17日，國(guó)稅總局發(fā)布通知，明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅實(shí)行清算式繳納，取代現(xiàn)行以“預(yù)征”為主的增值稅繳納法。樓市進(jìn)入了稅收調(diào)控的新階段。

　　土地增值稅從“預(yù)征”轉(zhuǎn)為“清算”，會(huì)壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間。因此，18日在新加坡亞洲新聞臺(tái)在北京舉辦的一個(gè)中新房地產(chǎn)融資論壇上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生肯定地說(shuō)，現(xiàn)在所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在“算賬”，重新計(jì)算自己的利潤(rùn)空間。不過(guò)，同時(shí)在場(chǎng)的萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖卻不愿意談算賬的事情，而是和到場(chǎng)的朋友“講故事”。

　　去年馮侖參加了中央臺(tái)舉辦的玄奘之旅活動(dòng)，重新走一遍西游之路，同行也有地產(chǎn)老板�；顒�(dòng)歷時(shí)30多天，一回來(lái)老板們發(fā)現(xiàn)自己的上市企業(yè)市值大漲。“一個(gè)老板漲了100億，過(guò)了10天又是70億，又過(guò)了5天又是100億，現(xiàn)在達(dá)到了700多億總市值”。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)了3年，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了怎樣的沖擊？按照馮侖的計(jì)算，前十大的企業(yè)是越來(lái)越大了。這些大企業(yè)在宏觀政策緊縮的情況下壯大了起來(lái)，故事背后的邏輯是什么呢？“肯定不是銀行的關(guān)系”，銀行這三年對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款是越來(lái)越緊了；“肯定也和中國(guó)國(guó)內(nèi)直接投資者沒(méi)有關(guān)系”。那么和誰(shuí)有關(guān)系呢？馮侖的答案是“和大型國(guó)有企業(yè)有關(guān)系，和外國(guó)的投行基金有關(guān)系”，還有“和中國(guó)的資本市場(chǎng)有關(guān)系，股市大漲成就了這些企業(yè)的壯大”，再有就是“和公司自身的良好發(fā)展，和市場(chǎng)的巨大需求有關(guān)系”。

　　馮侖的觀點(diǎn)是，銀行不再成就開(kāi)發(fā)商，成就開(kāi)發(fā)商的是上市，還有國(guó)外資本的投入。但是，要能夠上市，能夠吸引到海外資金，開(kāi)發(fā)商就不得不改變從前的戰(zhàn)略和商業(yè)模式。“不再追求尋租，不再只希望買賣地皮，而是要改善公司治理結(jié)構(gòu)，改變股東結(jié)構(gòu)，要為客戶的利益著想”。只要這樣發(fā)展下去，“今后5年的故事，將是前3年故事的延續(xù)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很快就會(huì)出現(xiàn)市值過(guò)1000億的企業(yè)”。

　　對(duì)于土地增值稅，馮侖還是這個(gè)觀點(diǎn)，不能再靠土地發(fā)展，靠政策發(fā)展，“要把幸福抓在自己的手中”，要靠自身的實(shí)力為土地增加價(jià)值。“所有的宏觀調(diào)控政策都是利好政策，會(huì)促使企業(yè)踏踏實(shí)實(shí)發(fā)展。”

　　對(duì)于“如何讓普通人能夠住上房子”，馮侖也是“唯政策論”，“其實(shí)開(kāi)發(fā)商都老老實(shí)實(shí)聽(tīng)政府的話，比如嚴(yán)格遵守‘70／90’原則，問(wèn)題就自然可以解決了”。

　　(來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào) 作者：程凱）