央行10月22日宣布，所有銀行將在10月27日前完成新的房貸實施細則的擬定工作并公布于眾。然而時近一個月，除農(nóng)行、交行、杭州銀行和部分上海銀行網(wǎng)點外，大多數(shù)銀行總行都沒有推出新的房貸實施細則。

　　面對房貸新政實施細則“千呼萬喚始出來”的現(xiàn)象，許多新盤銷售商、二手房和專業(yè)房貸中介公司、金融機構(gòu)房貸部門、房產(chǎn)交易機構(gòu)以及購房者們都感到有些無所適從。人們呼吁：盡管真正完善新的房貸實施細則還面臨許多細節(jié)方面的難題，但是時不我待。社會方方面面都來想辦法，集合大家的智慧盡快將新的房貸實施細則落到實處。

　　　　10月27日：所有銀行悄無聲息

　　照理，10月27日是央行要求所有銀行推出房貸新政實施細則的最后期限�？墒�，當(dāng)天居然沒有一家銀行推出新的動作。

　　根據(jù)央行的要求，這一天各家銀行不但要推出具體的房貸新政實施細則，還要隨時就購房者關(guān)心的問題給以詳細咨詢和回復(fù)，并做好宣傳解釋工作。然而，據(jù)上海一家媒體報道說，幾乎所有銀行都在“仔細研究或擬定”之中，或者“等待總行的通知再定”。當(dāng)記者詢問將如何回復(fù)新的申請房貸客戶可能提出的問題時，銀行都表示“先把材料收下，等到具體細則出臺后再進行審批�！�

　　接下來媒體關(guān)心的是：“究竟何時出臺房貸新政實施細則”？對此一位銀行人士說：“按照慣例，實施細則不可能很快出臺。如2007年9月央行規(guī)定實施二套房貸具體政策時，最后也是過了一個月才陸續(xù)出臺的，而且那時央行和銀監(jiān)會還特意補發(fā)了一些完善措施，之后各家銀行才正式執(zhí)行”。該人士還說，退一步講，哪怕擬定了實施細則，也還有一個“磨合過程”。直到這一天的下班時間，記者還是沒有得到明確的答復(fù)。

　　有人要問，銀行不著急嗎？表面上看，銀行靜若止水，但事實并非如此。就在10月27日前一天，上海各大商業(yè)銀行支行都在緊張地開會商討如何貫徹央行頒布的規(guī)定，而且都在抓緊擬定各自具體的實施細則。

　　實施細則遲遲未決的后果是很明顯的：銀行關(guān)于新的房貸審批和放貸工作一律暫停；所有二手房和房貸中介公司不得不中斷購房者們房產(chǎn)交易后的房貸申請業(yè)務(wù)。

　　10月29日：兩家銀行率先行動

　　經(jīng)過兩天“靜默期”，光大和農(nóng)業(yè)銀行終于率先打破“沉默”，公開推出自己的房貸新政實施細則。

　　10月29日，光大銀行總行作出如下規(guī)定：對2008年11月27日前已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的，購房者可于12月15日前提交書面利率調(diào)整申請，然后銀行根據(jù)不同情況作出是否享受優(yōu)惠利率的決定。對此前執(zhí)行基準利率或下浮利率(基準利率優(yōu)惠15%)貸款方式的，若購房者未提出調(diào)低利率申請或?qū)徟�未通過的，只要符合相應(yīng)條件，將執(zhí)行基準利率0.82倍的優(yōu)惠。所有已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款的，調(diào)整后利率均于2009年1月1日起執(zhí)行。

　　對于購買“第一第二套自住房”的貸款利率是這樣規(guī)定的，凡符合套型建筑面積90平方米以內(nèi)的，首付比例為20%、貸款利率在基準利率基礎(chǔ)上下調(diào)30%；若購買第二套住房的(指此前在銀行有1筆未結(jié)清房貸)，只要符合條件首付比例定為20%、貸款利率在基準利率基礎(chǔ)上下降18%；若購買第三套房的，首付款比例定為30%、貸款利率不享受優(yōu)惠政策。上述所指的第一第二套住房，該行規(guī)定以家庭為單位。

　　比較央行、銀監(jiān)會在2007年發(fā)布的“9·27”政策(二套房貸首付四成、貸款利率上浮10%)，光大的實施細則顯然優(yōu)惠得多。

　　農(nóng)行當(dāng)天推出的房貸新政實施細則強調(diào)的是普通自住房和改善型普通自住房同非普通住房的區(qū)別：凡首次購買普通自住房和改善型普通自住房的，最低首付款比例為20%、貸款最低執(zhí)行利率為同期同檔次基準利率的0.7倍；凡購買非普通住房的，即使是首次購房，首付款比例原則上不低于25%。

　　農(nóng)行針對新政出臺前個人住房貸款利率的調(diào)整規(guī)定了兩種方式：一是“自動調(diào)整”，即對初始貸款發(fā)放金額在30萬元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的，原則上無需購房者申請，貸款利率自2009年1月1日起統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準利率的0.7倍。二是“手工調(diào)整”，即對不符合“自動調(diào)整”標準或由于其他原因無法進行自動調(diào)整的，購房者須事先提出書面申請并經(jīng)銀行審批通過。只要雙方同意，新的利率可于2009年1月1日起開始調(diào)整。

