是不是對(duì)物管不滿就可以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)用呢？是不是業(yè)主能用拒交物管費(fèi)這種方式來“消極抵抗”呢？今天我們和你討論的案例可能讓你有點(diǎn)吃驚，看起來似乎是物管的問題，為什么最后業(yè)主還輸了“理”呢？
個(gè)案一：煙道煙味太大3年拒交物管費(fèi)
業(yè)主紀(jì)紅于2001年6月接收了某花園一套面積為144.32平方米的住房，2002年7月和2004年11月，與該花園業(yè)主委員會(huì)簽訂了《物業(yè)管理委托合同》和《物業(yè)管理服務(wù)合同》。而該花園的開發(fā)商已于2000年5月與某物業(yè)管理公司簽訂了為期三年的《前期物業(yè)管理委托合同》，2002年7月和2004年11月，業(yè)主委員會(huì)又與該物管公司簽訂了分別為兩年和三年的《物業(yè)管理服務(wù)合同》。紀(jì)紅在2001年6月收房后繳納了四個(gè)月的物管費(fèi)，但從當(dāng)年11月起開始拒交。紀(jì)紅拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)用的原因有兩個(gè)：一是認(rèn)為煙道煙味太大，盡管處理過，但沒有處理好；購(gòu)房合同中承諾的修建會(huì)所，幾年來也沒有修建，一直沒有享受到會(huì)所服務(wù)。
到2005年7月，物業(yè)管理公司以紀(jì)紅長(zhǎng)期未繳納物管費(fèi)提起仲裁時(shí)，紀(jì)紅從2002年7月到2005年7月共拖欠物管費(fèi)11734.20元，滯納金34652.06元，共計(jì)46386.26元。
仲裁庭：應(yīng)按合同繳納物管費(fèi)
據(jù)介紹，該花園業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與該物管公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》和《物業(yè)管理服務(wù)合同》是合法有效的。按照國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)管理費(fèi)用”，紀(jì)紅作為業(yè)主，從接房之日起享受了物管公司提供的管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定繳納物管費(fèi)，且紀(jì)紅沒有證據(jù)證明煙道不暢是物業(yè)管理公司的責(zé)任，拒交物管費(fèi)的理由不成立。
個(gè)案二：弄丟我特快專遞拒交物管費(fèi)
李焰和紀(jì)紅居住在同一個(gè)花園，同樣也因?yàn)閷?duì)物業(yè)管理公司不滿，長(zhǎng)期拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。“這個(gè)物業(yè)管理公司管理混亂，把我裝有價(jià)值五萬元貴重物品的特快專遞弄丟了，還拒絕賠償。”因?yàn)榇耸�，李焰失去了�?duì)物管公司的信任。而李焰拒絕交納物管費(fèi)還有其他原因，該物業(yè)管理公司管理其所住花園未經(jīng)過招標(biāo)，其未在物業(yè)服務(wù)合同上簽字，開發(fā)商的一系列承諾沒有兌現(xiàn)等。李焰從2003年3月1日起至2005年7月31日所欠物管費(fèi)和滯納金共計(jì)4358.20元。
仲裁庭：承諾不兌現(xiàn)不是物管責(zé)任
該物管公司和業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)管理委托合同的合法物業(yè)公司，業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。李焰繳納了前期物管費(fèi)也就是認(rèn)可了物管，已經(jīng)形成了服務(wù)與被服務(wù)的法律關(guān)系。該物業(yè)公司和開發(fā)商是獨(dú)立的企業(yè)法人，開發(fā)商不兌現(xiàn)承諾是開發(fā)商的責(zé)任，其責(zé)任不應(yīng)該由物業(yè)管理公司承擔(dān)，業(yè)主以開發(fā)商不兌現(xiàn)承諾而拒絕繳納物管費(fèi)的抗辯理由不成立。
對(duì)于李焰所稱的“丟失了價(jià)值五萬的特快專遞”，因?yàn)樽詈鬀]有提交反請(qǐng)求申請(qǐng)書和相關(guān)材料，沒有立案，仲裁庭沒有受理。
律師說法：拒交物管費(fèi)不是最好辦法
四川劉范楊張律師事務(wù)所范安彬律師說，他受理了多起這樣的物業(yè)管理費(fèi)用糾紛案件，如停在小區(qū)里的車輛丟失、墻體滲水、綠地被占用等。物管公司和業(yè)主的糾紛會(huì)以各種方式出現(xiàn)，而業(yè)主常用的對(duì)抗方式則是拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，其實(shí)這是不明智的做法。和物業(yè)管理公司簽訂了合同后，按期繳納物管費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)，如果拒交物管費(fèi)就是業(yè)主違約在先。除非有完全的證據(jù)證明物業(yè)管理公司沒有履行管理職責(zé)或者是職責(zé)履行有瑕疵，這就是物管公司違約在先。如果對(duì)物管公司有意見，可以向業(yè)主委員會(huì)提出，征求大多數(shù)人的意見、且找到物管未盡職責(zé)的證據(jù)后，由業(yè)主委員會(huì)提出更換物管公司。
(文章來源：天府早報(bào)）
