(聲明：刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權(quán))
“法院不能永遠(yuǎn)成為物業(yè)公司的催繳人，如果業(yè)主的參與權(quán)、選擇權(quán)、知情權(quán)得不到保障，那么沖突肯定還會(huì)繼續(xù)�！�
故事幾乎總是有著同樣的開(kāi)頭：對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)——要求更換物業(yè)公司——雙方爭(zhēng)執(zhí)不下——業(yè)主開(kāi)始欠費(fèi)——服務(wù)質(zhì)量更難保障——更多人開(kāi)始欠費(fèi)——最后業(yè)主被起訴。
只不過(guò)，2005年10月的北京，這個(gè)故事的結(jié)尾有些變化：被起訴的業(yè)主們不是被斷水?dāng)嚯姡且律啦徽爻霈F(xiàn)在了法庭上，他們被強(qiáng)制執(zhí)行拖欠的物業(yè)費(fèi)。
刊登著這個(gè)結(jié)果的報(bào)紙，被醒目地張貼在北京望京地區(qū)大西洋新城小區(qū)的公告欄里，但是這個(gè)明顯帶有警示意味的行為似乎并沒(méi)有發(fā)生太大的效果。僅僅數(shù)日之后，業(yè)主們的一次聚會(huì)又達(dá)成了以下共識(shí)：在交納本年度采暖費(fèi)前，要求物業(yè)公司公布數(shù)年間采暖費(fèi)的明細(xì)賬目；繼續(xù)為組建業(yè)主委員會(huì)努力。
而這些努力已經(jīng)持續(xù)了4年。
糾紛為何難以避免？
發(fā)生在大西洋新城小區(qū)數(shù)年來(lái)的物業(yè)糾紛，只不過(guò)是北京無(wú)數(shù)物業(yè)糾紛的翻版，但在它身上幾乎可以看到整個(gè)物業(yè)管理的種種問(wèn)題。
事情開(kāi)始于前期的承諾未能兌現(xiàn)。據(jù)大西洋新城的業(yè)主介紹，在購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾將由華夏瑞士物業(yè)公司人員進(jìn)行酒店式管理，但是僅僅入住3個(gè)月，就換成了達(dá)文物業(yè)公司，即便如此，這些人也沒(méi)有堅(jiān)持多久，隨后大西洋新城物業(yè)管理公司的人員就全面接管了小區(qū)的物業(yè)。而根據(jù)業(yè)主們的說(shuō)法，大西洋新城物業(yè)管理公司實(shí)際上就是開(kāi)發(fā)商自己成立的。
據(jù)業(yè)主們稱(chēng)，有關(guān)物業(yè)的爭(zhēng)端自入住以來(lái)就沒(méi)有停止過(guò)，先是房屋公攤面積引起爭(zhēng)執(zhí)，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)一些物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目收取不合理。隨后，又出現(xiàn)規(guī)劃被改動(dòng)，業(yè)主們共享的綠地面積莫名減少，而項(xiàng)目的容積率卻在增加的情況。進(jìn)而小區(qū)屢屢發(fā)生的盜竊事件和外墻清潔問(wèn)題，又引發(fā)對(duì)保安和保潔服務(wù)的不滿(mǎn)。在數(shù)次溝通未果之后，業(yè)主們的要求變得明確起來(lái)——換掉物業(yè)。
在建設(shè)部全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)深圳培訓(xùn)中心教務(wù)部部長(zhǎng)陳藹貧看來(lái)，類(lèi)似大西洋新城這種模式的物業(yè)糾紛是最為典型的一種。“很多物業(yè)糾紛最先的起因就是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。”
“我們目前并不是單一對(duì)某項(xiàng)服務(wù)不滿(mǎn)，而是對(duì)物業(yè)公司徹底失去了信任�！贝笪餮笮鲁菢I(yè)主代表王燕濱說(shuō)，他表示，大西洋新城物業(yè)糾紛是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)不到位、物業(yè)管理不透明等等綜合因素疊加而成的。
實(shí)際上，類(lèi)似王燕濱們這種對(duì)物業(yè)的不信任并非少數(shù)，根據(jù)北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)公布的2004年四季度對(duì)“北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查”報(bào)告顯示，在被調(diào)查的100個(gè)小區(qū)中，75%的業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)。其中有21個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意人數(shù)為零。而根據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查所對(duì)360名北京市民的訪問(wèn)，78.6%的被訪者認(rèn)為所繳的費(fèi)用與受到的服務(wù)是物無(wú)所值的。而當(dāng)問(wèn)到業(yè)主大會(huì)可以解聘開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)公司是否合理時(shí)，100%的受訪者表示合理。
維權(quán)為何如此艱難
100%的合理——這個(gè)數(shù)據(jù)正是反映了王燕濱們的心理。實(shí)際上，從2001年開(kāi)始，大西洋新城的業(yè)主們就開(kāi)始準(zhǔn)備更換物業(yè)公司。但是，在實(shí)際運(yùn)作后才發(fā)現(xiàn)事情沒(méi)有想象中那么簡(jiǎn)單。
