近年來，全國(guó)各地層出不窮的購(gòu)房糾紛和質(zhì)量問題使房地產(chǎn)業(yè)成了頭號(hào)被投訴對(duì)像。炒地皮、偷工減料、假按揭、價(jià)格虛高和虛假?gòu)V告的問題，雖然常被曝光，卻從沒有得到根本解決。
地皮是黑色的
在得到不透露姓名的承諾后，李丁向筆者描述了真實(shí)的房地產(chǎn)界。
“我從來就沒有從正規(guī)渠道批到過地皮�！崩疃≌f，“誰(shuí)不想正大光明地掙錢？”
征地是開發(fā)樓盤的第一個(gè)環(huán)節(jié)。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商具有相應(yīng)資質(zhì)就可以申請(qǐng)地皮，但實(shí)際操作卻是另外一回事。
“地皮早就被有關(guān)系的人瓜分了，他們神通廣大。比如幾年前深圳寶安土地分局的一個(gè)負(fù)責(zé)人(事發(fā)后畏罪自殺)，獨(dú)自一人就把城區(qū)的土地賣光了�！�
他特別提到他所供職的公司有個(gè)秘密賬本，里面記錄了所有見不得人的開銷。“他們的嫖娼費(fèi)也記在里面，這些費(fèi)用我們要列入樓盤開發(fā)總成本。”
權(quán)錢交易成了樓盤開發(fā)的第一塊基石，由此衍生的地下土地交易市場(chǎng)，“在許多城市都存在，凡是大權(quán)在握者基本上都握著幾張緊俏的批文，即使手頭沒有，他也會(huì)通過一些渠道弄到手�！�
筆者問他：“多少錢可以操作一個(gè)樓盤？”
李�。骸耙粋�(gè)號(hào)稱總成本1億元的樓盤，開發(fā)商實(shí)際總成本不超過1000萬(wàn)元。有背景的人連這1000萬(wàn)元都可以不用出�！�
“我們的成本和外界所了解的成本不一樣，對(duì)于一個(gè)開發(fā)商，他們的實(shí)際成本主要由兩部分組成，公關(guān)費(fèi)和關(guān)系費(fèi)，二者缺一不可。”其他成本則向銀行貸款。
為了鼓勵(lì)投資，國(guó)家金融政策曾對(duì)房地產(chǎn)大幅傾斜，而這種政策傾斜成為房地產(chǎn)商投機(jī)的最佳途徑。按規(guī)定，銀行貸款的前提是開發(fā)商前期投入25%的資金，但地產(chǎn)商也有自己的對(duì)策。
通常，銀行的人會(huì)對(duì)開發(fā)商進(jìn)行指點(diǎn)。比如向開發(fā)商透露只有銀行內(nèi)部才知道的“打分制度”，這是對(duì)開發(fā)商資質(zhì)認(rèn)定的一個(gè)重要指標(biāo)，不允許向外透露，但行內(nèi)人士說，“我們會(huì)先打聽誰(shuí)是經(jīng)辦人，然后通過特殊渠道把他們請(qǐng)來，他們會(huì)告訴我們分?jǐn)?shù)是否達(dá)標(biāo)，并指導(dǎo)如何修改資產(chǎn)負(fù)債表，以提高分?jǐn)?shù)便于貸款。這樣，我們就成了資產(chǎn)優(yōu)良的公司。這個(gè)環(huán)節(jié)最關(guān)鍵，一旦打通就意味著成功了一半。”
開發(fā)商通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設(shè)資金后，接下來就是用叫“假按揭”的辦法套取資金，其典型操作手法是，搜集員工的身份證或一些不知情的人的身份證，簽訂虛假售房合同，然后和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。
筆者：“銀行不會(huì)懷疑？”
李�。骸罢f句實(shí)話，我們這套把戲他們清楚得很。但‘拿人手短’，只要能騙過法規(guī)，他們自然會(huì)睜只眼閉只眼。一個(gè)樓盤如果運(yùn)作順利，一般兩年半就可以賣完。隨著銷售結(jié)束，這些見不得人的東西自然也就煙消云散了。”
