中新網(wǎng)杭州12月15日電 據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，今年10月底，杭州商品房均價(jià)為5651元／平方米，而今年上半年均價(jià)為6613.9元／平方米，其間跌幅高達(dá)14.6%。1-10月，杭州市商品房銷售額增長(zhǎng)只有10.3%，增幅比全國(guó)平均水平和上海分別低24.5和27.3個(gè)百分點(diǎn)，比浙江全省投資低26.1個(gè)百分點(diǎn)。
杭州商品房實(shí)際成交量也首次少于批準(zhǔn)預(yù)售量。1-9月份，杭州市主城區(qū)(不包括蕭山、余杭)商品房和住宅實(shí)際預(yù)售面積為267.6萬(wàn)平方米和241.6萬(wàn)平方米，同期的批準(zhǔn)預(yù)售面積則分別為358.56萬(wàn)平方米和291.53萬(wàn)平方米，比實(shí)際銷售面積分別多出90.93萬(wàn)平方米和49.93萬(wàn)平方米。杭州商品房開始由熱銷轉(zhuǎn)為滯銷。
從波峰滑向谷底？
一份杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告1-10月，連日來在該市各大開發(fā)商老總的案頭流傳。也許令他們頗感沮喪的是，杭城一度鬧猛的倒房、炒樓熱潮正在降溫。
今年1-10月，杭州市商品房實(shí)際預(yù)售35637套，其中外地人購(gòu)買4544套。到10月底，商品房均價(jià)為5651元／平方米，今年上半年均價(jià)為6613.9元，跌幅高達(dá)14.6%。而2003年末該數(shù)據(jù)為5605元／平方米。
最近，杭城黃龍區(qū)域的“嘉華”、“恒勵(lì)”、黃龍飯店、世紀(jì)廣場(chǎng)一帶，30多家售樓處冷冷清清，少有人氣。而據(jù)一些中介公司透露，去年這個(gè)時(shí)期的二手房成交中投資型房產(chǎn)比例占到30%以上，目前已下降至14%。同時(shí)，許多有實(shí)力的開發(fā)商也相繼放慢拿地、再投資住宅的腳步，土地招拍掛會(huì)上鮮見其身影；不少資金吃緊的房產(chǎn)公司，面臨逐漸增加的拆遷、建設(shè)成本，開始“下腳發(fā)虛”，紛紛尋求合作伙伴。
“2004年，將是杭州地產(chǎn)市場(chǎng)滑向谷底之年�！闭憬〗y(tǒng)計(jì)局的朱卓瑤副處長(zhǎng)指出，過去的13年中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀態(tài)大致劃分為5個(gè)區(qū)域：“1997年浙江房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于過冷區(qū)；1996年和1998年處于冷區(qū)；處于適度區(qū)的年份是1991年、1994年、1995年、1999年和2000年；2002年處于熱區(qū)；而1992年、1993年和2001年、2003年均處于過熱區(qū)域。”
如果此說成立，那么，杭州樓市目前正跨過波峰滑向谷底。
“杭州樓價(jià)是被炒高的”，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局景氣中心土地專家張海旺分析認(rèn)為：一是高價(jià)位房屋比重過大，如杭州長(zhǎng)期以來新增高檔房屋占據(jù)主流，中低檔房屋嚴(yán)重缺乏。二是房?jī)r(jià)炒作和投資性需求過度。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)在杭州的問卷調(diào)查顯示，僅有11%的居民購(gòu)房的目的為居住，其余均為置業(yè)投資或居住兼投資目的。
浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)的單東教授表示，杭州樓市供需關(guān)系即將出現(xiàn)變化。原因在于，前段時(shí)間集中供房的大潮已經(jīng)過去；加息等一系列金融新政策的相繼出臺(tái)，抬高了房產(chǎn)投資的門檻；尤其已試運(yùn)行的杭州“透明售房系統(tǒng)”，也在一定程度上抑制了交易量的虛高現(xiàn)象。
