2005年3月24日，曾因發(fā)起中國證券民事賠償?shù)谝话?#8212;—大慶聯(lián)誼虛假陳述案而名噪一時的國浩律師集團(上海)事務所合伙人宣偉華律師，得知其所代理的上海大華清水灣花園小區(qū)業(yè)主訴開發(fā)商違約一案二審敗訴。
作為代理律師之一的宣偉華在為清水灣小區(qū)居民爭取合法權益的同時，也在維護著自己作為一個普通消費者的權益。因為她本人也居住在滬上這處小有名氣的名宅中。
曾為中小股民討公道，并應對過很多驚濤駭浪場面的宣偉華，在此次維權中的失敗令她非常無奈。
宣偉華表示，這可能是目前國內(nèi)業(yè)主與開發(fā)商針對小區(qū)會所這一物業(yè)配套設施法律糾紛的第一例判決，將對今后此類案件的審理產(chǎn)生示范效應。令人遺憾的是，在《物權法》還未頒布、相關法律還未出臺前，業(yè)主維權的失敗將助長開發(fā)商的不講誠信，并可能導致一些開發(fā)商更為所欲為，作為弱勢群體的消費者，其合法權益將更難得到保障。
會所變成大浴場
當開發(fā)商承諾的3700平方米小區(qū)會所變成霓虹閃爍的知名豪華浴場，且這個高檔休閑場所只認錢不認業(yè)主，其火爆的生意擾亂著小區(qū)安靜的環(huán)境，這時，曾寫在廣告上令人眼暈的美麗景象都成了海市蜃樓。
2004年10月，盛先生等大華清水灣小區(qū)95位業(yè)主，一紙訴狀將開發(fā)商上海華運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱華運公司)告上法庭，同時成為被告的還有上海申新(集團)有限公司(下稱申新公司)及上海清水灣休閑娛樂有限公司。
原告稱，華運公司在當初與業(yè)主的預售合同及一貫所做的各類廣告中，一直宣稱有3700平方米會所，會所包括韻律操室、棋牌室、室內(nèi)恒溫游泳池、按摩室等。小區(qū)物業(yè)還曾發(fā)文給業(yè)主，要求業(yè)主們簽名同意修建、裝飾會所。然而，幾個月后，曾經(jīng)簽名的業(yè)主愕然發(fā)現(xiàn)，想象中的會所儼然變成了一個“超五星級豪華大浴場”(即清水灣俱樂部)。
盡管俱樂部給部分業(yè)主辦理了“88折”優(yōu)惠卡，令人咋舌的高檔消費仍令絕大多數(shù)業(yè)主望而卻步。更令業(yè)主們無法忍受的是，浴場門口嚴重堵塞的交通，日日笙歌的聲、光污染以及安全等問題。
原告調(diào)查發(fā)現(xiàn)，華運公司將原本登記為小區(qū)會所的場地全部轉讓給了申新公司，申新公司又將其轉讓給了徐明國，徐明國隨即投資了清水灣俱樂部——這家目前上海市最豪華的休閑娛樂場所。
原告認為，華運公司在其宣傳廣告及預售合同中關于會所及具體內(nèi)容的承諾理應兌現(xiàn)，申新公司與清水灣休閑娛樂公司作為受讓人及實際承租人均不應擅自改變房屋用途；三被告嚴重侵害了原告的合法權益。原告要求，三被告按照承諾的具體內(nèi)容和服務方式提供小區(qū)會所。
漫漫維權路
2004年11月18日下午，上海市普陀區(qū)法院開庭審理了這起案件，并于2004年11月26日下達一審判決書，小區(qū)95位業(yè)主敗訴。75位一審原告決定繼續(xù)參加二審上訴。
準備上訴期間，作為小區(qū)業(yè)主的宣偉華也加入到維權行動中，她與幾位同事決定免費為業(yè)主打官司。
宣偉華向《財經(jīng)時報》介紹，從2004年5月18日“清水灣俱樂部”開業(yè)開始，小區(qū)業(yè)主就開始了漫漫維權路。她最直接的感受是，作為弱勢群體的業(yè)主，在維權過程中很艱難。
2005年2月17日，部分業(yè)主的二審上訴在上海市二中院開庭審理。然而，直到3月24日，宣偉華才見到早在3月14日就已下達的維持一審判決的判決書。這一判決為終審判決。
宣偉華透露，由于此前業(yè)主們狀告開發(fā)商為“違約”，不排除下一步以“侵權”為由再次起訴開發(fā)商。
爭論焦點
《財經(jīng)時報》了解到，這場官司爭論焦點在兩方面：一是法院認為，售房合同中明確約定小區(qū)會所設施提供有償服務，但未約定具體的服務項目、價格、對象等，鑒于開發(fā)商是會所的所有權人，故其可以行使所有權人的一切權利；另外，華運公司售樓時的宣傳資料僅是一般的要約邀請，并非合同組成部分。
法院認為，“清水灣俱樂部”的經(jīng)營內(nèi)容與會所介紹的功能基本吻合，也為業(yè)主提供了一定優(yōu)惠，所以判決不支持業(yè)主們的訴訟請求。
宣律師指出，預售合同對會所的某些內(nèi)容沒有約定或約定不明，不等同于當事人對有關會所的所有意思表示自始不存在，進而導致業(yè)主必然敗訴。
首先，開發(fā)商是格式合同的提供者，其負有促進義務進一步全面適當履行的隨附義務，即有義務提醒或通知業(yè)主們簽署有關會所的補充協(xié)議。如果開發(fā)商沒有履行對會所未約定內(nèi)容進行補充約定之通知義務，構成對隨附義務的違反，是對主合同義務的持續(xù)違約，應當承擔違約的民事責任。
其次，退一步講，即使合同約定不明，也不應借此判令業(yè)主敗訴。就審判機關而言可以依據(jù)《合同法》第62條、第41條的立法精神，依照不利于格式合同提供一方而作出解釋和判定。本案中，會所的主要爭議在于沒有約定服務價格和服務方式。依據(jù)第62條相關規(guī)定，價款或報酬不明確的，按照訂立合同時履行當?shù)氐氖袌鰞r格。而“清水灣俱樂部”提供的服務價格，是豪華娛樂場所價格。
匪夷所思的依據(jù)
另外，在廣告內(nèi)容是否屬于商品房預售合同的爭議上，宣偉華參照的是《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，“商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應承擔違約責任”。
宣偉華認為，開發(fā)商的廣告內(nèi)容應作為合同內(nèi)容。
更最重要的是，法院還在判決中依據(jù)了一個本身有爭議的事實作為判案依據(jù)，這令人匪夷所思。法院認為“由于會所已登記在開發(fā)商名下，所以其就是所有權人，可以行使占有、使用、收益、處分的權利”。
這里存在兩個錯誤，一是開發(fā)商將會所登記在自己名下且將其出售，出售行為本身是否構成侵權、是否合法存在，法院怎可視而不見，進而還寫在判決書里將出售行為合法化；二是法院的裁判將所有權絕對化，忽略了物權或所有權的行使受到債權的限制。
來源：《財經(jīng)時報》 作者：齊心
