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政府有限松綁二套房貸 地方政策或加碼

2008年12月18日 11:16 來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 發(fā)表評論

  ●首次明確“改善型住房”概念

  ●超兩年二手房轉(zhuǎn)讓免營業(yè)稅

  ●要求地方出臺(tái)“進(jìn)一步”措施

  ●優(yōu)惠政策促開發(fā)商參建廉租房

  在擴(kuò)大內(nèi)需的要求推動(dòng)下,政府再出措施挽救樓市,但救助效果尚待觀察。

  國務(wù)院常務(wù)會(huì)議昨日傳出信息,進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民,比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

  同時(shí),對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中,將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的,免征營業(yè)稅;將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。

  明確“改善型住房”

  此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,距離中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”僅一周;距離 10月17日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署第四季度經(jīng)濟(jì)工作,提出要降低住房交易稅費(fèi)支持居民購房剛滿兩月。

  在這過去的61天中,全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅趨緩,環(huán)比繼續(xù)下跌;房地產(chǎn)投資同比增幅雖依然超過20%,但增幅已經(jīng)逐月下降;全國商品房空置面積在11月底已升至1.36億平方米。

  全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生昨日對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示,如果政府不出臺(tái)政策提振住房消費(fèi),在年底大量商品房竣工的情況下,全國商品房的空置面積可能達(dá)到1.5億平方米。

  而海爾地產(chǎn)董事長盧鏗更是對記者表示,因?yàn)榍皟赡觊_發(fā)企業(yè)買了大量的土地,據(jù)此推算,即便是明年企業(yè)不買地的情況下,明年也會(huì)增加24億平方米的商品房,這本身就需要好幾年來消化。

  10月份,財(cái)政部等部委已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)稅費(fèi)減免政策,促進(jìn)居民購房。但此后在改善型住房的界定問題上相關(guān)部委態(tài)度出現(xiàn)分歧,各商業(yè)銀行執(zhí)行細(xì)則也不盡統(tǒng)一,市場觀望氣氛更為濃厚。  “關(guān)于改善型住房的定義爭論兩個(gè)月了,各部門的意見需要統(tǒng)一起來!甭櫭飞f。此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的政策,可謂對“改善型住房”定義的進(jìn)一步廓清。

  雖然松綁二套房貸,但依然留有尾巴。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對記者表示,放松的前提是要低于當(dāng)?shù)仄骄剑@說明政府對改善型需求是支持的,這種需求本身也具有合理性,但對于投資性需求政府依然保有警惕性。

  “放開改善型需求,不一定會(huì)有投資需求上來。當(dāng)前一是房價(jià)仍然較高,二是經(jīng)濟(jì)全局處于調(diào)整期,投資要考慮風(fēng)險(xiǎn)!币烧f。

  同時(shí),在二手房營業(yè)稅問題上,此次依然保留了兩年的期限限制,并未完全放開。而且就政策力度上來講,此前一些地方政府已經(jīng)開始執(zhí)行超過兩年就免征營業(yè)稅的政策。

  此外,兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的政策還有執(zhí)行期限,即在此后的一年之內(nèi)才可享受!耙荒曛罂赡苡殖霈F(xiàn)通脹了,政策也會(huì)隨之變化!甭櫭飞f。

  但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,上述政策依然很受歡迎。昨日下午,在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議信息傳出沒多久,華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就在其博客中稱:“雖然政策的出臺(tái)可以明顯看出決策層對投機(jī)、炒房行為的擔(dān)憂,但市場當(dāng)然會(huì)歡迎任何有利于市場發(fā)展的政策。”他相信政策會(huì)產(chǎn)生積極作用,讓一部分剛性需求和改善性需求進(jìn)入市場。

  地方政策或加碼

  此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求,各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下,結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,進(jìn)一步采取促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。

  聶梅生認(rèn)為,在“低于當(dāng)?shù)氐钠骄健、“普通住房的?biāo)準(zhǔn)”這些概念上,地方政府將擁有更大的話語權(quán)。對于普通商品房的標(biāo)準(zhǔn),不少地方已經(jīng)相比之前放寬很多,“有些大城市140平方米的住房都算入普通住房了!

  昨日出臺(tái)的若干政策并未包括此前已經(jīng)有所討論的“購房退個(gè)稅”內(nèi)容,但住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員日前表示,就網(wǎng)上熱議的購房抵稅等話題和建議,“只要是有利于市場的,我們都可以考慮!蹦壳,已有重慶等城市在嘗試推行購房抵稅政策,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也正對上海1998年實(shí)施購房退稅政策的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析探討。

  尹伯成則對此認(rèn)為,如果推出購房退稅政策,將后患無窮!俺捶康囊嬲胧辛耍?yàn)橥硕愓邔Ω呤杖肴后w更有利;房價(jià)將再次被推高,住房問題上貧富差距也更加拉大!

  吸引開發(fā)商參建廉租房

  昨日出臺(tái)的政策,將加大保障性住房建設(shè)力度作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的首要一條。會(huì)議要求,爭取用3年時(shí)間,解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題,并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。

  加大保障力度,意味著對資金的需求將更為龐大。會(huì)議要求,中央繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度,適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn),將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。

  在中央此前部署的第四季度1000億元追加投資計(jì)劃中,100億元將用于加快建設(shè)保障性安居工程。而截至今年前三季度,各地廉租房建設(shè)投入資金180億元,中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助資金為68億元。

  據(jù)國家發(fā)改委昨日消息,上述100億元資金已經(jīng)在近日下達(dá),用于加快廉租住房建設(shè)和國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)改造,以及擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)等。

  同時(shí),中央政府也放開了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與廉租房建設(shè)的限制。央行和銀監(jiān)會(huì)在昨日正式公布《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》,在符合若干規(guī)定的前提下,從事廉租住房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以獲得優(yōu)惠貸款,優(yōu)惠是指貸款利率按央行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行。

  尹伯成對本報(bào)記者表示,加強(qiáng)保障型住房建設(shè)可以吸引開發(fā)商參與,適當(dāng)?shù)亟o予開發(fā)企業(yè)利潤,比如在3%到5%之間,只是不允許出現(xiàn)暴利。

  但出于對成本因素的擔(dān)憂,一些開發(fā)商對參建廉租房仍有疑慮。盧鏗昨日對本報(bào)記者表示,在商品房和廉租房兩種住房結(jié)構(gòu)下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該更專心于商品房,而政府要多利用財(cái)政政策來解決廉租房問題。

  “開發(fā)企業(yè)建設(shè)廉租房時(shí)的各種不確定成本很難評估,比如在4萬億投資下去之后,建材價(jià)格可能就會(huì)上漲。即便是企業(yè)在建設(shè)過程中控制成本,建好后的房子價(jià)格也可能超過低收入群體的購買能力,這就會(huì)給開發(fā)企業(yè)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)!北R鏗稱。(劉展超)

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