中新網11月3日電 據香港《星島日報》報道，大行調低本地樓市預測，可說一浪接一浪，連“地產好友”形象深入民心的瑞銀，也終要向現實低頭，將樓價與租金預測調低，料香港經濟在二○○九年上半年現衰退，住宅樓價由目前至明年中情況最壞時要跌三成。相信由明年中的谷底至二○一○年底可回升兩成二，即現在至二○一○年底料要跌一成半。

　　瑞銀投資研究部執(zhí)行董事王震宇，自從年前由瑞銀亞洲前董事總經理林奮強“接棒”后，便一直維持看好本地樓市，但在環(huán)球金融海嘯沖擊下，樂觀的看法也難免要調整。

　　于九月份仍重申○八至○九年住宅樓價可共升五成的王震宇，在剛發(fā)出的地產研究報告中表示，受到股市急回、信貸緊縮與經濟放緩影響，對樓價與租金預測需調低。

　　過去兩個月金融市場“去杠桿化”速度加快，令環(huán)球股市的市值被蒸發(fā)多達十六萬億美元，即萎縮了約四成，他在報告中指出，負財富效應開始影響本地樓市，再加上面對信貸收縮，銀行收緊按揭貸款，中港經濟增長又難免放緩，住宅樓價料須下調。目前至明年最多跌三成，明年中可望見底回升；至于寫字樓與零售物業(yè)租金，預測由現在至二○一○年底分別跌21%及1%，由目前至明年中谷底最多跌幅，分別為兩成半及一成。

　　瑞銀在調低樓價與租金預測后，已把地產股目標價全面下調，調整幅度最少一成一，且將長實與恒隆地產投資評級，由“買入”降至中立，但對其他地產股評級依然全部是“買入”，強調現時地產股的估值，已比八七年全球股災、九七至九八至亞洲金融風暴及二○○三年SARS的時候更低。

　　不約而同剛把樓市與地產股目標價調低的麥格理，更以“平、平、平”來形容現時地產股的估值，指出目前股價較估計資產凈值折讓達四成二的幅度，已“預支”住宅樓價最少要跌五成、商用物業(yè)租金由跌三成至三成半。可是麥格理卻認為，住宅價在明年底前料最多只回軟三成(對今年樓價預測由升一成至一成二，降至跌一成，明年預測由升半成至一成降至跌兩成)，租金明年下調幅度料只兩成至兩成半，顯示目前地產股價已偏低�！�

　　麥格理同樣估計明年香港經濟現衰退，料全年有2.5%的負增長，也將地產股目標價全面調低，與瑞銀不同的是，麥格理在地產發(fā)展股中最看好長實與恒隆地產，對新地投資評級則由“中立”降至“跑輸大市”。