中新網(wǎng)7月12日電 北京限價(jià)商品房如何“設(shè)限”仍然是一個(gè)懸念。6日,北京市國(guó)土局有關(guān)人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》記者證實(shí),“(方案)目前還沒(méi)有正式確定!贝送,北京市建委有關(guān)人士則透露:與限價(jià)商品房有關(guān)的政策可能要經(jīng)市長(zhǎng)辦公會(huì)或更高的上層來(lái)決定。
北京即將推出的兩批限價(jià)地塊究竟會(huì)花落誰(shuí)家?誰(shuí)又將扮演未來(lái)京城限價(jià)商品房建設(shè)主角?一時(shí)間備受人們關(guān)注。
北京市國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人士近日表示,除了此前已經(jīng)公布的總面積為126公頃、規(guī)劃建筑面積約200萬(wàn)平方米的6塊限價(jià)商品房用地外,北京目前正在醞釀推出第二批中低價(jià)位商品房用地。在寸土寸金的京城,政府突然拋出大量的“廉價(jià)”土地,開(kāi)發(fā)商們會(huì)不會(huì)爭(zhēng)建限價(jià)房呢?
“我認(rèn)為它不完全是一種市場(chǎng)行為!标(yáng)光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖表示,“一般來(lái)說(shuō),像我們這樣完全市場(chǎng)化的公司,很難參與進(jìn)去。而且這(限價(jià)商品房建設(shè))不一定是我們公司的強(qiáng)項(xiàng),可能也拿不到這樣的土地。”
明天第一城營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)陳云峰表示,該公司對(duì)上述地塊非常關(guān)注,只要政策允許,有可能參與限價(jià)商品房的開(kāi)發(fā)!拔覀児具^(guò)去開(kāi)發(fā)的住宅產(chǎn)品價(jià)格比較便宜,一方面是公司成本控制得好;另一方面則是因?yàn)槲覀児静皇亲非蟾呃麧?rùn)的公司!标愒品逭f(shuō),“限價(jià)商品房銷(xiāo)售應(yīng)該不成問(wèn)題,只要贏利就行!
“由于相關(guān)政策還沒(méi)有出臺(tái),需要再看一下!薄笆欠駞⑴c限價(jià)商品房建設(shè),主要取決于一個(gè)公司產(chǎn)品、市場(chǎng)以及戰(zhàn)略定位,與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期也有很大的關(guān)系。我們公司現(xiàn)在還有產(chǎn)品在做。”與明天地產(chǎn)對(duì)限價(jià)土地表現(xiàn)出的積極態(tài)度相比,北京泰華房地產(chǎn)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人則是一種觀望心態(tài)。
北京海晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)人明確表示,該公司對(duì)限價(jià)房“現(xiàn)在還沒(méi)興趣!庇浾咴噲D探詢對(duì)方不感興趣的個(gè)中原因,得到的答案非常簡(jiǎn)單——“公司沒(méi)有從這個(gè)方面去考慮。”
北京另一家房地產(chǎn)公司對(duì)上述話題的表態(tài)則顯得模棱兩可和難以琢磨!斑@個(gè)問(wèn)題要問(wèn)董事長(zhǎng)!痹摴究偨(jīng)理張先生說(shuō),“作為個(gè)人來(lái)講,我還是感興趣。一來(lái)可以打品牌,另外還可以迎合政府政策!碧貏e是談到后者,張認(rèn)為“這還是有必要的!
唐僧肉還是雞肋?
