上述不規(guī)范導(dǎo)致不法分子很容易就能逃避政府部門(mén)的監(jiān)管,偽造證明材料,實(shí)施詐騙,詐騙后又能逃之夭夭,過(guò)些時(shí)候又如法炮制。如賈某伙同他人通過(guò)偽造房產(chǎn)證、身份證出租他人房屋騙取租金,經(jīng)查實(shí)的竟有14起,其中在2007年9月就有6起,而2007年9月24日一天就以同樣方式作案3起,每次作案都能非法獲利4000元以上,共詐騙被害人6萬(wàn)多元。
(二)市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)。房屋交易、租賃市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)體現(xiàn)在兩個(gè)方面:
其一,市場(chǎng)交易信息不對(duì)稱(chēng)。房屋交易、租賃中介公司幾乎壟斷了整個(gè)房屋交易、租賃市場(chǎng),而且這些信息為少數(shù)幾家企業(yè)所掌握,從而操縱市場(chǎng)價(jià)格。此外,房屋交易、租賃中介公司往往通過(guò)在合同中附加條款限制客戶(hù)獲取信息的渠道,實(shí)踐中多表現(xiàn)為在交易或租賃合同中增加條款限制客戶(hù)與房主聯(lián)系的條款等,這也導(dǎo)致了客戶(hù)難以獲得預(yù)購(gòu)、欲租的房屋產(chǎn)權(quán)情況等信息。其二,有關(guān)行業(yè)管理信息不對(duì)稱(chēng)。所謂的行業(yè)管理信息指政府或其他相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的有關(guān)行業(yè)管理信息。相對(duì)于房屋交易、租賃企業(yè)而言,房屋購(gòu)買(mǎi)者、尤其是承租者往往不會(huì)因?yàn)橐淮谓灰缀馁M(fèi)大量時(shí)間、精力去了解整個(gè)行業(yè)的管理信息或不知道如何獲取這些管理信息,有些從業(yè)人員即利用客戶(hù)的這種心理進(jìn)行詐騙。比如2008年5月,北京市建設(shè)委員會(huì)在其主辦的“北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”發(fā)布了《關(guān)于修訂<北京市房屋租賃合同>系列示范文本和實(shí)行租賃合同網(wǎng)上備案的通知》,施行了租賃合同網(wǎng)上備案制度,有利于保障房屋租賃合同的安全性,有利于防止承租者上當(dāng)受騙。但是實(shí)踐中多數(shù)房屋承租者并不了解此項(xiàng)制度,房屋租賃從業(yè)人員更不會(huì)主動(dòng)予以告知。
(三)被害人有僥幸心理、輕率心理、貪利心理,容易被犯罪分子利用。在涉房詐騙案件中,被害人的僥幸、輕率、貪利心理是導(dǎo)致被騙的重要原因之一。一是僥幸心理,表現(xiàn)比較明顯的是在經(jīng)濟(jì)適用房、回遷房、單位分房等低價(jià)房購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中,被害人知道其購(gòu)買(mǎi)這些房子是不符合條件的,但考慮到北京房屋價(jià)格的迅速增長(zhǎng),容易相信也愿意相信熟人的話,抱著僥幸心理支付了較高的購(gòu)房費(fèi)用。二是輕率心理,被害人無(wú)論是從熟人那里購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等低價(jià)房,還是從“戶(hù)主”那里承租房屋,都缺少足夠的防范意識(shí)與風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。三是貪利心理。
(四)涉房案件中民事欺詐與詐騙犯罪的模糊界限,增加了司法機(jī)關(guān)執(zhí)法的難度,也給了不法分子逃避制裁的機(jī)會(huì)。在房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃過(guò)程中,欺騙行為層出不窮,如何判斷行為人的主觀故意,準(zhǔn)確區(qū)分民事欺詐還是刑事詐騙,考驗(yàn)著我國(guó)司法機(jī)關(guān)適用法律的能力和水平。不同地方的司法機(jī)關(guān)、不同司法工作者認(rèn)識(shí)不一、執(zhí)法不一。這也促成一些不法分子敢于鋌而走險(xiǎn)。
涉房詐騙犯罪應(yīng)對(duì)建議及規(guī)制
(一)高度重視,切實(shí)解決住房這一民生問(wèn)題。涉房詐騙犯罪案件之所以應(yīng)受到重視,一是因?yàn)榉课菖c人們生活息息相關(guān),是公眾生存的根本,二是涉房詐騙數(shù)額巨大,如果不能及時(shí)懲治犯罪分子,追回?fù)p失,勢(shì)必成為影響社會(huì)安全與穩(wěn)定的一大隱患。
(二)加強(qiáng)對(duì)房屋交易、租賃市場(chǎng)的規(guī)范和監(jiān)管刻不容緩。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司即房屋中介公司的規(guī)范與管理,首先是對(duì)其內(nèi)部員工和辭職員工的嚴(yán)格管理,對(duì)內(nèi)部員工的代理、洽談、簽約等活動(dòng)要有明確記錄與情況掌握,對(duì)辭職員工應(yīng)及時(shí)收回租賃合同、授權(quán)文書(shū)等相關(guān)材料。其次對(duì)合同進(jìn)行規(guī)范,嚴(yán)格按照北京市出臺(tái)的合同文本使用,切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人、出租人、承租人的利益。二是建立房屋產(chǎn)權(quán)、租賃信息便捷查詢(xún)制度,比如利用現(xiàn)代通訊手段,開(kāi)通網(wǎng)絡(luò)查詢(xún)、手機(jī)查詢(xún)等,使購(gòu)房人、租房人能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,躲避風(fēng)險(xiǎn)。三是建立健全房屋交易、租賃行業(yè)自律性組織,發(fā)揮和加強(qiáng)其對(duì)行業(yè)行為的監(jiān)督作用。四是建立和強(qiáng)化該領(lǐng)域的消費(fèi)者協(xié)會(huì)。五是加強(qiáng)監(jiān)管,對(duì)一些信譽(yù)不好、服務(wù)不好或者有欺詐行為的房屋中介公司加強(qiáng)監(jiān)督和管理,嚴(yán)重的剔除出該行業(yè)。
(三)加大對(duì)偽造、私刻類(lèi)違法犯罪的打擊力度,增加涉房詐騙犯罪的犯罪成本。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2005年至今,涉房詐騙犯罪案件中,偽造房產(chǎn)證、身份證等證件的有25件,占四年來(lái)總數(shù)的45%。為有效打擊和遏制涉房違法犯罪,一個(gè)行之有效的方法是盡量限制實(shí)現(xiàn)該類(lèi)違法犯罪的條件,增加其成本,即對(duì)偽造證件、私刻印章等虛構(gòu)身份的違法行為加大打擊力度,特別是對(duì)專(zhuān)門(mén)偽造證件、私刻印章的不法分子進(jìn)行重點(diǎn)打擊,使涉房違法犯罪分子難以輕易獲得詐騙條件,從而達(dá)到實(shí)現(xiàn)遏制此類(lèi)違法犯罪發(fā)生的目的。
(四)加大宣傳,增強(qiáng)公眾風(fēng)險(xiǎn)、法律意識(shí)、規(guī)范意識(shí)。
(五)推進(jìn)部門(mén)法銜接,加強(qiáng)相關(guān)部門(mén)合作、協(xié)調(diào),建立被害人救濟(jì)機(jī)制。(作者:黃福濤 謝財(cái)能 單位:北京市朝陽(yáng)區(qū)人民檢察院)
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