深化房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩認識 有利宏觀經(jīng)濟穩(wěn)健運行
面對產(chǎn)能過剩，人們難免會產(chǎn)生這樣的疑問，本輪宏觀調(diào)控始自2003年4月，當時調(diào)控的出發(fā)點就是為了防止投資過熱，避免行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩造成信貸不良資產(chǎn)。但是為什么自2005年以來，鋼鐵、建材、冶金、化工、電力等一些行業(yè)還是出現(xiàn)了產(chǎn)能集中釋放，供大于求的矛盾開始突顯？
宏觀調(diào)控之所以沒能阻止產(chǎn)能過剩，關(guān)鍵有兩點：一是宏觀調(diào)控存在滯后效應(yīng)；由于目前投資過熱、產(chǎn)能出現(xiàn)過剩的行業(yè)都是一些生產(chǎn)資料產(chǎn)業(yè)，投資規(guī)模大、周期長，調(diào)整起來難度大、時間長，投資熱降溫需要一個相當長的階段。二是不可諱言，調(diào)控各部門之間的分歧影響了宏觀調(diào)控的實施和效果；如果說，2005年是名副其實的“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控年”的話，那么，2004年可以說是名副其實的“房地產(chǎn)泡沫爭論年”；在這種房地產(chǎn)到底有無泡沫也尚無定論的前提下，宏觀調(diào)控企圖通過降溫房地產(chǎn)，進而降溫其上游產(chǎn)業(yè)的所有舉措，自然是大打折扣。
產(chǎn)能過剩是個相對的概念，是相對于需求而言的。然而，需求是個變量，事先準確預(yù)測確實不易。因此，在產(chǎn)能過剩的結(jié)果未出來前，預(yù)測產(chǎn)能是否過剩，往往存在著爭論。
房地產(chǎn)開發(fā)，從資金這個角度講，其實質(zhì)是一個資金運作的過程。房地產(chǎn)“產(chǎn)能過�！保从车劫Y金層面，就是房地產(chǎn)行業(yè)吸納資金的過剩，一旦房地產(chǎn)行業(yè)吸納了過度的資金，也就出現(xiàn)了所謂的房地產(chǎn)“泡沫”。房地產(chǎn)是否存在“產(chǎn)能過剩”的爭論，從資金層面講，其實質(zhì)就是房地產(chǎn)是否存在泡沫的爭論。
房地產(chǎn)泡沫按其表現(xiàn)形式，一般地說，可以分為三種形式：地產(chǎn)價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫。
國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心日前發(fā)布的《重視房屋潛在過剩的矛盾》報告中，主要有這樣三組數(shù)據(jù)——
1、2005年前11個月，中國土地購置面積中，有一半以上即將近1.7億平方米未完成開發(fā)。2003年以來，未完成開發(fā)土地面積占本年購置土地面積的比重總體呈快速上升的趨勢：2003年為37.9%，2004年超過50%，2005年前11個月上升到53.8%。
2、中國商品房的年施工面積按目前水平計算是年竣工面積的5倍多。2005年前兩個月，房屋建筑面積竣工率僅為3.7%，比上年下降26.5個百分點，之后雖逐步提高到2005年前11個月的18.8%，但仍比上年低11.4個百分點。
3、商品房空置面積達1.14億平方米。到2005年11月末，全國商品房及住宅空置面積分別達1.14億平方米和0.63億平方米，比上年同期分別增長14.2%和8.0%。
從以上這三組數(shù)據(jù)，結(jié)合 “房價已到九成人承受極限”的媒體調(diào)查，以及城市普通白領(lǐng)工作一年所積蓄的資金僅夠買一平方米住房的現(xiàn)實，我們可以很清楚地看出，中國一些房地產(chǎn)熱點城市，地產(chǎn)價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫，這三種房地產(chǎn)泡沫形式均已日益凸顯——
地產(chǎn)價格泡沫，主要累積在“1.7億平方米未完成開發(fā)的土地面積”中。這可以從近來這些房地產(chǎn)熱點城市，土地招拍掛頻頻“流產(chǎn)”的眾多案例中，得到充分的驗證。在這些房地產(chǎn)熱點城市，原來眾多開發(fā)商為爭奪一塊土地，往往要爭得“頭破血流”�？涩F(xiàn)在，這些城市推出的土地招拍掛，竟然連“底價”也難以成交，有的干脆根本無人問津，這說明在這些城市，地產(chǎn)價格的泡沫已經(jīng)處于瀕臨破滅的邊緣。