首先是業(yè)主委員會(huì)難以組建。根據(jù)業(yè)主們的介紹，業(yè)主們?cè)缫烟岢鲆I(yè)主委員會(huì)，但是北京市的一份文件規(guī)定，欠費(fèi)業(yè)主不宜擔(dān)任業(yè)委會(huì)成員。而由于對(duì)物業(yè)管理不滿(mǎn)，有相當(dāng)一大批業(yè)主都停交了物業(yè)費(fèi)。
2003年初，王燕濱和一些業(yè)主了解到新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將于9月1日頒布。條例中規(guī)定，業(yè)主大會(huì)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)，可以解聘物業(yè)管理公司，于是組建了業(yè)主大會(huì)籌備組，并在9月28日召開(kāi)了第一次業(yè)主大會(huì)。最后通過(guò)書(shū)面授權(quán)的方式通過(guò)了兩項(xiàng)決議，一是解聘現(xiàn)有的大西洋新城物業(yè)管理公司，第二項(xiàng)則是書(shū)面授權(quán)5名業(yè)主代表代替全體業(yè)主選聘新的物業(yè)公司。
“當(dāng)時(shí)有1522戶(hù)業(yè)主，我們收回1097張選票，也得到了三分之二以上的業(yè)主授權(quán)。”業(yè)主代表張亞暉說(shuō)。11月22日，業(yè)主們選聘的晨曦物業(yè)進(jìn)駐大西洋新城。
但幾乎與此同時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局及望京街道辦事處聯(lián)合發(fā)出的一紙通告卻打消了業(yè)主們的熱情，通告表示，“大西洋部分業(yè)主既沒(méi)有依法組建籌備組，也沒(méi)有按照規(guī)定，在政府有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)下依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，沒(méi)有制定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》”，“部分業(yè)主組織的選聘物業(yè)管理企業(yè)的活動(dòng)，不符合法定程序，其結(jié)果無(wú)法得到法律的認(rèn)可和保護(hù)�！�
“召開(kāi)業(yè)主大會(huì)之前籌備組多次和街道辦和房管局相關(guān)人士進(jìn)行了溝通，換物業(yè)也是絕大多數(shù)業(yè)主真實(shí)意思的表達(dá)，但政府部門(mén)的一紙通告將業(yè)主們幾個(gè)月的努力都打消了�！睆垇啎熣f(shuō)。
業(yè)主大會(huì)的決議得不到承認(rèn)，單個(gè)業(yè)主的維權(quán)行為沒(méi)有法律地位，亟待成立的業(yè)委會(huì)在籌建中又存在種種困難——并非大西洋新城一個(gè)小區(qū)面臨如此問(wèn)題。
業(yè)主們的下一關(guān)
2004年2月，大西洋新城五名業(yè)主代表將朝陽(yáng)區(qū)房管局和望京街道辦事處告上了法庭，稱(chēng)由于被告“非法行政，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)的決議無(wú)法落實(shí)”。
而被告方則辯稱(chēng)在大西洋新城張貼的公告是宣傳材料，不是具體的行政行為。2004年5月，五名業(yè)主的訴訟請(qǐng)求被法院駁回。
北京漢卓律師事務(wù)所秦兵律師自始至終在關(guān)注大西洋新城糾紛的進(jìn)展，他表示現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》當(dāng)中，業(yè)主的維權(quán)成本過(guò)高是導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)難的一大主因。秦兵的一項(xiàng)計(jì)算表明，一個(gè)有1000戶(hù)業(yè)主的社區(qū)，通過(guò)成立業(yè)主委員會(huì)，以訴訟方式換掉物業(yè)公司，在一切順利的情況下，需耗時(shí)35個(gè)月，耗資70萬(wàn)元。在過(guò)高的維權(quán)成本下，業(yè)主大多會(huì)選擇欠費(fèi)這種成本最小的方式來(lái)進(jìn)行維權(quán)，而這又是導(dǎo)致物業(yè)糾紛惡性循環(huán)的因素之一。
搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)本月的一項(xiàng)在線調(diào)查顯示，在回答“如果您對(duì)小區(qū)的物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)，您會(huì)采取什么方式解決？”時(shí)，56.63%的業(yè)主選擇“拒交物業(yè)費(fèi)”,只有25%的人選擇“利用法律爭(zhēng)取自己利益，比如通過(guò)業(yè)委會(huì)換掉物業(yè)公司”。
秦兵解釋說(shuō)，業(yè)主為了維護(hù)自身權(quán)利要組建業(yè)委會(huì)，如果能將業(yè)主的表決成本降低、同時(shí)使業(yè)委會(huì)專(zhuān)業(yè)化，將大大方便業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利。而大西洋新城業(yè)主物業(yè)糾紛作為北京著名案例，它的最后結(jié)果正是考驗(yàn)現(xiàn)行《物業(yè)條例》是否便于操作的試金石。
2005年11月5日，在大西洋新城的業(yè)主聚會(huì)上，朝陽(yáng)區(qū)法院強(qiáng)制執(zhí)行欠費(fèi)業(yè)主的行為也成為熱議的話題�！胺ㄔ翰荒苡肋h(yuǎn)成為物業(yè)公司的催繳人，如果業(yè)主的參與權(quán)、選擇權(quán)、知情權(quán)得不到保障，那么沖突肯定還會(huì)繼續(xù)�！币晃粯I(yè)主憂慮地說(shuō)。
(來(lái)源：《中國(guó)新聞周刊》；孫展）
