盡管央行公布房貸新政已逾一周，但是各家銀行的實(shí)施細(xì)則卻出臺(tái)緩慢。利差收窄、甚至利率倒掛的情況，讓各家銀行在盈利和爭(zhēng)取客戶之間頗費(fèi)思量。對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，雖然有了降息和房貸新政的雙重利好，但是由于房貸新政細(xì)則的難產(chǎn)，目前購(gòu)房計(jì)劃或許還要再“緩一緩”。

　　細(xì)則比較：各家政策不一

　　“目前市場(chǎng)還在觀望，想看看其他銀行的政策究竟如何，因此現(xiàn)在除了個(gè)別銀行外，大部分銀行的細(xì)則還在商議中。”某股份制商業(yè)銀行相關(guān)人士如此表示。

　　截至記者發(fā)稿，目前由總行層面正式出臺(tái)房貸新政的，只有農(nóng)行和交通銀行兩家。不過(guò)這兩家銀行在把握央行房貸新政時(shí)的松緊程度也有不一致之處。

　　按照農(nóng)行的規(guī)定，該行對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款，在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持，最低首付款比例為20%；貸款最低執(zhí)行利率調(diào)整為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。至于存量客戶，只要初始貸款發(fā)放金額在30萬(wàn)元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款，原則上無(wú)需借款人申請(qǐng)，貸款利率自明年1月1日起統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　而交通銀行的實(shí)施細(xì)則規(guī)定，新增客戶只要滿足“首次購(gòu)房”、“購(gòu)買普通房”和“自住”的條件，貸款利率即可執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍，首付比例20%。但是在交行公開(kāi)發(fā)布的細(xì)則中，對(duì)于更受關(guān)注的“存量客戶”問(wèn)題，卻沒(méi)有明確規(guī)定。據(jù)交行內(nèi)部人士透露，與新增客戶相比，存量客戶的優(yōu)惠政策將更趨靈活，要根據(jù)實(shí)際的具體情況具體區(qū)分。

　　而上周剛出臺(tái)房貸細(xì)則的光大銀行，卻在11月3日叫停了該行的相關(guān)業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)人士分析表示，該行叫停相關(guān)業(yè)務(wù)，或和其在二套房貸款的松動(dòng)有關(guān)。按照光大此前公布的新政細(xì)則，購(gòu)買第二套住房(指的是此前在銀行有1筆未結(jié)清房貸)，如符合條件，首付比例為20%、貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下降18%。而根據(jù)監(jiān)管部門2007年制定的政策，二套房貸款首付比例不得低于40%，利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　此外，招行、深發(fā)展等銀行的相關(guān)人士也表示，目前尚未出臺(tái)正式的房貸細(xì)則，希望享受到這些銀行房貸業(yè)務(wù)優(yōu)惠的貸款人，或許還要再等一等。

　　購(gòu)房建議：可再“緩一緩”

　　央行的房貸新政，加之上周又一次的降息，對(duì)廣大購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，受惠的幅度可謂不小。“這兩個(gè)政策的出臺(tái)，對(duì)于降低購(gòu)房成本，增強(qiáng)市場(chǎng)的信心，都是十分有利的。”漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿向記者表示。

　　那么，現(xiàn)在購(gòu)房人出手購(gòu)房，是否是個(gè)合適的時(shí)機(jī)呢？

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市的中期盤整態(tài)勢(shì)，并不會(huì)馬上結(jié)束，未來(lái)市場(chǎng)的走向，也不太可能出現(xiàn)暴漲的局面。而從銀行貸款的角度來(lái)看，施宏睿分析指出，目前購(gòu)房人需要關(guān)注的問(wèn)題有三點(diǎn)：首先是銀行是否會(huì)給所有貸款人較大的優(yōu)惠；其次是看優(yōu)惠力度究竟有多大，能否“一放到底”；還有就是銀行在具體放貸時(shí)對(duì)貸款人的經(jīng)濟(jì)情況是否要做詳細(xì)的調(diào)查。

　　“市場(chǎng)上觀望的情緒依然存在”，施宏睿表示，“但是隨著近期兩大利好的出臺(tái)，看樓量在增多。”不過(guò)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，銀行房貸細(xì)則和改善型住房的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有全面界定前，樓市要回暖的可能很小。

　　因此，在大眾都選擇觀望的時(shí)刻，將購(gòu)房計(jì)劃暫時(shí)“緩一緩”比較明智。除非是那些剛性需求特別強(qiáng)的客戶，“假如開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠幅度較大，那么該出手時(shí)就出手吧。”施宏睿說(shuō)。

　　新政優(yōu)惠：

　　存量客戶或能自動(dòng)享受

　　隨著農(nóng)行和交行的房貸新政細(xì)則出臺(tái)，市場(chǎng)上對(duì)于如何享受優(yōu)惠的問(wèn)題也逐漸增多。記者以貸款人的身份采訪多家銀行的客服熱線和部分支行的信貸部門后了解到，對(duì)于新增客戶，只要滿足銀行的相關(guān)條件，將會(huì)在銀行發(fā)放貸款的同時(shí)享受到利率下浮30%和首付降至20%的優(yōu)惠。

　　至于存量客戶，農(nóng)行的規(guī)定是，對(duì)初始貸款發(fā)放金額在30萬(wàn)元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款，原則上無(wú)需借款人申請(qǐng)，貸款利率自明年1月1日起統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。而對(duì)于其他不符合本規(guī)定的客戶，將進(jìn)行人工調(diào)整，須先由借款人主動(dòng)提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)銀行審批后，符合條件的明年1月1日(含)之后進(jìn)行調(diào)整。

