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“一刀切”引發(fā)爭議 “民宅禁商”可能是雙刃劍

2006年07月19日 10:45


(圖片來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào))

  中新網(wǎng)7月19日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道,最近,北京市工商行政管理局下發(fā)的一紙禁令掀起了軒然大波——從6月19日起,北京將暫停為所有登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照。這一禁令在房地產(chǎn)市場、法律界和中小創(chuàng)業(yè)者中引發(fā)了激烈爭議:有人稱贊此舉有利于穩(wěn)定房價(jià),有人質(zhì)疑文件的合法性,更有人擔(dān)心政策一刀切將加大創(chuàng)業(yè)成本,使中小投資者無所適從。

  民宅商用需求占三成

  華清嘉園是位于北京清華大學(xué)東門外的一個(gè)住宅區(qū),由于地理位置優(yōu)越,該住宅區(qū)內(nèi)設(shè)有很多小公司。站在樓外,可以看到貼在窗戶上的廣告比比皆是,有美容院、日語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、眼鏡店、服飾店等。

  在上電梯的過程中,一位住戶指著六樓的一間由民宅改成的公司告訴記者:“在這座樓,像這樣的小公司就有20多家。”記者了解到,由于寫字樓、商用住宅的租金價(jià)格明顯高于居民住宅,且在水電費(fèi)等方面居民住宅有不少的實(shí)惠,很多商家都樂于租用居民住宅,可以說在住宅樓內(nèi)開公司已經(jīng)是大城市常見的問題。據(jù)中大恒基市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示,目前北京租民宅辦公的需求占總體租賃需求的32%。

  由于大城市巨大的人流、物流的集聚效應(yīng),大量商家對居民住宅租用需求強(qiáng)勁,房租價(jià)格自然不可避免的被提升起來了。另一方面,一些人看到靠出租居民住宅可以大獲其利,便開始對住房進(jìn)行投機(jī)性投資,從而又無意識地推動(dòng)了房價(jià)的上漲。因此,很多人認(rèn)為“民宅禁商”政策出臺,在一定程度上擠出了部分租住民宅創(chuàng)業(yè)的需求,使得民宅租賃市場的實(shí)際需求減少,對民宅的租賃價(jià)格會(huì)起到一定的平抑作用。

  中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)副秘書長戴鍵認(rèn)為,“禁止民宅商用”是繼“國六條”之后又一項(xiàng)良好的房產(chǎn)調(diào)控政策,不僅能夠在一定程度上打擊投資商的投資行為,釋放一定量的民房供給,還可以對北京尤其是中關(guān)村區(qū)域不和諧的房地產(chǎn)市場做一定的調(diào)整。

  與此同時(shí),很多人擔(dān)心民宅商用被叫停的直接后果就是很多寫字樓會(huì)從中受益,因?yàn)楸本┈F(xiàn)在的寫字樓數(shù)量并不足以應(yīng)付這么多的企業(yè)數(shù)量,這樣一來將使商業(yè)地產(chǎn)的有效需求加大,從而刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資與購買,最終還是會(huì)助推房價(jià)的上漲。

  中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)荀培路認(rèn)為,民宅禁商政策的出臺,將使商業(yè)地產(chǎn)的有效需求加大,從而刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資與購買。對此,多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家也預(yù)測,新政會(huì)使大量投資者戰(zhàn)略方向轉(zhuǎn)移,將資金從住宅市場中抽出,轉(zhuǎn)炒寫字樓和商鋪,而這勢必將推高寫字樓和商鋪的價(jià)格。

  200平方米租金相差三四倍

  新政實(shí)施后,對于北京每天數(shù)以千計(jì)的創(chuàng)業(yè)者來說,到何處注冊、到何處辦公成為目前最為棘手的事。

  在北京海淀區(qū)蓮花小區(qū)的華辰美發(fā)美容中心,記者與店主小芳聊起來。“華辰”是一家專門設(shè)在小區(qū)的連鎖店,已經(jīng)在北京北四環(huán)、西三環(huán)附近的小區(qū)內(nèi)開了三家店!拔覀兙褪侵鞔蛐^(qū)牌,主要為社區(qū)居民服務(wù),也吸引一些周邊地區(qū)的客人。在小區(qū)開店,主要考慮到租金相對便宜,客源比較穩(wěn)定!庇浾呖吹,店里生意頗火。小芳告訴記者,“很多客人都辦了會(huì)員卡,價(jià)格相當(dāng)優(yōu)惠。如果在寫字樓里開,價(jià)格馬上就翻幾番了!