范小沖認(rèn)為,限價(jià)房開(kāi)發(fā)肯定不會(huì)賺不到錢(qián)!斑^(guò)去的經(jīng)濟(jì)適用房和現(xiàn)在的限價(jià)商品房,市場(chǎng)肯定好賣(mài),因?yàn)樗鼈兿鄬?duì)于周邊貴的房?jī)r(jià)形成一個(gè)價(jià)格洼地,市場(chǎng)必然看好!彼f(shuō)。
北京房協(xié)委員蔡金水也認(rèn)為,限價(jià)商品房的市場(chǎng)“沒(méi)問(wèn)題”!澳壳笆袌(chǎng)上缺的就是這個(gè)(限價(jià)商品房),F(xiàn)在市場(chǎng)上有的是房,不是缺房,關(guān)鍵是大多數(shù)房子普通消費(fèi)者買(mǎi)不起!辈探鹚J(rèn)為,從價(jià)格上來(lái)說(shuō),限價(jià)商品房是介于經(jīng)濟(jì)適用房和中高檔住房之間的住房,準(zhǔn)確地說(shuō)就是面向工薪階層的普通商品房。
他說(shuō),限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房有共同點(diǎn),也有不同點(diǎn)。共同點(diǎn)是它們面向的都是社會(huì)中低收入者,不同之處在于,限價(jià)商品房需要按章交納土地出讓金和相應(yīng)的稅費(fèi),而經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)去是不用交納土地出讓金的,在稅費(fèi)方面也享有減免政策,因此限價(jià)商品房比經(jīng)濟(jì)適用房貴,利潤(rùn)空間比經(jīng)濟(jì)適用房大,便是情理之中的事情。
“限價(jià)商品房,首先面臨的是價(jià)格怎么限的問(wèn)題。如果開(kāi)發(fā)商拿到手的土地成本折算成樓面價(jià)達(dá)到5000塊,政府讓它賣(mài)3000塊,開(kāi)發(fā)商肯定賠錢(qián),人家肯定不會(huì)干,這就要求地價(jià)不能高!辈探鹚硎荆谶@種情況下,北京市政府日前推出的改土地掛牌為招標(biāo)的措施無(wú)疑是對(duì)的,實(shí)行土地出讓招標(biāo),誰(shuí)建的房子價(jià)格低就可以把土地賣(mài)給誰(shuí)。
他預(yù)測(cè),未來(lái)北京限價(jià)商品房的利潤(rùn)空間可能將被限定在8%以內(nèi)。
“現(xiàn)在北京經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)率被限定在3%,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的平均利潤(rùn)率大約在15%左右,8%是過(guò)去開(kāi)發(fā)商的‘法定’利潤(rùn),現(xiàn)在全社會(huì)平均利潤(rùn)率也比較接近8%!辈探鹚f(shuō),如果拿8%和全世界房地產(chǎn)業(yè)目前3%—5%的平均利潤(rùn)水平相比,已經(jīng)相當(dāng)可觀了。
中原地產(chǎn)李文杰則認(rèn)為,限價(jià)商品房的開(kāi)發(fā)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)!胺康禺a(chǎn)是不斷變化的,不僅房?jī)r(jià)隨市場(chǎng)的變化比較大,而且成本變動(dòng)也大,特別是原材料、建材不斷上漲,這些因素都會(huì)影響到限價(jià)商品房的利潤(rùn)空間。”“限價(jià)商品房不是所有人都能買(mǎi),也不會(huì)放開(kāi)賣(mài),限價(jià)商品房不是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn),關(guān)鍵一點(diǎn),購(gòu)房市場(chǎng)是由政府控制的!崩钗慕苷f(shuō),限價(jià)商品房的出售可能也有潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
誰(shuí)是主角?
