中新網(wǎng)7月19日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，最近，北京市工商行政管理局下發(fā)的一紙禁令掀起了軒然大波——從6月19日起，北京將暫停為所有登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照。這一禁令在房地產(chǎn)市場、法律界和中小創(chuàng)業(yè)者中引發(fā)了激烈爭議：有人稱贊此舉有利于穩(wěn)定房價(jià)，有人質(zhì)疑文件的合法性，更有人擔(dān)心政策一刀切將加大創(chuàng)業(yè)成本，使中小投資者無所適從。
民宅商用需求占三成
華清嘉園是位于北京清華大學(xué)東門外的一個(gè)住宅區(qū)，由于地理位置優(yōu)越，該住宅區(qū)內(nèi)設(shè)有很多小公司。站在樓外，可以看到貼在窗戶上的廣告比比皆是，有美容院、日語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、眼鏡店、服飾店等。
在上電梯的過程中，一位住戶指著六樓的一間由民宅改成的公司告訴記者：“在這座樓，像這樣的小公司就有20多家。”記者了解到，由于寫字樓、商用住宅的租金價(jià)格明顯高于居民住宅，且在水電費(fèi)等方面居民住宅有不少的實(shí)惠，很多商家都樂于租用居民住宅，可以說在住宅樓內(nèi)開公司已經(jīng)是大城市常見的問題。據(jù)中大恒基市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示，目前北京租民宅辦公的需求占總體租賃需求的32%。
由于大城市巨大的人流、物流的集聚效應(yīng)，大量商家對居民住宅租用需求強(qiáng)勁，房租價(jià)格自然不可避免的被提升起來了。另一方面，一些人看到靠出租居民住宅可以大獲其利，便開始對住房進(jìn)行投機(jī)性投資，從而又無意識地推動了房價(jià)的上漲。因此，很多人認(rèn)為“民宅禁商”政策出臺，在一定程度上擠出了部分租住民宅創(chuàng)業(yè)的需求，使得民宅租賃市場的實(shí)際需求減少，對民宅的租賃價(jià)格會起到一定的平抑作用。
中關(guān)村不動產(chǎn)商會副秘書長戴鍵認(rèn)為，“禁止民宅商用”是繼“國六條”之后又一項(xiàng)良好的房產(chǎn)調(diào)控政策，不僅能夠在一定程度上打擊投資商的投資行為，釋放一定量的民房供給，還可以對北京尤其是中關(guān)村區(qū)域不和諧的房地產(chǎn)市場做一定的調(diào)整。
與此同時(shí)，很多人擔(dān)心民宅商用被叫停的直接后果就是很多寫字樓會從中受益，因?yàn)楸本┈F(xiàn)在的寫字樓數(shù)量并不足以應(yīng)付這么多的企業(yè)數(shù)量，這樣一來將使商業(yè)地產(chǎn)的有效需求加大，從而刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資與購買，最終還是會助推房價(jià)的上漲。
中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會荀培路認(rèn)為，民宅禁商政策的出臺，將使商業(yè)地產(chǎn)的有效需求加大，從而刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資與購買。對此，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家也預(yù)測，新政會使大量投資者戰(zhàn)略方向轉(zhuǎn)移，將資金從住宅市場中抽出，轉(zhuǎn)炒寫字樓和商鋪，而這勢必將推高寫字樓和商鋪的價(jià)格。
200平方米租金相差三四倍
新政實(shí)施后，對于北京每天數(shù)以千計(jì)的創(chuàng)業(yè)者來說，到何處注冊、到何處辦公成為目前最為棘手的事。
在北京海淀區(qū)蓮花小區(qū)的華辰美發(fā)美容中心，記者與店主小芳聊起來�！叭A辰”是一家專門設(shè)在小區(qū)的連鎖店，已經(jīng)在北京北四環(huán)、西三環(huán)附近的小區(qū)內(nèi)開了三家店�！拔覀兙褪侵鞔蛐^(qū)牌，主要為社區(qū)居民服務(wù)，也吸引一些周邊地區(qū)的客人。在小區(qū)開店，主要考慮到租金相對便宜，客源比較穩(wěn)定�！庇浾呖吹剑昀锷忸H火。小芳告訴記者，“很多客人都辦了會員卡，價(jià)格相當(dāng)優(yōu)惠。如果在寫字樓里開，價(jià)格馬上就翻幾番了。”
小芳表示，新政策后，他們的投資步伐肯定要放緩，“先觀望一陣再說吧。”
