如此大規(guī)模的公布詳細地價在我市還是第一次。公布地價是否能抑制房價現(xiàn)在還難下定論，但地價公布后，使得市民有了更多的知情權(quán)，買房有了明白賬，對房地產(chǎn)行業(yè)的種種內(nèi)幕也越來越了解，這樣一來，房地產(chǎn)商操控房價的能力肯定就會受到制約。
正準備在北部買房的市民小王告訴記者，原來只是聽說房地產(chǎn)行業(yè)利潤高，這次看到了具體地價才知道到底有多暴利。另外，我們都知道任何商品最終都是價值決定價格，對于那些價格過分虛高和開發(fā)商自我炒作的樓盤，遇到市場震蕩的話價格定會縮水，買房者一旦明白了其中水分，自然不會再去盲目跟風。
(來源：青島新聞網(wǎng)-青島財經(jīng)日報 作者：趙健)
