商品房的成本構(gòu)成主要有三部分:土地、建安費(fèi)用和政府的各項(xiàng)稅費(fèi)。在鄭州一位開發(fā)商提供的成本清單中,記者發(fā)現(xiàn),各級行政部門林林總總的稅費(fèi)在當(dāng)中占了20%,和15年前比,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)增加了30%,不僅收費(fèi)項(xiàng)目在增加,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也在升高。(7月26日央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》)

　　就在上周末,國土資源部公布了房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果。全國620個(gè)樓盤,地價(jià)占房價(jià)平均比例為23.2%,其中,比例在30%以下的約占項(xiàng)目總數(shù)的78%。如此揭蓋子,國土資源部是為了證偽“地價(jià)推升房價(jià)”的公眾輿論;房地產(chǎn)商不甘落后,曝光的是林林總總的稅費(fèi)。捂了多年的房價(jià)成本的蓋子終于大白于天下,結(jié)果是讓公眾大吃一驚。原來市場上的天價(jià)房,竟然有一半左右源于稅費(fèi)紊亂。

　　房市成本曝曬于陽光下總是好事,起碼曬出了監(jiān)管者和開發(fā)商向來諱莫如深的利益關(guān)系。由曖昧漸顯明朗的房價(jià)成本,或許還披著不為人知的面紗,但是苦于房市多年的公眾終于曉得了其中的分肥鏈條。能夠清清楚楚地知道,自己如何變成了“房奴”冤大頭,也算是吃虧吃到了明處。

　　但是,對公眾而言，明白了房價(jià)成本構(gòu)成,知道了房價(jià)高企的原因遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。公眾需要知道的是,為何房市成本構(gòu)成里雜亂橫陳著如此多的行政稅費(fèi)?為何地價(jià)比例如此之高?因?yàn)闊o論地價(jià)也好,各種行政稅費(fèi)也罷,匯總之后總是要納入地方或中央的財(cái)政預(yù)算軌道。除了一部分行政開支,大部分應(yīng)該專款專用,取之于民用之于民。譬如投入到經(jīng)適房、安居房、廉租房建設(shè)、房屋維修等等。遺憾的是,民生安居工程眼下尚不完善,各種商品房質(zhì)量和糾紛問題絡(luò)繹不絕。也就是說,地價(jià)和各項(xiàng)行政稅費(fèi)具有“只進(jìn)不出”的虹吸效應(yīng),卻不見回饋和反哺公眾安居。

　　還有就是,即使地價(jià)和各項(xiàng)行政稅費(fèi)占了房價(jià)的50%,那開發(fā)商依然還有50%的利潤。除去建安費(fèi)用,開發(fā)商最終的利潤構(gòu)成也會在20%-30%間,這個(gè)比例依然可以算是高額利潤了。當(dāng)然,按照目前漸趨清晰的房價(jià)成本構(gòu)成,利益既得者首先是政府然后是開發(fā)商。是誰推升了高房價(jià),答案已然不言自明。筆者以為,房地產(chǎn)商追求高額利潤,基于其市場逐利本性,是無可厚非的。但是,對于政策設(shè)計(jì)者或決策者,將房市視作GDP和財(cái)源的孵化器顯然有悖其公共屬性。房價(jià)高企之責(zé)以及房價(jià)成本長期以來形成的黑洞之殤,公共管理者確實(shí)難辭其咎。

　　值得一提的是,地價(jià)成本構(gòu)成的清晰,映射出一種尷尬的場景。對于公權(quán)力而言,如果地價(jià)和行政稅費(fèi)占了房價(jià)的50%,權(quán)力推升房價(jià)就是正解。當(dāng)然,開發(fā)商的抱怨也難辭其推升房價(jià)之咎。資本諉過于權(quán)力的借口相當(dāng)弱智,很有“五十步笑百步”的諷喻色彩。但不管如何,難以掩蓋房價(jià)高企乃權(quán)力和資本合力而為的事實(shí)。

　　現(xiàn)在的問題是,既然開發(fā)商因?yàn)槠睬逋聘叻績r(jià)責(zé)任而甩出了房地產(chǎn)成本構(gòu)成的內(nèi)幕,公眾就希望正本清源,還給人們一個(gè)價(jià)格公道、供求合理的房市。首先,房價(jià)構(gòu)成中的地價(jià)成本應(yīng)該降低,各種稅費(fèi)應(yīng)該整合,而且收得合理,用得明確,不應(yīng)該變成一筆糊涂賬,變成預(yù)算外流動的地方 “小金庫”;其次,地價(jià)和稅費(fèi)成本應(yīng)該由開發(fā)商和購房者均攤,而不應(yīng)由開發(fā)商直接轉(zhuǎn)嫁給購房者。對于至今依然諱莫如深的房市利潤構(gòu)成,應(yīng)該通過公開、透明的審計(jì)手段摸清楚,并告知公眾,以防止開發(fā)商攫取高額利潤。更重要的是,除了地價(jià)、稅費(fèi)、建安費(fèi)用,房價(jià)成本中是不是還有潛伏更深的灰色成本?　　　

　　張敬偉