央行今起大幅降息1.08個(gè)百分點(diǎn)，對于身背重債的“房奴”而言，負(fù)擔(dān)將大幅減輕，百萬元房貸到明年的月供將少繳逾千元。而且，這次大幅降息后，因房貸新政導(dǎo)致的3年、5年期房貸存貸“息差倒掛”的現(xiàn)象終于消失，滬上銀行相關(guān)人士預(yù)計(jì)，遲遲未決的存量房貸調(diào)息細(xì)則可能會于近期陸續(xù)出臺，存量房貸客戶明年獲7折利率的希望大大增加。

　　四次降息后

　　貸百萬明年月少還一千多

　　大幅降息能在多大程度上緩解“房奴”負(fù)擔(dān)呢？記者就此算了筆賬，假設(shè)市民今年初首次購買了一套內(nèi)環(huán)內(nèi)85平方米的普通住房，房屋總價(jià)為125萬元。首付款2成為25萬元，純商業(yè)貸款100萬元，貸款年限20年，由于今年9月以來，央行已連續(xù)降息四次，對于這位市民來說，明年其房貸利率將一次性享受大幅下調(diào)的實(shí)惠，尤其還可以獲得基準(zhǔn)利率七折的優(yōu)惠。

　　按首度降息前利率高峰時(shí)的7.83%計(jì)算，假設(shè)當(dāng)時(shí)房貸利率下浮15%，還款利率為6.66%，等額本息還款的月供額為7547.56元，20年將累計(jì)還款1811414元。假設(shè)今年內(nèi)央行不再降息，明年房貸基準(zhǔn)利率按6.12%，且下浮30%計(jì)算，還款利率為4.28%，月還款額減至6210.49元，20年累計(jì)還款1490517元。兩者相比月供款相差1337.07元，20年將累計(jì)少還款32萬余元。

　　改善型買家

　　成為此次降息最大受益者

　　央行此次大幅下調(diào)存貸款利率以及存款準(zhǔn)備金率，對于樓市是重大利好。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示，再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率將相當(dāng)于增加5000億—6000億元資金，而這次大幅降息必然使這部分新增資金的利用成本大幅降低。盡管降息并不是僅僅針對樓市的金融政策，但是房地產(chǎn)市場作為拉動內(nèi)需的重點(diǎn)行業(yè)將明顯從中受惠。在一系列房地產(chǎn)政策作用下，這次大幅降息好比政府“猛踩油門”，房地產(chǎn)市場的需求有望上升，從而緩解開發(fā)上的資金壓力，并帶領(lǐng)樓市走出低迷行情。

　　易居臣信市場研究中心分析師楊晨青分析說，對于本次降息市場普遍早有心理準(zhǔn)備，據(jù)易居臣信近期對其全市近80家區(qū)域門店的調(diào)查顯示，上海新政發(fā)布后，樓市觀望氣氛已開始緩解，本月迄今，易居臣信的房屋交易總量比10月份提升了100%以上。

　　美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理丁偉認(rèn)為，此次利率下調(diào)歸根結(jié)底是利市的政策，可在現(xiàn)時(shí)促使民眾起到信心提振的作用，從房地產(chǎn)市場的受惠面來說，改善型買家有望成為此次降息的最大受利者。

　　中原地產(chǎn)分析人士表示，大幅降息將帶動和盤活一、二手房市場的正常成交，市場上爭議頗大的“二套房貸”可望重獲松綁。

　　“息差倒掛”消失

　　存量房貸客戶7折路鋪平

　　盡管這次降息將一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率都下調(diào)了1.08個(gè)百分點(diǎn)，但其他檔次的存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)幅度卻各不相同，總的來看，中長期存款利率下調(diào)幅度要大于同期的貸款利率，比如3年期定期存款利率由 4.77%調(diào)低至3.60%，下調(diào)幅度達(dá)到1.17個(gè)百分點(diǎn)，而三至五年貸款利率則由7.02%下調(diào)至5.94%，下調(diào)幅度只有1.08個(gè)百分點(diǎn)；5年定期存款利率則由5.13%下調(diào)至3.87%，下調(diào)幅度達(dá)1.26個(gè)百分點(diǎn)，而五年以上貸款利率則由7.20%調(diào)至6.12%，幅度也只有1.08個(gè)百分點(diǎn)。

　　調(diào)息之后，即便三至五年和五年以上的貸款利率打七折，也分別要比3年和5年基準(zhǔn)存款利率高出0.558和0.414個(gè)百分點(diǎn)。銀行人士表示，原來因房貸新政造成的存貸息差倒掛的問題解決后，有利于銀行盡早推出存量房貸調(diào)息細(xì)則，此前“息差倒掛”問題對銀行利潤確實(shí)造成不小的負(fù)面影響，所以，存量房貸調(diào)息成了這次銀行貫徹房貸新政最棘手的難題。這意味著明年元旦調(diào)息時(shí)，符合房貸新政規(guī)定的存量房貸客戶，獲得7折利率優(yōu)惠的可能性將大大增加。

　　事實(shí)上，迄今滬上銀行對于存量房貸客戶明年元旦如何調(diào)息的問題都沒有定論。目前距離明年調(diào)息日僅剩下一個(gè)多月的時(shí)間，但各行都在觀望同行的動靜。據(jù)銀行內(nèi)部人士反映，對存量房貸客戶的調(diào)息標(biāo)準(zhǔn)如果定嚴(yán)了，銀行擔(dān)心部分存量房貸客戶流失他行；如果定松了，銀行的存貸息差勢必縮小，從而影響到明年的銀行利潤。最可能的結(jié)果是，各銀行在監(jiān)管部門的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，出臺統(tǒng)一的調(diào)息方案。

　　提振宏觀經(jīng)濟(jì)

　　股市之前利好將被釋放

　　多數(shù)市場觀點(diǎn)認(rèn)為，此次降息幅度之大，范圍之廣是空前的，對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響重大，體現(xiàn)了政府對“保增長”的信心和決心。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2008年10月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額29.83萬億元，靜態(tài)測算，此次降息將降低居民和企業(yè)部門的財(cái)務(wù)費(fèi)用3000億元，若2009年按照15%貸款增長測算，此次降息將為明年企業(yè)和居民降低財(cái)務(wù)費(fèi)用3500億元。

　　多數(shù)基金公司的觀點(diǎn)認(rèn)為，此次大幅降息對股市和債市都將構(gòu)成利好。此前降息的預(yù)期一直未能兌現(xiàn)，這是曾一路走高的債券市場在近期進(jìn)入了震蕩格局的原因之一。大幅降息將改善上市公司的財(cái)務(wù)狀況，降息上市公司的付息成本，將對上市公司業(yè)績有所助益。不過在本次降息前，今年9月至今央行共三次降息，消息出臺后次日，股市呈現(xiàn)“兩陰一陽”的走勢。另外，昨日晚間外圍股市又有震蕩回落的趨勢，預(yù)計(jì)A股大盤可能會呈現(xiàn)沖高回落的走勢。(記者 李 強(qiáng) 李 芹 林勁榆 徐 運(yùn) 陳抒怡 陳重博）