　　當(dāng)然，這些優(yōu)惠政策只針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶實(shí)施，農(nóng)行另外還規(guī)定：對(duì)于借款人有連續(xù)90天(含)以上逾期紀(jì)錄的，農(nóng)行將不受理其利率調(diào)整申請(qǐng)。

　　而交行在新公布的細(xì)則中，并沒(méi)有明確對(duì)存量客戶的具體執(zhí)行辦法。但據(jù)記者從交行上海分行某支行信貸部門了解的情況，對(duì)原來(lái)也享受15%利率下浮優(yōu)惠政策的優(yōu)質(zhì)客戶，屆時(shí)“也可能會(huì)自動(dòng)享受30%的優(yōu)惠”。不過(guò)，該支行信貸員表示，一切都要等明年1月1日該行的還款計(jì)劃表出來(lái)為準(zhǔn)。(記者 金蘋蘋)

　　上海樣本：優(yōu)惠新政“偏愛(ài)”小戶型

　　央行的房貸新政出臺(tái)后僅一周時(shí)間，上海市住房保障和房屋管理局、市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局、市財(cái)政局和市稅務(wù)局就聯(lián)合發(fā)文，明確了可以享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　按照上海市的新規(guī)定，單套面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價(jià)245萬(wàn)元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬(wàn)元/套、外環(huán)線以外98萬(wàn)元/套以下，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等，都可以在11月1日起享受優(yōu)惠政策。

　　世聯(lián)地產(chǎn)分析師表示，此次上海調(diào)高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)可使其符合上海樓市現(xiàn)狀，發(fā)揮其規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)作用，同時(shí)新標(biāo)準(zhǔn)再次表明政府的“小戶型”政策導(dǎo)向，具有很強(qiáng)的政策昭示意義。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至10月底，按照原標(biāo)準(zhǔn)上海市在售住宅僅有25%屬于普通住宅(其中內(nèi)環(huán)以內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間、外環(huán)以外分別僅占14%、21%和30%)，這顯然不符合制定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的初衷。

　　而從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的分析也可以發(fā)現(xiàn)，上海市政府新政對(duì)小戶型的獨(dú)特“偏愛(ài)”。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師分析指出，從具體細(xì)則上比較，新普通住宅標(biāo)準(zhǔn)將單價(jià)限制改由總價(jià)限制，若以140平方米為準(zhǔn)，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外三個(gè)區(qū)域的單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分別為1.75萬(wàn)元/㎡、1萬(wàn)元/㎡、0.7萬(wàn)元/㎡,與舊標(biāo)準(zhǔn)一致。但對(duì)于中小戶型房源，其面積越小，單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)越高。以90㎡的房源為例，其單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)目前可上升至2.72萬(wàn)元/㎡、1.56萬(wàn)元/㎡、1.09萬(wàn)元/㎡，可見(jiàn)在新政中，中小戶型房源的受益最大，政府倡導(dǎo)合理住房消費(fèi)的意圖也十分明顯。

　　結(jié)合此次各家銀行推出的房貸細(xì)則，普通購(gòu)房人也因此可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)購(gòu)房過(guò)程中，符合“小戶型”、“自住房”、“首次購(gòu)買”等條件的購(gòu)房者，將能享受到更多的政策優(yōu)惠。(記者 金蘋蘋)

　　滬上公積金貸款新政細(xì)則亮相

　　前日，上海市公積金管理中心公布了《住房公積金個(gè)貸政策咨詢問(wèn)答》，對(duì)于上月底一調(diào)再調(diào)的公積金貸款限額及其首付比例等事項(xiàng)做出了明細(xì)規(guī)定。

　　按照“問(wèn)答”的規(guī)定，可享受貸款總額80萬(wàn)元新政策應(yīng)同時(shí)符合如下條件：每戶家庭有兩個(gè)人及以上參與貸款的共同借款人，且他們均有補(bǔ)充住房公積金的；第一次購(gòu)買自住住房；符合其他住房公積金繳存、貸款條件(如連續(xù)繳存6個(gè)月以上、余額倍率、還款能力等)。而如果不屬于第一次購(gòu)買自住住房，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為20萬(wàn)元，若有補(bǔ)充住房公積金的，補(bǔ)充公積金可貸款額度不超過(guò)10萬(wàn)元，總的貸款額度不超過(guò)30萬(wàn)元。

　　另外，對(duì)于只有一個(gè)人參與貸款的家庭確定貸款額度的規(guī)定也分為兩類：即第一次購(gòu)買自住房基本公積金可貸款額度不超過(guò)30萬(wàn)元，若有補(bǔ)充住房公積金的，補(bǔ)充公積金可貸款額度不超過(guò)10萬(wàn)元，總計(jì)不超過(guò)40萬(wàn)元。而不屬于第一次購(gòu)買自住住房的家庭貸款額度上限為30萬(wàn)。

　　對(duì)于新政生效的時(shí)間也是眾多購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)之一，細(xì)則規(guī)定，調(diào)整后的利率對(duì)于10月27日后發(fā)放的貸款是即時(shí)生效，而未到期貸款則從2009年1月1日起執(zhí)行。而住房公積金貸款提高限額、下降首付比例的新政策自2008年11月1日起，根據(jù)借款申請(qǐng)人的住房公積金個(gè)人貸款受理查詢結(jié)果為準(zhǔn)。(記者 涂艷)