如果追查房地產(chǎn)公司的資金流向，其實(shí)樓盤銷售實(shí)際上在“假按揭”階段就已完成。先期的抵押貸款可以讓開發(fā)商的資金退出來，而按揭貸款則讓他們提前獲得利潤(rùn)，后期銷售不過是把銀行的貸款填平而已。買方和賣方的關(guān)系在這個(gè)過程中悄悄發(fā)生了轉(zhuǎn)移，而建筑成本和樓盤風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上由銀行承擔(dān)，這就是房地產(chǎn)商津津樂道的“空手套白狼”。這也不難解釋諸多房地產(chǎn)老板為甚么能夠“攜款潛逃”。
李丁說，如果銷售不理想，他們則另有妙計(jì)：“抵押給銀行，按市價(jià)評(píng)估�！�
據(jù)了解，西部某城市一銀行支行行長(zhǎng)是個(gè)中高手，她和開發(fā)商串通一氣瘋狂貸款，短短幾年，違規(guī)貸出資金數(shù)億元。事發(fā)后，她迅速和開發(fā)商達(dá)成攻守同盟，補(bǔ)辦抵押手續(xù)，對(duì)抵押樓盤高額評(píng)估，結(jié)果抵押的樓盤價(jià)值高于貸出資金，其個(gè)人問題也因此就不了了之。
“擺平”質(zhì)量問題
筆者：“質(zhì)量問題根源何在?”
李丁：“說來話長(zhǎng)。中國(guó)有2.6萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，但有建筑能力的有多少？我們常�？吹竭@樣的模式：某樓盤由某知名設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，由獲得魯班獎(jiǎng)的某建筑公司承建。從正常的項(xiàng)目運(yùn)作流程來看，這沒什么問題。建筑市場(chǎng)是個(gè)大市場(chǎng)，也講究市場(chǎng)細(xì)分。但是誰(shuí)來承包、預(yù)算是多少就有貓膩了，我們一般是層層轉(zhuǎn)包。外界炒作的工程招標(biāo)多半是騙人的，因?yàn)殚_發(fā)商內(nèi)部也存在著不同的利益群體。我們會(huì)把工程分包給和自己有關(guān)系的人。另外，一些官員也會(huì)推薦一些承包商———‘花花轎子人抬人’嘛！我經(jīng)�？吹焦さ厣系娜烁静皇呛臀覀兒灪贤娜�。那些包工頭是房地產(chǎn)生物鏈中利潤(rùn)最低的一環(huán)，他們主要靠剝削工人和偷工減料發(fā)財(cái)�！�
筆者就他所陳述的情況多方求證，發(fā)現(xiàn)各開發(fā)商操作手段確實(shí)大同小異。
層層轉(zhuǎn)包的直接后果是層層盤剝，層層盤剝的結(jié)果是建設(shè)資金嚴(yán)重不足。建筑商為了保證利潤(rùn)，只有偷工減料，這就是質(zhì)量問題層出不窮的根源！
筆者：“開發(fā)商為什么不干涉?”
李�。骸斑@就涉及到一個(gè)對(duì)誰(shuí)負(fù)責(zé)的問題。表面上，我們對(duì)購(gòu)房者負(fù)責(zé)，其實(shí)，我們面對(duì)的是政府和銀行�！�
由此可見，目前所看到的諸如“面積縮水”、“房屋滲漏”、“延遲交樓”等問題其實(shí)早在開工之初就埋下了伏筆，這是必然結(jié)果，開發(fā)商和建筑公司都心知肚明。
按規(guī)定，建筑施工必須請(qǐng)監(jiān)理公司現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，但目前的監(jiān)理公司是買方市場(chǎng)，開發(fā)商占絕對(duì)的主動(dòng)權(quán)，監(jiān)理公司在一定程度上是形同虛設(shè)。開發(fā)商為了抬高樓盤身價(jià)，請(qǐng)一些知名監(jiān)理公司監(jiān)理，但這并不能改變監(jiān)理公司的被動(dòng)角色。而有關(guān)職能部門的例行檢查不過是走走形式而已。“你看到過有因質(zhì)量原因停工的報(bào)道嗎？”李丁反問筆者：“即使有最終也被擺平了�！�
采訪中，他用的最多的詞是“擺平”，這幾乎可以認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)的行話。開發(fā)商洗刷“原罪”
筆者：“炒地皮、騙貸款、虛假?gòu)V告、偷工減料……這么多問題，開發(fā)商不怕法律懲治?”
