華安基金：房地產(chǎn)市場走勢決定未來股市走向

　　回顧過去中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一個(gè)比較容易得到的結(jié)論是：固定資產(chǎn)投資是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要穩(wěn)定力量。而在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)行業(yè)投資占了相當(dāng)?shù)谋戎亍?/p>

　　年初至今，經(jīng)濟(jì)增速的三大力量出現(xiàn)比較明顯的變化，消費(fèi)和投資增速開始顯現(xiàn)下降態(tài)勢，而凈出口對于經(jīng)濟(jì)則提供了正向貢獻(xiàn)。就投資單項(xiàng)來看，政府主導(dǎo)的“鐵公基”投資出現(xiàn)了快速回落，制造業(yè)投資也呈現(xiàn)緩慢回落態(tài)勢，唯一的亮點(diǎn)就是房地產(chǎn)投資增速還維持在高位，1-7月累計(jì)同比增長35.2%。而且，房地產(chǎn)投資完成額占比高達(dá)14.8%，按行業(yè)單項(xiàng)分僅次于制造業(yè)投資。再進(jìn)一步考察鋼鐵行業(yè)庫存情況，我們發(fā)現(xiàn)和房地產(chǎn)建筑施工相關(guān)的線材等產(chǎn)品的庫存去化情況較好，這也從另一個(gè)側(cè)面驗(yàn)證了今年以來房地產(chǎn)投資增速維持高位，避免了經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)快速下滑的局面。

　　展望未來，我們對房地產(chǎn)市場自身調(diào)整從而導(dǎo)致總需求下滑的可能性依然保持高度關(guān)注，原因如下：

　　首先，政府態(tài)度決定了房地產(chǎn)市場調(diào)控將會(huì)是常態(tài)。后續(xù)包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的各項(xiàng)調(diào)控政策也在籌備中，隨時(shí)可以依據(jù)需要拋向市場。這也決定了明年購房需求將缺少投資性購房需求。從總量上來看，2011年需求應(yīng)該不如今年。

　　其次，2010年年初至今單月商品房新開工面積大約為1.5億平方米，而年初至今單月銷售面積僅為6800萬平方米。假設(shè)新開工12個(gè)月推向市場形成供應(yīng)，再假設(shè)銷售面積同比增長30%至單月9000萬平方米銷售，明年預(yù)計(jì)的銷售率只有58%左右。還要說明的是，除了2009年外，往年銷售面積的同比增長率均不超過25%。

　　從現(xiàn)在開始的兩個(gè)季度的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場將迅速從供應(yīng)不足轉(zhuǎn)向?yàn)楣��?yīng)大幅度增長。大概率事件是房地產(chǎn)市場的庫存從現(xiàn)在開始累計(jì)，顯著的去庫存開始最早要等到2011年第二季度才會(huì)發(fā)生。在這之前，周期性行業(yè)可能缺乏整體性的機(jī)會(huì)，但是自下而上的個(gè)股機(jī)會(huì)應(yīng)該會(huì)層出不窮。

　　(於震騋 作者系華安基金管理有限公司策略分析師)