眼下,在京城房地產(chǎn)市場(chǎng),和一些開(kāi)發(fā)商的觀望和遲疑態(tài)度形成鮮明對(duì)比的是,一些大型國(guó)有開(kāi)發(fā)商對(duì)限價(jià)商品房建設(shè)似乎情有獨(dú)鐘。
7月1日,北京建工集團(tuán)董事長(zhǎng)孫維林在接受媒體采訪時(shí)就曾表示,建工集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)公司正在努力爭(zhēng)取參與限價(jià)商品房建設(shè),并且已和有關(guān)部門(mén)進(jìn)行了溝通。
他同時(shí)表示,建工集團(tuán)作為集勘探、設(shè)計(jì)和施工一條龍的大型國(guó)有企業(yè),做限價(jià)商品房和大面積的中低檔經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)勢(shì)更多。據(jù)該集團(tuán)分管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的副總經(jīng)理戴彬彬介紹,建工集團(tuán)目前比較傾向于規(guī)劃中的市區(qū)南邊的某一地塊。
除了建工集團(tuán),首都開(kāi)發(fā)集團(tuán)及金隅集團(tuán)等數(shù)家北京知名國(guó)資開(kāi)發(fā)企業(yè)也都在不同場(chǎng)合流露出對(duì)即將落實(shí)的“限價(jià)商品房”非同尋常的興趣。
首開(kāi)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉希模日前也透露,首開(kāi)有意參與北京市政府醞釀中的“限價(jià)商品房”開(kāi)發(fā)計(jì)劃!白鳛楸本┦袊(guó)有大型房地產(chǎn)骨干企業(yè),首開(kāi)要為調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任!眲⑾DUf(shuō)。據(jù)悉,首開(kāi)中意的限價(jià)商品房地塊,與該集團(tuán)開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目“萬(wàn)象新天”毗鄰。
北京另一家“國(guó)字號(hào)”房企金隅集團(tuán)也正在積極運(yùn)作“限價(jià)商品房”的開(kāi)發(fā)事宜。“等北京市房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施細(xì)則一出臺(tái),事情就會(huì)有結(jié)果!苯鹩缂瘓F(tuán)的一位內(nèi)部人士日前告訴記者。有分析人士認(rèn)為,搶占“限價(jià)商品房”先機(jī),正在成為國(guó)資房企們現(xiàn)階段的最大共識(shí)。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房也許具體運(yùn)作方式可能不一樣,但都是一種限制性的產(chǎn)品類型,不是完全市場(chǎng)說(shuō)了算,政府有關(guān)部門(mén)的制度安排、管理思路、管理模式在某種意義上起決定性的作用。這位人士表示,對(duì)于限價(jià)商品房開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō),國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)各自都有不同的優(yōu)勢(shì),民營(yíng)企業(yè)更大的優(yōu)勢(shì)在于機(jī)制非常靈活。
李文杰表示,限價(jià)商品房實(shí)質(zhì)上就是一種變相的經(jīng)濟(jì)適用房,雖然現(xiàn)在與之相關(guān)的政策還沒(méi)有出臺(tái),但是從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,私營(yíng)企業(yè)參與不是很多,像這種類似經(jīng)濟(jì)適用房的帶一定補(bǔ)貼性質(zhì)的住房開(kāi)發(fā),以往主要以國(guó)有企業(yè)為主,不是企業(yè)愿不愿意,往往是一個(gè)統(tǒng)一的安排,不是每一個(gè)企業(yè)都能做的,特別是在政府困難的時(shí)候,更離不開(kāi)國(guó)企的參與,國(guó)企也有這種義務(wù)。
“國(guó)企本身是政府下屬的企業(yè),不能單純以贏利為目的,應(yīng)考慮到社會(huì)效益。另外國(guó)企從事這項(xiàng)工作更適合政府監(jiān)管,同時(shí)大型國(guó)企抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力也較強(qiáng)。”李文杰說(shuō),對(duì)私營(yíng)或者是股份制企業(yè)來(lái)說(shuō),有一個(gè)投入產(chǎn)出的問(wèn)題,“有的企業(yè)有這種實(shí)力,但它不一定感興趣!
范小沖也認(rèn)為,國(guó)有企業(yè)有許多優(yōu)勢(shì)!巴ǔ#瑖(guó)有企業(yè)還為政府承擔(dān)了如市政設(shè)施建設(shè)等很多方面的事情,對(duì)政府做出的貢獻(xiàn)也比較大。私營(yíng)或民營(yíng)企業(yè)愿不愿意做限價(jià)商品房開(kāi)發(fā)另當(dāng)別論。從某種角度看,國(guó)有企業(yè)從事這項(xiàng)工作政府可能更放心!(周雪松)