在華清嘉園內(nèi)的一家眼鏡店，老板很爽快地告訴記者，禁令出臺“對我們沒多少影響，我不怕。我們這個(gè)店開了有三年了，現(xiàn)在有資金、能力去租清華科技園那樣的甲級寫字樓。但是對于一些剛開始創(chuàng)辦的中小企業(yè)來說恐怕就要遭殃了，很難承受得起�！�
據(jù)“我愛我家”公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，租用住宅進(jìn)行辦公的客戶約占整體高端租賃客戶的15%至20%。目前商住兩用住宅及用于辦公的普通民宅租金價(jià)格大約在每平方米每天一元，而寫字樓、商鋪等商用物業(yè)平均租金價(jià)格約為每平方米每天三元至四元。
此次禁令將會直接導(dǎo)致中小企業(yè)租賃成本增加。以租用200平方米辦公區(qū)域?yàn)槔喝绻皇亲庥闷胀裾荒晷枰Ц兜淖饨鸺s七萬元左右；而如果租用寫字樓或者商鋪，一年則需要支付租金在21萬至28萬之間，可見兩者相差甚遠(yuǎn)。
北京“鏈家房產(chǎn)”市場總監(jiān)金育松說，開在住宅的企業(yè)一般是中小企業(yè)，他們之所以選擇住宅，根本原因就是成本低。而處于創(chuàng)業(yè)階段的中小企業(yè)，成本對他們來說可能是生死攸關(guān)的。一旦被迫去租用寫字樓，過高的成本可能會導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展艱難。而且，大量的企業(yè)涌向?qū)懽謽牵瑢懽謽堑男枨髸蠓壬仙@會直接導(dǎo)致寫字樓租金進(jìn)一步上升，使中小企業(yè)陷入困境。
為了避免陷入困境，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多目前已經(jīng)在住宅樓內(nèi)辦公的中小公司也開始“居安思�！�，尋找新的辦公場所，以防萬一。在北京投資了商住樓并一直作為辦公用房出租的投資者們都在發(fā)愁，有些人則干脆開始賣房。而已經(jīng)租用了住宅居民樓，租金沒法退，但又急于開張的企業(yè)，現(xiàn)在都在采取一些“靈活戰(zhàn)術(shù)”：要么找一家代理公司全權(quán)負(fù)責(zé)注冊，由他們來提供一份“商用”的房屋證明；或者“異地經(jīng)營”，在寫字樓另租一間小的辦公室進(jìn)行注冊，平時(shí)都在現(xiàn)在的住宅樓里辦公，檢查時(shí)再到寫字樓去應(yīng)付。
政策“一刀切”引發(fā)爭議
一直以來，對于民用住宅商用，國家并沒有出臺過明令禁止的文件，中國的法律也沒有在居民樓內(nèi)開設(shè)公司的禁止性條款。工商作為行政執(zhí)法部門，審查僅限于經(jīng)營者是否具有對作為住所(經(jīng)營場所)的建筑物的使用權(quán)，但對該建筑物的使用用途，并沒有賦予工商部門審查的權(quán)限。因此，對于北京市出臺的這一新政，不少人提出了質(zhì)疑。
對此，人大行政管理學(xué)院院長張成福在接受媒體采訪時(shí)卻明確表示：工商的此項(xiàng)禁令并沒有直接的法律沖突。他認(rèn)為，這項(xiàng)禁令對保障小區(qū)的公共安全、解決小公司擾民等問題有很好的效果，而法律就該反映百姓的基本訴求，具有現(xiàn)實(shí)存在的合理性，因此，這項(xiàng)禁令在現(xiàn)階段是必要的，應(yīng)予以支持。
不少市民則認(rèn)為，叫停公司租用民宅不能只是權(quán)宜之計(jì)，而是應(yīng)該具有某些長遠(yuǎn)規(guī)劃，永久停止民宅商用。這就需要借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的做法，以立法的形式治理民宅商用，使禁止在住宅樓內(nèi)的經(jīng)商行為有規(guī)可循，從而為居民營造安靜的空間。
此外，“一刀切”的剛性政策也引發(fā)了爭論。不少人認(rèn)為，對于擾民問題嚴(yán)重的餐飲、歌舞娛樂、生產(chǎn)加工和制造企業(yè)禁止是完全必要的，但除此之外的企業(yè)，比如說一些會計(jì)事務(wù)所、IT企業(yè)或律師行，一般只需要幾張桌、幾臺電腦就能滿足需要了，雖然也會一定程度的擾民，但一般來說影響還不會太大，這種小企業(yè)應(yīng)該得到政府的支持。
京城某知名樓盤營銷總監(jiān)認(rèn)為，若把住宅立項(xiàng)的寫字樓認(rèn)定為住宅，而禁止商用的話，對這部分項(xiàng)目來說就很不公平。因?yàn)檫@些項(xiàng)目無論是軟硬件配套設(shè)施，都符合寫字樓的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，若不允許這些項(xiàng)目用于辦公，那么現(xiàn)有的很多寫字樓的銷售會受到很大沖擊，這將直接造成空置率上升。(羅博 李佳鵬 李榮)
