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樓市觀察:物業(yè)稅應(yīng)該有級差特色 否則會(huì)傷及無辜
2007年03月14日 14:13 來源:南方日報(bào)


    專家指出,物業(yè)稅應(yīng)該是有著強(qiáng)烈級差特色的稅種,否則便會(huì)傷及無辜。 中新社發(fā) 井韋 攝


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  沒有一絲懸念,物業(yè)稅的醞釀最近被提上了議事日程。政府日前在提交給十屆全國人大五次會(huì)議審議的財(cái)政預(yù)算報(bào)告中表示,他們將“研究開征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。至此,在坊間被眾說紛紜長達(dá)一年之久的物業(yè)稅終于不再是一個(gè)虛幻的影子,不久之后它將被“畫影圖形”。

  坊間最早開始討論物業(yè)稅問題的時(shí)候,一些有識(shí)之士的思路是這樣的:針對不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅,那些土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)的承租人或所有者在持有不動(dòng)產(chǎn)之后,每年都需要繳納一定的稅費(fèi),不動(dòng)產(chǎn)的市值不斷波動(dòng),繳費(fèi)金額也會(huì)隨之有相應(yīng)的變化。照此推導(dǎo),一個(gè)人持有一套房屋要征稅,持有兩套或更多的人更要征稅,而且稅賦明顯會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)數(shù)量的增加而增加,加之房地產(chǎn)價(jià)格連年瘋漲,市值愈高,稅賦愈高。

  他們規(guī)劃出來的理想局面則是:炒房者沒有了短期套利空間,于是多數(shù)人將不再去炒房;投資者也喪失了追逐利潤的動(dòng)機(jī)與市場,于是多數(shù)人也不再去投資,高房價(jià)將應(yīng)聲而落。即使房價(jià)一時(shí)不能回落,政府也可以將征得的大筆稅款轉(zhuǎn)移到住房保障建設(shè)層面,大量提供保障住房。

  這種認(rèn)知很通俗、形象,但無疑也很“烏托邦”,無一不是濃墨重彩地在渲染物業(yè)稅的價(jià)格調(diào)控工具性能,以及由此產(chǎn)生的強(qiáng)大的扶貧濟(jì)弱功能。如果過分幻化物業(yè)稅的價(jià)格杠桿作用而草率開征,極可能適得其反。政府尤其需要慎重。

  為了配合樓市調(diào)控,早前針對不動(dòng)產(chǎn)市場開征的稅項(xiàng)已不在少數(shù)。僅不動(dòng)產(chǎn)流通環(huán)節(jié)就有個(gè)人所得稅、營業(yè)稅。人們習(xí)慣性地認(rèn)為只要課以重稅就能促使房價(jià)回落,使居者有其屋,但就實(shí)際情況而言,這些稅項(xiàng)無一不是對高房價(jià)問題鞭長莫及,且紛紛成為開發(fā)商或賣方轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)、推升房價(jià)的工具和理由,增加購房人負(fù)擔(dān)、激化市場矛盾,弄得賣方不歡迎、買方也不歡迎,里外不討好,一些稅收政策在某些地方的試點(diǎn)只好草草收場。

  即使可以不用去考慮這一點(diǎn),開征物業(yè)稅的時(shí)候恐怕也不能回避社會(huì)公平的問題。中國民眾住房的一個(gè)尷尬現(xiàn)實(shí)在于,購房人將辛苦積攢的勞動(dòng)所得投入到不動(dòng)產(chǎn)持有權(quán)屬的交易中去,一方面向國家貢獻(xiàn)了大筆的土地出讓金和土地增值稅(皆含在支付給開發(fā)商的房款當(dāng)中),包攬了開發(fā)商的全部正當(dāng)與非正當(dāng)建設(shè)成本;另一方面還要向國家繳納交易過程中所需的各項(xiàng)稅與費(fèi)。與此同時(shí),他們還要找銀行去舉一身債,現(xiàn)在如果我們還要向他們開征一筆物業(yè)稅,顯然不夠穩(wěn)妥。

  這應(yīng)該不是開征物業(yè)稅的預(yù)期和宗旨,但我們又幾乎不能不看到這樣一些普遍情況伴之稅收新政橫空出世。無可否認(rèn),稅收政策的“一刀切”歷來有之,諸如助推價(jià)格、忽略公平等調(diào)控失靈狀況亦出于此。這提醒我們,“一刀切”式的稅收政策未必多多益善。

  物業(yè)稅應(yīng)該是有著強(qiáng)烈級差特色的稅種,否則便會(huì)傷及無辜:其一,必須實(shí)行不同對象的級差稅率,財(cái)富巨子和低保對象顯然不能面對同一稅率,后者甚至應(yīng)該考慮減免;二,必須實(shí)行不同地域的級差稅率,特大城市的發(fā)達(dá)市場與西部城市或鄉(xiāng)村人口也不能征同樣的稅率,后者理應(yīng)得到一些優(yōu)惠;三,必須實(shí)行不同物業(yè)類型的級差稅率,別墅和經(jīng)濟(jì)房的稅率當(dāng)然應(yīng)該不一樣;四,必須實(shí)行買、賣主體環(huán)節(jié)的級差稅率,這很重要。開發(fā)商作為一個(gè)以斂財(cái)為務(wù)的賣方主體,稅率應(yīng)該偏重;五,必須實(shí)行出租、出售主體環(huán)節(jié)的級差稅率,房屋出租人與出售人不應(yīng)實(shí)行同一稅率。

  這只是一些基本建議。物業(yè)稅牽涉主體過多,利益面過廣,需要進(jìn)行合理的區(qū)分和對待,一定要慎之又慎。若政策設(shè)計(jì)不成熟或有風(fēng)險(xiǎn),最好不要冒進(jìn)開征。

  (章劍鋒 作者系廈門大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究員)


 
編輯:王菲】
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·專家稱開征物業(yè)稅還存諸多懸念 未必使房價(jià)下降
·廣州業(yè)內(nèi)人士展望物業(yè)稅 不租不售可能也要納稅
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··中國擬研究征物業(yè)稅 ·條件基本成熟有助平抑房價(jià)
·專家稱開征物業(yè)稅條件基本成熟 有助于平抑房價(jià)
 

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