房屋空置泡沫，主要累積在“中國商品房的年施工面積按目前水平計算是年竣工面積的5倍多”以及“1.14億平方米商品房空置面積”上。從“房屋建筑面積竣工率比上年低11.4個百分點”，同時“全國商品房及住宅空置面積比上年同期分別增長14.2%和8.0%”，這一“低”一“增”中，我們已經(jīng)可以明顯看出“房屋空置泡沫”的嚴重程度。
房地產(chǎn)投資泡沫，主要累積在“2004年，商品房銷售面積比上年增長13.7%，增幅比同期商品房竣工面積高11.6個百分點”等相關(guān)數(shù)據(jù)上。從一些房地產(chǎn)熱點城市，那些屢屢發(fā)生的一浪高過一浪的業(yè)主“團退風潮”中，我們可以明確知道，這種“房地產(chǎn)投資泡沫”已經(jīng)初露破滅的端倪。
房地產(chǎn)形式是產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)是金融，由此可見，中國房地產(chǎn)“產(chǎn)能過�！�，已是一個不爭的事實。當然，這種過剩只是一種相對的過剩，是相對于民眾現(xiàn)實購買力的過剩。最粗略地說，房地產(chǎn)行業(yè)吸納的投資資金與自住購房者能夠提供的購買資金之差，也就是房地產(chǎn)泡沫。
中國房地產(chǎn)行業(yè)的“產(chǎn)能過�！�，由前面一節(jié)的分析，可以知道，從房地產(chǎn)開發(fā)所需的鋼材、水泥等建材的角度講，是房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)的產(chǎn)能過剩；從組織生產(chǎn)能力講，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)可以組織生產(chǎn)出超過消費者需求的產(chǎn)品，是房地產(chǎn)行業(yè)整個企業(yè)隊伍組織生產(chǎn)能力的過剩；而從資金的角度講，也就是房地產(chǎn)行業(yè)吸納投資資金的過剩。
當然，我們必須看到的是，房地產(chǎn)的“產(chǎn)能過剩”，是一種結(jié)構(gòu)性的過剩，是相對于廣大中低收入階層現(xiàn)實購買能力的過剩，是經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房匱乏，中低檔商品房過少，而高檔商品房過多的一種結(jié)構(gòu)性過剩。
如果無視房地產(chǎn)的這種結(jié)構(gòu)性的“產(chǎn)能過�！保布捶康禺a(chǎn)吸納資金的結(jié)構(gòu)性過剩，那么，最終的結(jié)果，只能是繼續(xù)加劇“地產(chǎn)價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫”的膨脹。而由于中國房地產(chǎn)融資，至今沒有形成風險分攤機制，房地產(chǎn)的資金最主要來自于銀行，在這種情況下，房地產(chǎn)的泡沫風險隨時就有可能演變?yōu)榻鹑陲L險。
在一些房地產(chǎn)熱點城市，“地產(chǎn)價格泡沫”、“房屋空置泡沫”和“房地產(chǎn)投資泡沫”這三者已經(jīng)兼而有之，房地產(chǎn)泡沫風險正在逐步凸顯之際，有關(guān)部門將房地產(chǎn)列入產(chǎn)能過剩行業(yè)名單，無疑極具警世作用和現(xiàn)實意義。
從宏觀經(jīng)濟上講，這有助于市場各方主體，正確認清當前中國宏觀經(jīng)濟形勢，自覺順應(yīng)中央宏觀調(diào)控政策而動，繼續(xù)嚴把土地、信貸這兩道閘門，控制投資過快增長，尤其是產(chǎn)能過剩行業(yè)的投資增長，順利完成中國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。從房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟講，也有利于房地產(chǎn)市場各方主體，認清當前房地產(chǎn)市場形勢，增強結(jié)構(gòu)調(diào)整的緊迫感和危機感，嚴格控制高檔商品房開發(fā)，切實增加中低檔商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)力度，鼓勵和支持居民住房消費需求的理性釋放，逐步擠出房地產(chǎn)泡沫，化解房地產(chǎn)金融風險，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)乃至整個宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)健運行。
�。▉碓矗喝嗣窬W(wǎng)房產(chǎn)城建頻道 作者：章林曉）
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