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文/丁雨(美國)
為了尋找更便宜的房子和更開闊的空間，美國中產(chǎn)階級正逃離大都市
目前，美國30年期固定貸款利率平均達(dá)6.86%，是2002年4月12日以來的最高點(diǎn)。隨著利率升至四年來的新高，房屋貸款申請正在有所減少，相信隨著美國的加息，固定貸款利率也會水漲船高。
過去幾年，較低的房屋貸款利率使得美國房屋市場5年來持續(xù)景氣，從而幫助美國經(jīng)濟(jì)在商業(yè)投資不確定的情況之下走出低谷。
美國商務(wù)部表示，5月份，新的單一家庭用房銷售未如預(yù)期的那樣有所下降，而是上升了4.6%。新屋銷售達(dá)到年平均的123.4萬套，4月份則為118萬套。
自2000年以來，美國30個(gè)主要市區(qū)的房價(jià)上漲了大約30%，包括華盛頓、紐約、拉斯維加斯、鳳凰城、圣地亞哥、亞特蘭大等城市。
美國房地產(chǎn)旺市在2005年已經(jīng)達(dá)到頂峰，但是目前仍看不到有冷卻的跡象。美國全國范圍內(nèi)的房價(jià)仍然在攀升，今年預(yù)計(jì)增長5%。
同時(shí)，高企的汽油價(jià)格以及房產(chǎn)稅正在導(dǎo)致全國范圍內(nèi)的供房危機(jī)。這場危機(jī)的后果正在改變數(shù)千萬美國人的生活以及城市的面貌。
護(hù)士、老師、消防員不再能夠負(fù)擔(dān)得起居住在他們所工作的社區(qū)，年老租戶被迫離開他們居住已久的公寓，因?yàn)楣⒄诔蔀樗麄兯荒茇?fù)擔(dān)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓。
這場危機(jī)正迫使許多民眾搬到更遠(yuǎn)的郊區(qū)，對城市周邊地區(qū)交通系統(tǒng)形成更大的壓力。
中產(chǎn)階級社區(qū)銳減
6月29日，美聯(lián)儲兩次升息，而每五個(gè)房屋貸款者中便有一個(gè)當(dāng)初申請的是浮動(dòng)利率貸款，在接下來的兩年中，大多數(shù)這類貸款利率將被調(diào)整到更高的水平。
以美國加州圣地亞哥為例，當(dāng)?shù)胤績r(jià)自2000年已經(jīng)上漲了142%，結(jié)果是各種高風(fēng)險(xiǎn)貸款的出爐，維持著房市的繁榮。
圣地亞哥房屋委員會主席莫里斯表示，當(dāng)?shù)氐纳锟萍脊静粴g迎來自加州以外的員工，因?yàn)橘徺I房屋的價(jià)格令人咋舌。她說，房屋委員會已經(jīng)幫助1.25萬租戶每月支付房租，而仍然有3萬人在等待。
這場危機(jī)的最大威脅在于加大貧富差距，使差距更加難以跨越。對多數(shù)美國人而言，房屋是他們最大的財(cái)產(chǎn)，最保險(xiǎn)積累財(cái)富的方式。許多中產(chǎn)階級眼看自己的財(cái)產(chǎn)被租金所侵蝕，又沒有足夠的錢購買房屋。
根據(jù)華盛頓智庫布魯金斯研究所最新公布的一個(gè)報(bào)告顯示，在美國全國范圍內(nèi)，城市正在失去他們的中產(chǎn)階級社區(qū)。1970年，55%的低收入家庭居住在中產(chǎn)階級社區(qū)中，這個(gè)數(shù)目到了2000年僅剩37%，顯示越來越多的低收入家庭連中產(chǎn)階級住宅區(qū)都負(fù)擔(dān)不起，只能搬到低收入家庭為主的社區(qū)。
大多數(shù)的中產(chǎn)階級社區(qū)不是向上提升成為多產(chǎn)階級群居的地方就是向下沉淪，成為低收入或貧戶住宅區(qū)。這一趨勢在12個(gè)最大的城市地區(qū)正在惡化，包括洛杉磯、巴爾的摩以及費(fèi)城。
正在成為全國性問題
洛杉磯市長AntonioVillaraigosa表示，房屋危機(jī)不只是在洛杉磯地區(qū)很普遍，更是一個(gè)全國性的問題。一個(gè)偉大的城市應(yīng)該擁有一個(gè)強(qiáng)大、富有活力的中產(chǎn)階級。城市的窮人和富人不能夠幫助一個(gè)世界級城市發(fā)揮其極限能力，這是他最大的擔(dān)心。
他說，“如果老師、消防員、警察、圖書館員不能購買房屋，實(shí)現(xiàn)美國夢，那么包括洛杉磯在內(nèi)的美國城市將不是我們所向往居住的地方。”