而杭州市在過去幾年中房?jī)r(jià)猛漲，一定程度上和政府實(shí)行的“非飽和供地”有關(guān)。在地價(jià)上漲到一定程度之后，政府部門“挖潛”投放土地，2003、2004年計(jì)劃一共投放8000畝地，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。這些土地將在2-3年內(nèi)轉(zhuǎn)化為大量的房產(chǎn)，發(fā)揮“加水止沸”的作用。
單東教授認(rèn)為，隨著2005年杭州市計(jì)劃再推4500畝住宅用地，以及九堡、下沙、丁橋等地大量經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)住房需求的“釜底抽薪”，杭州樓市將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的冰河期。
崩盤之憂
浙江省社科院高級(jí)研究員谷迎春表示，杭州未來不排除樓盤放量與跌價(jià)同現(xiàn)的可能性。
他說，如果房?jī)r(jià)平盤或者微跌現(xiàn)象持續(xù)一段時(shí)間，交易量將更加萎縮；同時(shí)，大批投資客失去信心，不但不購(gòu)買反而拋出，而開發(fā)商也加緊開發(fā)進(jìn)度，盡快推出樓盤脫手，以求規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。這樣一來，市場(chǎng)供需比例將更加失衡，房?jī)r(jià)有可能進(jìn)入快速下跌通道。
谷迎春教授預(yù)計(jì)，最近幾周內(nèi)將是一個(gè)新樓開盤的小高潮。按照行業(yè)特性，房產(chǎn)銷售與商家的促銷不同，逢年過節(jié)的時(shí)候生意反而清淡，所以很多房產(chǎn)商都想加緊進(jìn)度趕在12月銷售，以期順利進(jìn)行資金結(jié)算。
而來自市場(chǎng)的消息正在印證這種說法。例如，美達(dá)房產(chǎn)開發(fā)的天成北苑預(yù)計(jì)在12月初開盤，共有130多套房子，價(jià)格約為8000元／平方米，2006上半年交房。位于城西遠(yuǎn)郊閑林鎮(zhèn)的盛世家園也可能會(huì)在年底前后銷售，預(yù)售價(jià)不到4000元／平方米。城北三墩鎮(zhèn)的天陽(yáng)棕櫚灣和親親家園也將在本月銷售部分房源。而錢江南岸的賀田尚城在12月推出的量比較多，有近500套。通和置業(yè)也有兩個(gè)樓盤同時(shí)推出，一個(gè)是城北的都市楓林(公寓)，一個(gè)是濱江的南岸花城(排屋)。
“杭州樓市讓我看不懂�！�2004年5月，地產(chǎn)大腕、北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)曾經(jīng)直抒胸臆。他表示，杭州的土地供應(yīng)量已連續(xù)5年大幅增長(zhǎng)，但房屋竣工量卻沒有增長(zhǎng)多少，這是極不正常的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年杭州的土地供應(yīng)總量為1800畝，比上年增長(zhǎng)21%；2002年為2300畝，增長(zhǎng)12%。按2-3年的建設(shè)周期計(jì)，多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目近幾年應(yīng)集中上市。但2003年該市住宅竣工面積472萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)僅6.9%；房屋銷售面積488萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)僅10%。
頗具諷刺意味的是，自稱對(duì)杭州并不熟悉的任志強(qiáng)最終被證明是正確的。由于近兩年市區(qū)6000多畝住宅土地放量開始釋放，今年下半年來新盤急劇增多，估計(jì)到2005年春節(jié)前后的開盤量將非常集中。
“去年的這個(gè)時(shí)候，市場(chǎng)上供不應(yīng)求，排隊(duì)買房現(xiàn)象很普遍。今年以來由于政策變化比較大，樓市出現(xiàn)了調(diào)整，一些公司將加大市場(chǎng)供應(yīng)量�！焙贾荻汲欠康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司銷售經(jīng)理湯麗君如是說。
