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樓市2005宏觀調(diào)控年:政府“六大重招”出擊

2005年12月19日 17:10

  中新網(wǎng)12月19日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道,中國經(jīng)濟(jì)史會(huì)記錄下2005年中央政府為調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)所施出的種種“重手”,在3至5月份的兩個(gè)月內(nèi),就四次出臺(tái)政策來調(diào)控全國房地產(chǎn)市場,頻度之高,殊為罕見。

  重招之一:“兩會(huì)”放出“抑制高房價(jià)”信號(hào)

  3月5日,全國“兩會(huì)”。國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中明確提出抑制高房價(jià)。劍鋒直指房地產(chǎn)投資過熱,房價(jià)上漲過快,虛高不下。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),今年一季度,全國房價(jià)上漲19.1%。

  此后,一系列政策、舉措如期而至。在中央,建設(shè)部開始頻頻往返于京滬之間,銀監(jiān)會(huì)也開始對(duì)天津、沈陽、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶八個(gè)省市的4家國有銀行和12家股份制銀行的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行專項(xiàng)檢查。

  在地方,3月5日下午,上海市政府一連發(fā)布3項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)的政策,次日又發(fā)布了第四個(gè)通知,宣布上海房地產(chǎn)市場將堅(jiān)持以居住而非投資為主、以本地人消費(fèi)而非外地人購買為主、以中低價(jià)位而非高檔房為主。自3月7日起,上海對(duì)居住不滿一年出售住房的,征收5.55%的稅費(fèi);并承諾年內(nèi)新開工2000萬平方米配套、中低價(jià)商品房,從供求上抑制房價(jià)漲幅。

  評(píng)價(jià):將房價(jià)問題寫進(jìn)政府工作報(bào)告,反映了中央在房地產(chǎn)泡沫問題的認(rèn)識(shí)上已達(dá)成一致。這是一條重要的政策信號(hào),被地方、業(yè)內(nèi)認(rèn)為是房地產(chǎn)的“政策拐點(diǎn)”。

  重招之二:央行上調(diào)個(gè)人房貸利率

  3月16日,中國人民銀行宣布,從即日起上調(diào)個(gè)人房貸利率,將原來的商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸優(yōu)惠利率5.31%調(diào)整至6.12%。同時(shí),經(jīng)央行批準(zhǔn),部分房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市和地區(qū)的“個(gè)人住房貸款最低首付款比例”由20%提至30%。

  在此指引下,上海市銀行同業(yè)公會(huì)同16家中資商業(yè)銀行達(dá)成“君子協(xié)定”,提高同一借款人第二套貸款購房的首付款比例,大幅提高第三套及以上貸款的首付款比例,實(shí)行貸款利率上浮,并徹底停止轉(zhuǎn)按揭,封殺“購房一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓”。

  評(píng)價(jià):利率上調(diào)是政府動(dòng)用金融杠桿抑制住房需求、擠出泡沫的手段。其效果不在實(shí)際增加了炒房者多少成本,而在于改變市場預(yù)期:央行會(huì)在必要時(shí),繼續(xù)動(dòng)用利率杠桿干預(yù)樓市,直至平衡。

  重招之三:“國八條”問責(zé)地方負(fù)責(zé)人

  3月26日,國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》的內(nèi)部文件!锻ㄖ分锌偣灿邪藯l意見,被業(yè)界稱為“國八條”。文件明確指出,部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房大量增加,導(dǎo)致房價(jià)上漲過快,影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展!皣藯l”要求地方政府及相關(guān)部門綜合采取土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策及利用輿論法律手段控制不合理的需求,抑制房價(jià)過快上漲;對(duì)于控制措施不力,造成市場大起大落,影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū),要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

  評(píng)價(jià):“國八條”的重大意義不在具體調(diào)控細(xì)節(jié),而在明確了樓市調(diào)控的幾個(gè)重要原則,它對(duì)地方高官形成了巨大威懾:抑制不了過高的房價(jià),將問責(zé)地方政府負(fù)責(zé)人。大有不降房價(jià)就降官階的意味。

  重招之四:“新國八條”細(xì)化調(diào)控決心

  4月27日,國務(wù)院出臺(tái)《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》,即“新國八條”。“新八條”再次顯示了中央政府調(diào)控樓市的決心,措施直指土地、稅收、金融等樓市穴位。政府將強(qiáng)行遏制惡性炒作土地,并充分運(yùn)用稅收杠桿來調(diào)節(jié)樓市。

  此前兩天,即4月25日,建設(shè)部在上海召開房地產(chǎn)形勢(shì)座談會(huì),國務(wù)院副總理曾培炎出席會(huì)議,對(duì)平抑房價(jià)提出4點(diǎn)要求。

  評(píng)價(jià):“新國八條”是對(duì)“舊國八條”的解釋與細(xì)化,再次明確地對(duì)市場強(qiáng)調(diào)了政府“平抑”樓市的決心:要把房價(jià)降下來,并將調(diào)控措施具體化。它還透露出,政府已注意到并著手改變房地產(chǎn)市場存在的信息不暢、部分人獨(dú)霸話語權(quán)、房地產(chǎn)運(yùn)作模糊等弊端。

  重招之五:七部委推出“六一大限”

  5月9日,國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》,要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題,作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù);明確指出,“期房限轉(zhuǎn)”、新購商品房“兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征稅”等措施,打擊炒作投機(jī)行為。6月1日,《意見》正式實(shí)施,這一天因被稱為“六一大限”。

  通知下發(fā)后,一些調(diào)控壓力較大的城市相繼跟進(jìn),出臺(tái)配套措施打擊樓市投機(jī)。

  評(píng)價(jià):與2004年宏觀調(diào)控中,允許各個(gè)地方結(jié)合自身情況采取樓市調(diào)控的措施不同,“六一大限”對(duì)全國普遍具有強(qiáng)行性要求。這被部分地區(qū)認(rèn)為“XX地方生病,全國吃藥”,甚至被視為“一刀切”,但事實(shí)上,非此不足以體現(xiàn)國家此次調(diào)控房價(jià)的決心和力度,亦不能保證博弈格局中的中央政策的執(zhí)行。

  重招之六:央行建議取消房屋預(yù)售制度

  8月15日,鑒于商品房預(yù)售存在的種種弊端,央行研究部門在其公布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中建議:取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度。盡管宏觀調(diào)控的決策權(quán)在國務(wù)院而不在央行,但央行報(bào)告仍被認(rèn)為是國務(wù)院實(shí)施調(diào)控的基本參考依據(jù)。因而“8·15建議”一出,立即引起強(qiáng)烈“地震”,建設(shè)部隨即發(fā)布聲明稱短期內(nèi)不會(huì)取消期房預(yù)售,但民間一片贊同,尤其是普通百姓拍手稱快。

  評(píng)價(jià):一項(xiàng)建議而非政策,竟能引起如此之高的關(guān)注,足見中國房地產(chǎn)問題之一斑。商品房預(yù)售制度實(shí)際上隱含著一種融資安排,即購房人在房屋預(yù)售時(shí)就向開發(fā)商付款,這部分資金實(shí)際上成了開發(fā)商自有資金的一部分。從公平的角度看,取消預(yù)售房是遲早的事。憑什么要求天下蒼生為一個(gè)行業(yè)的暴利而早早掏空自己的錢袋,且為他們未來的交易質(zhì)量紛爭留下諸多隱患?(徐壽松)

 
編輯:王菲】
 

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