李�。骸斑@些隱患是開發(fā)商揮之不去的陰影，惟一的辦法是洗刷‘原罪’。物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生。物管公司一般建立于樓盤建設(shè)尾期，這個(gè)期間也是前期積累問題的集中爆發(fā)期�！�
按常理，物業(yè)管理是開發(fā)商吸引業(yè)主的一個(gè)重要手段，而實(shí)際操作中卻往往成了開發(fā)商的替罪羊。
筆者查閱了最近關(guān)于房地產(chǎn)糾紛的報(bào)導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)物管和業(yè)主的沖突成了主流，而作為第一責(zé)任人的開發(fā)商卻置身事外。
李丁說：“開發(fā)商早開溜了!開發(fā)商一般在交樓后期就逐漸從樓盤中淡出，把問題全甩給物管，從而輕輕巧巧把自己的‘原罪’洗刷了。更有甚者，他們還反過來譴責(zé)物管公司！即使業(yè)主把開發(fā)商告上法庭，他們也會(huì)想辦法擺脫糾纏，盡量把問題推給物管，而法院怎么判還很難說�！�
筆者：“質(zhì)檢部門為什么放水？按照規(guī)定，完工的樓盤必須經(jīng)質(zhì)檢部門驗(yàn)收合格方可交樓？”
李�。骸皺z查的人就是給我們發(fā)開工證的人。樓盤封頂后，我們會(huì)請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)剪彩。至于問題，你覺得誰(shuí)會(huì)說?”
機(jī)制需要完善
所有問題都在一系列暗箱運(yùn)作中產(chǎn)生，購(gòu)房人總是最后一個(gè)知道真相的。等到他們發(fā)現(xiàn)自己的房產(chǎn)問題百出時(shí)，居然找不到任何一方承擔(dān)責(zé)任。只有受害者，沒有肇事者。李丁說，物管公司沒有這個(gè)義務(wù)(就建筑質(zhì)量而言)，房子不是他們建的；開發(fā)商早已人間蒸發(fā)，即使“健在”，也多半是個(gè)空殼；目前流行的解決辦法有兩種：對(duì)于大公司，他們?yōu)榱司S持品牌和信譽(yù)，一般會(huì)給予一定賠償，操作方式是和業(yè)主達(dá)成和解協(xié)議，大事化小，小事化了。對(duì)于小公司，他們的做法是破產(chǎn)。先將資金四處轉(zhuǎn)移，然后宣告破產(chǎn)�？傊�，損失不會(huì)由開發(fā)商承擔(dān)。
由此產(chǎn)生了一個(gè)關(guān)鍵問題：破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司還能不能開發(fā)新的樓盤?沒想到李丁的答案居然肯定的。他說，昆明某房地產(chǎn)公司開發(fā)的一個(gè)樓盤出了質(zhì)量事故后，照樣在另外一塊地皮上開發(fā)樓盤，“只不過換了名字而已”。有業(yè)主發(fā)現(xiàn)后曾向有關(guān)部門舉報(bào)，但舉報(bào)信如石沉大海�！伴_發(fā)商都是有背景的人，和一些官員有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，誰(shuí)敢查！”
如果國(guó)家制定一部完善的監(jiān)督制度，上述的弊端完全可以克服。我們期待國(guó)家的有關(guān)部門能盡快制定相關(guān)的政策去堵住地產(chǎn)開發(fā)過程中的黑洞，讓百姓住上放心房。(來源：工人日?qǐng)?bào) 作者：李昌 原標(biāo)題：地皮炒成了黑色—房地產(chǎn)開發(fā)商自曝內(nèi)幕)