但買方市場(chǎng)未必會(huì)捧場(chǎng)。今年8月本報(bào)記者了解到，杭州市中心的綠城集團(tuán)“深藍(lán)廣潮”、西湖房產(chǎn)“星都嘉苑”、廣廈集團(tuán)“綠洲之星”、金都華庭朝暉現(xiàn)代城三期等項(xiàng)目均在售或待售。12月4日，本報(bào)記者再次電話回訪這些樓盤時(shí)，被告知上述各項(xiàng)目均有房可售。
今年7月底，浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬教授曾向本報(bào)記者表示，杭州房產(chǎn)市場(chǎng)火爆的“虛擬需求”必須挑破，否則有礙于杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，還將削弱整個(gè)城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
“硬”擠泡沫
杭州政府再次出擊。
據(jù)浙江日?qǐng)?bào)報(bào)道，杭州市經(jīng)濟(jì)適用房新政實(shí)施細(xì)則近日公布，其中一條“硬杠子”就是，申請(qǐng)家庭現(xiàn)有或已有過住房建筑面積必須小于48平方米。為此，杭州市房改辦開始清理此前已批出去的尚未購(gòu)房的五萬(wàn)戶申購(gòu)家庭，并對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的520戶申購(gòu)者進(jìn)行嚴(yán)格審查——在最新一次預(yù)登記中，這些人被認(rèn)為不符合條件卻取得了申購(gòu)資格。
最近，杭州即將推出1452套經(jīng)濟(jì)適用房，分別位于城西的“都市水鄉(xiāng)”和城北的“北景園”。預(yù)計(jì)這些高層和小高層將在2005年2月完工。此舉也是杭州市繼最近暫停征收20%二手房交易契稅之后，為規(guī)范樓市而祭出的第二“板斧”。
第三“板斧”力度亦不輕。11月下旬，杭州市國(guó)土局宣布，通過對(duì)市區(qū)2197宗已供具體項(xiàng)目地塊排查，共清理出閑置地塊72宗，喚醒了2410畝“冬眠地”，其中7宗406畝土地被依法收回。同時(shí)，該局還將用地預(yù)審環(huán)節(jié)前移至計(jì)劃立項(xiàng)，在立項(xiàng)時(shí)便對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行審查，達(dá)不到投資強(qiáng)度、容積率要求的建設(shè)項(xiàng)目一律不立項(xiàng)，一律不供地，使有限的土地發(fā)揮最大的效益。
12月3日，該局再次表態(tài)，為完成杭州市政府年初制定的年內(nèi)供應(yīng)4500畝宅地的計(jì)劃，將于本月突擊“拍”地。其中，分別位于濱江、九堡、和睦以及留下小和山的7宗468畝土地將在本月底正式出讓。上述土地總共可開發(fā)超過445000平米的商品住宅，如果開工建設(shè)順利的話，兩年內(nèi)將上市銷售。
未來杭州郊區(qū)住宅供應(yīng)量還將持續(xù)增大。像銀湖、閑林五常一帶前兩年的協(xié)議出讓土地尚有相當(dāng)大的數(shù)量待開發(fā)，僅閑林鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)沿02省道便有6000余畝的土地，目前尚有4500畝尚未開發(fā)。而九堡、轉(zhuǎn)塘、下沙年內(nèi)還將陸續(xù)推出住宅用地。
浙江浙商研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王曙光表示，防范樓市泡沫是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，地方政府應(yīng)有宏觀戰(zhàn)略。例如，有必要調(diào)整現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，將稅收政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向使用環(huán)節(jié)，增大房地產(chǎn)的保有成本和交易成本，從而打擊囤積炒作行為，抑制被放大的過度需求。在“去泡沫化”的同時(shí)，通過增加居民收入、落實(shí)住房補(bǔ)貼、提供稅收優(yōu)惠、發(fā)展住房金融等方式，提高居民的購(gòu)房能力，從供求兩方面降低房?jī)r(jià)收入比等。
杭州樓市，不在泡沫中破滅，就在泡沫中重生。