  小芳表示,新政策后,他們的投資步伐肯定要放緩,“先觀望一陣再說吧。”

  在華清嘉園內(nèi)的一家眼鏡店,老板很爽快地告訴記者,禁令出臺“對我們沒多少影響,我不怕。我們這個(gè)店開了有三年了,現(xiàn)在有資金、能力去租清華科技園那樣的甲級寫字樓。但是對于一些剛開始創(chuàng)辦的中小企業(yè)來說恐怕就要遭殃了,很難承受得起。”

  據(jù)“我愛我家”公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,租用住宅進(jìn)行辦公的客戶約占整體高端租賃客戶的15%至20%。目前商住兩用住宅及用于辦公的普通民宅租金價(jià)格大約在每平方米每天一元,而寫字樓、商鋪等商用物業(yè)平均租金價(jià)格約為每平方米每天三元至四元。

  此次禁令將會(huì)直接導(dǎo)致中小企業(yè)租賃成本增加。以租用200平方米辦公區(qū)域?yàn)槔喝绻皇亲庥闷胀裾荒晷枰Ц兜淖饨鸺s七萬元左右;而如果租用寫字樓或者商鋪,一年則需要支付租金在21萬至28萬之間,可見兩者相差甚遠(yuǎn)。

  北京“鏈家房產(chǎn)”市場總監(jiān)金育松說,開在住宅的企業(yè)一般是中小企業(yè),他們之所以選擇住宅,根本原因就是成本低。而處于創(chuàng)業(yè)階段的中小企業(yè),成本對他們來說可能是生死攸關(guān)的。一旦被迫去租用寫字樓,過高的成本可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展艱難。而且,大量的企業(yè)涌向?qū)懽謽,寫字樓的需求?huì)大幅度上升,這會(huì)直接導(dǎo)致寫字樓租金進(jìn)一步上升,使中小企業(yè)陷入困境。

  為了避免陷入困境,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),很多目前已經(jīng)在住宅樓內(nèi)辦公的中小公司也開始“居安思!保瑢ふ倚碌霓k公場所,以防萬一。在北京投資了商住樓并一直作為辦公用房出租的投資者們都在發(fā)愁,有些人則干脆開始賣房。而已經(jīng)租用了住宅居民樓,租金沒法退,但又急于開張的企業(yè),現(xiàn)在都在采取一些“靈活戰(zhàn)術(shù)”:要么找一家代理公司全權(quán)負(fù)責(zé)注冊,由他們來提供一份“商用”的房屋證明;或者“異地經(jīng)營”,在寫字樓另租一間小的辦公室進(jìn)行注冊,平時(shí)都在現(xiàn)在的住宅樓里辦公,檢查時(shí)再到寫字樓去應(yīng)付。

  政策“一刀切”引發(fā)爭議

  一直以來,對于民用住宅商用,國家并沒有出臺過明令禁止的文件,中國的法律也沒有在居民樓內(nèi)開設(shè)公司的禁止性條款。工商作為行政執(zhí)法部門,審查僅限于經(jīng)營者是否具有對作為住所(經(jīng)營場所)的建筑物的使用權(quán),但對該建筑物的使用用途,并沒有賦予工商部門審查的權(quán)限。因此,對于北京市出臺的這一新政,不少人提出了質(zhì)疑。

  對此,人大行政管理學(xué)院院長張成福在接受媒體采訪時(shí)卻明確表示:工商的此項(xiàng)禁令并沒有直接的法律沖突。他認(rèn)為,這項(xiàng)禁令對保障小區(qū)的公共安全、解決小公司擾民等問題有很好的效果,而法律就該反映百姓的基本訴求,具有現(xiàn)實(shí)存在的合理性,因此,這項(xiàng)禁令在現(xiàn)階段是必要的,應(yīng)予以支持。

  不少市民則認(rèn)為,叫停公司租用民宅不能只是權(quán)宜之計(jì),而是應(yīng)該具有某些長遠(yuǎn)規(guī)劃,永久停止民宅商用。這就需要借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的做法,以立法的形式治理民宅商用,使禁止在住宅樓內(nèi)的經(jīng)商行為有規(guī)可循,從而為居民營造安靜的空間。

  此外,“一刀切”的剛性政策也引發(fā)了爭論。不少人認(rèn)為,對于擾民問題嚴(yán)重的餐飲、歌舞娛樂、生產(chǎn)加工和制造企業(yè)禁止是完全必要的,但除此之外的企業(yè),比如說一些會(huì)計(jì)事務(wù)所、IT企業(yè)或律師行,一般只需要幾張桌、幾臺電腦就能滿足需要了,雖然也會(huì)一定程度的擾民,但一般來說影響還不會(huì)太大,這種小企業(yè)應(yīng)該得到政府的支持。

  京城某知名樓盤營銷總監(jiān)認(rèn)為,若把住宅立項(xiàng)的寫字樓認(rèn)定為住宅,而禁止商用的話,對這部分項(xiàng)目來說就很不公平。因?yàn)檫@些項(xiàng)目無論是軟硬件配套設(shè)施,都符合寫字樓的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),若不允許這些項(xiàng)目用于辦公,那么現(xiàn)有的很多寫字樓的銷售會(huì)受到很大沖擊,這將直接造成空置率上升。(羅博 李佳鵬 李榮) 

 
編輯:王菲】
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