中新網(wǎng)12月22日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報(bào)》報(bào)道，每年的歲末，京城的各大房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、中介公司都會(huì)對(duì)一年來(lái)整個(gè)樓市的發(fā)展進(jìn)行一次總結(jié)和預(yù)測(cè)。那么，歲末年初的京城樓市值得關(guān)注的都有哪些呢？

　　政策趨于平穩(wěn) 調(diào)控精細(xì)入微

　　2005年上半年可以說(shuō)是政策出臺(tái)最為集中和最為嚴(yán)厲的時(shí)期。這些政策也影響了京城樓市全年的市場(chǎng)表現(xiàn)，產(chǎn)生了十分明顯的效果，即京城樓市在年中出現(xiàn)了十分濃厚的觀望氣氛。但據(jù)相關(guān)政府部門(mén)公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-10月北京市全市期房?jī)r(jià)格仍同比上漲了21.4%，而全年商品房的交易量也會(huì)比2004年有所上升。毫無(wú)疑問(wèn)，在強(qiáng)力政策的壓力下，2005年京城樓市仍然表現(xiàn)出了其剛性需求的特點(diǎn)。

　　偉業(yè)顧問(wèn)的專業(yè)人士認(rèn)為，2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策層面的關(guān)鍵詞主要是“平穩(wěn)”和“細(xì)化”，尤其是針對(duì)北京地區(qū)不會(huì)出現(xiàn)更為嚴(yán)厲的宏觀層面政策。宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向“微觀”調(diào)控，平穩(wěn)的政策環(huán)境也有助于市場(chǎng)的樂(lè)觀發(fā)展。

　　市場(chǎng)供不應(yīng)求價(jià)格借勢(shì)上揚(yáng)

　　根據(jù)偉業(yè)顧問(wèn)的數(shù)字顯示，2004年成交規(guī)模3182.7萬(wàn)平方米，2005年預(yù)計(jì)成交規(guī)模大概在3300萬(wàn)平方米左右。新增供應(yīng)一直低于成交規(guī)模，即持續(xù)性呈現(xiàn)出消耗歷史存量的局面。這是造成北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的最主要原因。所以，僅在考慮供求關(guān)系的影響下，2005年同期同質(zhì)價(jià)格指數(shù)將比2004年上漲10%以上。

　　而偉業(yè)顧問(wèn)分析認(rèn)為，2006年北京新房市場(chǎng)還將出現(xiàn)總體上供不應(yīng)求的局面。由此帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲也可能不低于2005年的市場(chǎng)漲幅(20%左右)。

　　土地短缺 上市新房銳減

　　2005年，幾乎所有開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)嘗到了或已經(jīng)感受到土地缺稀的苦滋味。而今年全年新開(kāi)工面積和開(kāi)發(fā)投資也都在不斷減少。據(jù)偉業(yè)顧問(wèn)日常項(xiàng)目監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)的統(tǒng)計(jì)表明，2005年1-10月共推出新項(xiàng)目則不足270個(gè)，商品住宅新開(kāi)工面積同比下降22%；上市的商品住宅也約比2004年減少了20%左右。同時(shí)，1-10月的土地供應(yīng)也是近年來(lái)供應(yīng)量最低的。

　　種種跡象表明，受到2005年的持續(xù)影響，將會(huì)造成2006年新房有效供應(yīng)持續(xù)減少，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)項(xiàng)目可能會(huì)在260個(gè)左右，新房供應(yīng)也將不容樂(lè)觀。但偉業(yè)顧問(wèn)的專業(yè)人士認(rèn)為，如果政府加快開(kāi)發(fā)商手中持有的存量土地進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)緩解這一矛盾。

　　利好逐步兌現(xiàn)使需求開(kāi)始爆發(fā)

　　今年7月，人民幣升值使外資對(duì)人民幣進(jìn)一步升值的心理預(yù)期，使北京的公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商業(yè)等收益型物業(yè)成為了外籍客戶投資的重點(diǎn)。而據(jù)偉業(yè)顧問(wèn)市場(chǎng)研究中心為此次預(yù)測(cè)專門(mén)組織的偉業(yè)客戶需求問(wèn)卷抽樣數(shù)據(jù)顯示，截至2005年底，在北京購(gòu)房客戶中，以投資為目的的購(gòu)房客戶僅占10.5%，自用兼投資型購(gòu)買(mǎi)目的的也僅為21.0%，其余68.5%均為自用需求，預(yù)計(jì)2006年也仍將保持這一特點(diǎn)。

　　同時(shí)，在這份調(diào)查中還顯示，有74.6%的受訪者判斷未來(lái)房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲。而從北京市建委、市統(tǒng)計(jì)局、市國(guó)土局、市發(fā)改委聯(lián)合公布的數(shù)字中顯示，今年1-10月，全市商品住宅期房平均價(jià)格6781元／平方米，同比上漲了1196元／平方米，漲幅為21.4%。

　　熱點(diǎn)區(qū)域更加分散

　　從2005年1-10月北京市不同行政區(qū)劃的土地供應(yīng)情況看，朝陽(yáng)區(qū)土地供應(yīng)面積居全市首位，海淀和通州供應(yīng)量并列排在第二位，其后為豐臺(tái)、密云，東城區(qū)和崇文區(qū)。

　　總體來(lái)看，東部區(qū)域不僅仍然聚集著主要的新房供應(yīng)，而還出現(xiàn)了大大超出局部市場(chǎng)普遍認(rèn)同價(jià)格的樓盤(pán)如“星河灣”；預(yù)計(jì)明年這一現(xiàn)象仍將繼續(xù)。西南區(qū)域一直具有交通條件便利的優(yōu)勢(shì)，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改善，今年更是大放異彩，區(qū)域出現(xiàn)量?jī)r(jià)雙增的態(tài)勢(shì)；奧運(yùn)村周邊區(qū)域和中關(guān)村周邊區(qū)域，這個(gè)雙“村”也在今年表現(xiàn)突出，隨著奧運(yùn)的臨近以及供應(yīng)的稀缺，雙“村”的房?jī)r(jià)也日益看漲。

　　購(gòu)房者房貸有望相對(duì)放松

　　REITs、基金、整售等這些多元化投融資渠道，可以說(shuō)是2005年京城樓市持續(xù)不斷的熱點(diǎn)話題。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，明年的金融形勢(shì)依然嚴(yán)峻，因此，仍需要進(jìn)一步拓展其他各種融資渠道，以解決其資金需求。

　　而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于個(gè)人購(gòu)房按揭貸款目前是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此，各家銀行始終在爭(zhēng)奪按揭貸款市場(chǎng)份額；而隨著2006年銀行業(yè)對(duì)外資的開(kāi)放，外資銀行亦會(huì)加強(qiáng)對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的按揭貸款業(yè)務(wù)的爭(zhēng)奪。兩方面因素使得銀行在2006年會(huì)相對(duì)放松對(duì)個(gè)人購(gòu)房按揭貸款的審查，爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)份額。(仰靜 李海鵬)