從許多國家的經(jīng)驗來看,房地產(chǎn)業(yè)很容易成為銀行界的金融風險的一個隱患。東南亞危機中,許多銀行就是因為受房地產(chǎn)業(yè)的拖累而破產(chǎn)。殷鑒不遠,能不慎乎?盡管新爛尾樓在整個上海樓市中所占的比重不大,對樓市的影響也有待觀察。但是“秋風起于青萍之末”,爛尾樓所蘊藏的房地產(chǎn)信貸風險,應該引起有關部門的高度警惕,積極防范和應對。
目前上海不少開發(fā)商遭遇資金困境,甚至有一些開發(fā)商已經(jīng)瀕臨崩盤的邊緣。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員楊紅旭預計,今年年底將是考驗開發(fā)商承受能力的重要時刻,明年開發(fā)商的資金問題將會體現(xiàn)得更明顯,“很有可能如歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)的那樣,上海樓市不久就會出現(xiàn)爛尾樓的現(xiàn)象”。
盡管有些專家認為,新爛尾樓在整個上海樓市中所占的比重不會很大,對樓市的影響力會比較有限。但是,也應該認識到,新爛尾樓的出現(xiàn)不僅會加重購房者的觀望情緒,也會造成銀行方面對房地產(chǎn)信貸更加的謹慎。這樣就可能造成惡性循環(huán):爛尾樓導致銀行惜貸,銀行惜貸造成更多的爛尾樓,最終釀成金融風險。
有統(tǒng)計表明,2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金總共籌措的17168.8億元中,銀行貸款的比重在55%以上。目前,四大國有商業(yè)銀行匯總的不良貸款率低于5%。但房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量較差,農(nóng)行和中行的不良貸款率分別達到16%以上和12%以上,工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。與此形成鮮明對比的是,近年來開發(fā)商的自有資金逐年下降。以上海為例,房企自有資金2001年為18.84%、2002年為17.53%、2003年為16.94%。直到2004年下半年,相關政策要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(不含經(jīng)濟適用房項目)的自有資金比例必須從20%提高到35%以上。
1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》建立了商品房預售許可制度,11年以來,預售已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。目前我國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上,部分城市甚至達90%以上。據(jù)有關專家介紹,根據(jù)測算,預售項目資金比現(xiàn)售項目資金的動態(tài)回收期約縮短10個月。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例提高了,但是同期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金利潤率卻居高不下,仍以上海為例,2001年為38.12%、2002年達到86.36%、2003年為74.24%,自有資金的利潤率為同期社會平均利潤率的10倍以上。
這說明開發(fā)商所得到的是驚人的暴利,就像“一手拿口袋,一手拿耙子摟錢”一樣!可是在這同時,開發(fā)商卻將房地產(chǎn)市場過熱及存在的市場風險、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營隱含的財務風險轉(zhuǎn)移給了銀行。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值,從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅,作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水,開發(fā)商很容易脫套,而銀行卻可能陷身泥潭。
從許多國家的經(jīng)驗來看,房地產(chǎn)業(yè)很容易成為銀行界的金融風險的一個隱患。東南亞危機中,許多銀行就是因為受房地產(chǎn)業(yè)的拖累而破產(chǎn)。殷鑒不遠,能不慎乎?盡管新爛尾樓在整個上海樓市中所占的比重不大,對樓市的影響也有待觀察。但是“秋風起于青萍之末”,爛尾樓所蘊藏的房地產(chǎn)信貸風險,應該引起有關部門的高度警惕,積極防范和應對。
(來源:中華工商時報 作者:馬國川)