　　10月30日：“朝令夕改”為哪般

　　24小時以后，也就是10月30日，農(nóng)行和光大銀行總行突然叫停已推出的實施細則。兩家銀行均明確表示，前一天推出的實施細則作為一種“嘗試”，現(xiàn)在仍在“加緊修訂”，具體將等待央行和銀監(jiān)會的進一步指示再行公布。

　　就在兩家銀行“改口”的當(dāng)天還發(fā)生一個小小的插曲，一家媒體10月29日曾報道某銀行召開行長會議初步同意推出房貸新政實施細則�？墒堑诙�天當(dāng)記者進一步詢問時，該銀行突然告知：由于某種原因致使原來擬定的房貸細則在10月30日下午被取消。還有更令人意外的是，也就在農(nóng)行叫�！笆装妗睂嵤┘殑t的第二天，該行再次推出第二版的實施細則。也就是說，農(nóng)行在短短兩天中一口氣頒布了兩版實施細則。

　　“朝令夕改”之舉難免引起人們各種猜測，相關(guān)專業(yè)人士估計大概是以下3個原因。一是認為自己推出的細則“過于寬松”，同上面的規(guī)定“不太一致”；二是上海有關(guān)“普通和非普通住房”的重新界定方案尚未出臺，而細則的擬定必須參考上述方案才能最后定奪；三是可能感到過早推出“不一定合算”，把關(guān)過嚴的話會把客戶擠走；太松的話又不符合政策規(guī)定。

　　11月3日：交行發(fā)布實施細則

　　在相隔一周的11月3日，交通銀行正式推出房貸新政實施細則，該行于是成為進入11月后第一個正式公布實施細則的銀行。

　　由于上海重新劃分了“普通和非普通住房”的界線，此次交行的實施細則將此作為劃分標準。內(nèi)容大致是：新增客戶首次利用貸款購買普通自住房的首付比例定為20%、貸款利率可執(zhí)行基準利率的0.7倍；其他客戶首付比例和利率繼續(xù)執(zhí)行央行359號和452號文件的有關(guān)規(guī)定；存量客戶貸款利率正在研究制定中，至少到2009年1月1日才能正式執(zhí)行。

　　值得注意的是，該行在推出實施細則的同時反復(fù)強調(diào)，該細則是“以政策為準繩、市場為導(dǎo)向、客戶為中心、風(fēng)險為保障、效益為目的”制定的。他們制定的實施細則既要保障民生需要，又要兼顧自身業(yè)務(wù)發(fā)展以及風(fēng)險的防范。業(yè)內(nèi)人士分析，交行的實施細則顯然還是比較謹慎的。

　　自農(nóng)行和交行先后出臺各自的房貸新政實施細則之后，一批中小銀行感到有些擔(dān)憂。某銀行副行長在談到自己何時推出實施細則時向媒體抱怨：“大銀行遲遲不出實施細則，我們更難說了。一般情況下我們總是盯住大銀行，只是在細節(jié)上稍作修改就可以了。如果全部按照大銀行的細則操作，小銀行的業(yè)務(wù)量和利差都會倒掛，這就沒法操作了”。對小銀行來說，還有相關(guān)的銀行風(fēng)險管理、資產(chǎn)匹配、人手都要重新調(diào)整，這樣成本就越來越大。

　　11月15日：部分銀行網(wǎng)點有動作

　　截至11月15日，除了農(nóng)行、交行外，其他銀行似乎仍在觀望。據(jù)悉，上海已有個別銀行網(wǎng)點出現(xiàn)了按新政申請貸款的案例。如招商銀行日前通過新聞發(fā)布會公布了他們的房貸新政實施細則，同時開始對外發(fā)放新的住房貸款。而另一家大型銀行下的區(qū)分行已悄然推出房貸新政實施細則的“暫行規(guī)定”并以此發(fā)放了貸款，但總行至今還未出臺房貸新政實施細則。

　　根據(jù)幾家媒體所透露的招商銀行的實施細則，購房者原則上要事先提出申請，然后銀行對客戶進行測評，最后根據(jù)測評結(jié)果才決定具體的貸款優(yōu)惠幅度。據(jù)說，這個幅度將根據(jù)購房者的收入情況、購房狀況(套數(shù))、購房面積等條件來定。

　　據(jù)媒體透露其中一家分行所作出的規(guī)定：購房者將被劃分為不同等級，然后決定給予什么樣的房貸優(yōu)惠幅度。據(jù)說只有首次購房的“優(yōu)質(zhì)客戶”才可享受利率下浮至0.7倍和兩成首付的政策；而對于已還清房貸但有過房貸記錄的客戶，該分行則將之排除在“首次購房”的范疇外。該分行認定的所謂“優(yōu)質(zhì)客戶”含義是要同時符合下述三項條件：

　　月繳750元以上公積金并滿1年的、凈資產(chǎn)達到120萬元以上的、職業(yè)相對穩(wěn)定人士”等。

　　大家知道，房地產(chǎn)交易中心出具的首次購房證明是：購房人同時滿足年滿18周歲、購買90平方米以下普通住房、目前沒有單獨和他人共同購買住房三項條件。顯然，這家銀行向購房者提出了更高的要求。有人士推測，此類區(qū)分方式很有可能被許多銀行仿效。