關(guān)于這一問題的討論經(jīng)常避開政治以及社會問題，比如收入、平等、種族。人們不想將其上升到那個(gè)層面，因?yàn)檫@樣的對話讓人不安。在一些城市，政府通常通過鼓勵(lì)興建低價(jià)房屋以及一些優(yōu)惠貸款計(jì)劃來幫助老師在內(nèi)的工薪階層能夠居者有其所。
美國調(diào)查機(jī)構(gòu)提供的最新數(shù)字顯示，今年第一季度，美國71個(gè)城市的房價(jià)過高，面臨價(jià)格調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，其中房價(jià)最高的城市大部分集中在加利福尼亞州和佛羅里達(dá)州。
美國國民城市銀行公司和全球財(cái)經(jīng)研究公司聯(lián)合進(jìn)行的調(diào)查顯示，盡管近幾個(gè)月來美國全國的房價(jià)漲幅持續(xù)下降，但今年第一季度美國房價(jià)過高的城市數(shù)量仍比去年年底增加了近11%，而2004年只有3個(gè)城市的房價(jià)被認(rèn)為過高。
這份調(diào)查顯示，房價(jià)被高估情況最嚴(yán)重的城市包括佛羅里達(dá)州的那不勒斯和加利福尼亞州的薩利納斯，而科利奇站、達(dá)拉斯和沃思堡3個(gè)城市房價(jià)被過分低估的情況最為嚴(yán)重。調(diào)查報(bào)告舉例說，那不勒斯的住房中間價(jià)高達(dá)每套38.3萬美元，而科利奇站的住房中間價(jià)只有每套9.4萬美元。
中產(chǎn)階級逃離大都市
為了尋找更便宜的房子和更開闊的空間，美國中產(chǎn)階級正在逃離大都市。
從2000年到2004年，除了少數(shù)例外，美國幾乎所有的大城市遷出的人口都比遷入的人口多。從美國全國范圍來看，人們從東北部遷往南部和西部，西海岸的居民向內(nèi)陸遷移，而中西部的居民追逐高工資而居。除了這個(gè)大趨勢之外，在幾乎每一個(gè)美國城市里，人們都在從傳統(tǒng)的“郊區(qū)”遷往環(huán)境更好的遠(yuǎn)郊區(qū)。
在美國中西部和東北區(qū)，都市出現(xiàn)了大規(guī)模的郊區(qū)化(suburbanization)現(xiàn)象，建筑商傾向在遠(yuǎn)離市區(qū)的郊外大量修建寬敞而豪華的房屋，以吸引高收入家庭入住。以中產(chǎn)階級社區(qū)衰退嚴(yán)重的印第安納波里斯為例，2000年至2004年間，2.75萬棟房屋如雨后春筍般冒出，高收入家庭被這些新屋吸引。
美國人口普查局統(tǒng)計(jì)了從1990年到2000年間以及從2000年到2004年間美國境內(nèi)人口遷移的情況，內(nèi)容包括在這兩個(gè)時(shí)間段里，美國每個(gè)州以及最大的25個(gè)城市區(qū)域里人口遷入和遷出的數(shù)字。
在25個(gè)大城市區(qū)域里，有18個(gè)州從2000年到2004年間遷出的人口比遷入的人口多，其中從最大的3個(gè)城市區(qū)紐約、洛杉磯和芝加哥遷出的人口也最多。紐約市甚至出現(xiàn)了居民總?cè)藬?shù)減少21萬的情況。
在美國許多大都市里，比較富裕的小家庭正在代替?zhèn)鹘y(tǒng)的人口眾多的大家庭，家庭總量的增加使得對房屋的數(shù)量需求上升了，房屋價(jià)格也逆總?cè)丝跀?shù)量減少的趨勢而上升。房價(jià)的上漲又迫使更多的中產(chǎn)階級去更遠(yuǎn)的郊區(qū)尋找安身之所，而那些連遠(yuǎn)郊區(qū)的房子也買不起的人，就可能搬到房價(jià)更加便宜的地區(qū)去。這種趨勢還看不到減弱的跡象。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前最受美國中產(chǎn)階級青睞的一個(gè)居住區(qū)位于加利福尼亞州，名叫“河岸區(qū)”，在4年的時(shí)間里吸引了8萬多人來這里落戶。河岸區(qū)的房子并不便宜，中等價(jià)格的房子也需要37萬多美元/套，不過，比起洛杉磯52萬美元/套的均價(jià)來說，這里的房價(jià)也算便宜了。
不論美國中產(chǎn)階級社區(qū)的迅速衰減是出于何種原因，這樣的情況正在引起美國政府重視，以避免美國大都市的貧富分化進(jìn)一步加大。
(摘自《瞭望東方周刊》)
