潘石屹：首先在北京，一手房交易的量每一年是好幾十萬，可是二手房交易的量是三四萬，所以二手房現(xiàn)在的量比較少，我們可以從一個新房子上面，還是能把市場上面的一個基本事實認定得比較精確。

　　任志強：你用數(shù)據(jù)也不太準(zhǔn)確，去年一手房交易量是17萬多套，二手房交易量6萬多套，當(dāng)時是三分之一，都合計起來大概是20%，所以不能單說。

　　潘石屹：你說，你接著說。

　　任志強：因為二手房還是一個很大的交易量。

　　張寶全：我覺得平均價格指數(shù)的變化等同于房價的變化，這是不一樣的概念，平均價格指數(shù)更反映了，我們不同的產(chǎn)品在比例結(jié)構(gòu)上的一種變化，可能會對平均房價帶來影響，比如說城區(qū)的房子供應(yīng)多了，郊區(qū)的房子供應(yīng)少了，平均價格值一定要上漲，這是一點。一個價格真正上漲了，我剛才同意任總的說法，房價的變化一定是在同一地區(qū)，在不同時間里面相對的價格的變化，這是一個房價的變化，北京在最早的時候，我記得有一家單位做過這樣的實驗，但是后來發(fā)現(xiàn)他放棄了，我覺得可能因為這樣不給他帶來經(jīng)濟效益，比方說我們可以把CBD這個地區(qū)，通過交易網(wǎng)就可以能夠看得見，CBD劃了一個范圍，這個范圍有一個相同性，這個平均價格今年交易下來和去年交易下來有什么變化，比方說海淀區(qū)，或者說再把豐臺區(qū)，我就把這幾個區(qū)在一個相同區(qū)域里面價格的變化，我覺得這可能能夠代表我們房價的變化。把一個平均交易價格指數(shù)的變化當(dāng)成房價的變化，我覺得這第一是不科學(xué)的，第二剛才大家在講，究竟是北京市建委的數(shù)據(jù)，網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)真實呢？還是各家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)真實？

　　任志強：數(shù)據(jù)可能都是真實的，但是它代表的含義不一樣。

　　張寶全：對，數(shù)據(jù)都是真實的，我們最關(guān)鍵的要了解它的數(shù)據(jù)計算的方法，比如說他的方法是按照所有交易平均算下來的呢，還是把新房和舊房一起算下來的呢，還是就是按照任總說的，是在某一個區(qū)域里面的參照算下來的呢，所以如果我們講房價的高低，一定是在一個相同的區(qū)域里面不同時間里面價格的變化，這是房價的變化。

　　張寶全：對一個房價交易支出的平均價格變化，這表示我們在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上的一種改變，或者是消費結(jié)構(gòu)，或者是供應(yīng)結(jié)構(gòu)會帶來的一些變化，所以我想這一個前提不說清楚的話，很難評判說你是對的，還是他是錯的，因為我覺得任總是對的，他們所有的計算出去的結(jié)果都是對的，但是最重要的是計算方法是不一樣的，這個方法應(yīng)當(dāng)公開的，如果把方法公開完以后，如果大家按照統(tǒng)一方法來結(jié)算，可能結(jié)果也就是一樣的。

　　任志強：如果你研究總體的房屋價格的時候，一定要用統(tǒng)計局的價格，建委的價格最多能用在這一個地區(qū)、這一個時間，當(dāng)時進行一手房交易，這兩個使用方法是完全不同的。我現(xiàn)在要買一手房可能用建委的數(shù)字，因為就是現(xiàn)實交易，小潘說的，網(wǎng)上登記了，現(xiàn)實交易了，你價值除以面積就行了，總金額除以面積就得出一個統(tǒng)計數(shù)，我今天要去買北京市的一手房可能就按這個價格計算。但是你要說普遍的房價增長沒增長，或者全國的房價是不是大動了，這是兩個概念，因為它是自然價格的實際增長情況，要用統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，因為統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是最合理的數(shù)據(jù)，重要的我覺得還不是董藩教授說的，樣本對不對，樣本是固定的，因為這個樣本固定原因是在于他把不賣的房子也作為固定樣本去評估它的價格增值沒增值。

　　任志強：所以70個城市的房價指數(shù)，包括了我沒有交易的房屋房價是不是增值的，可能我拿它去抵押貸款的時候，本來能貸20萬，房子增值了我就能貸30萬，再增值我可能能貸40萬，如果貶值我只能貸10萬。在香港的金融風(fēng)暴的時候就很明顯，銀行放貸很重要的是靠小業(yè)主把房屋作為抵押，換來生產(chǎn)的流動資金，這個房屋的價格就非常大地影響到他從銀行能拿到的多少貸款，這樣的房價的平均指數(shù)才能真正地起到指導(dǎo)市場的作用，你不光光是買房子，你可能還要賣房子，你作為賣房人來說，你也會知道我的房子現(xiàn)在值多少錢，這是兩個不同概念，所以它用的地方是完全不同的。不能說建委的數(shù)字是不真實的。

　　主持人：我們房地產(chǎn)業(yè)界的三位老總他們也是討論很熱烈，我們再來聽一聽我們的專家的看法，董主任您怎么看？

　　董藩：關(guān)于統(tǒng)計局和建委的問題，在現(xiàn)在這種情況下，任總講了統(tǒng)計局這個是一套很科學(xué)、很規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，國際上也采用這樣的方法，我們是借鑒過來的，是這么回事，但是在操作過程當(dāng)中可能有個問題，通常我們所說的好經(jīng)給你念歪了，比如說我在選樣本的時候，我是不是選得非�？茖W(xué)，還有樣本的權(quán)重問題、大和小的問題，這個時候可能是有意無意當(dāng)中可能會出現(xiàn)偏差，而實際交易就不會出現(xiàn)這樣的偏差，所以說要說哪個數(shù)據(jù)有價值，兩個數(shù)據(jù)都有價值，應(yīng)該是結(jié)合到一起修正它得出來的結(jié)論，我覺得這樣可能會更好一點。

[上一頁]  [1]  [2]  [3]  [4]  [下一頁]