長沙市地稅局昨日公布了新的城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn):市區(qū)范圍內(nèi)的應(yīng)稅土地,按其經(jīng)濟(jì)繁華程度、交通便利條件、市政設(shè)施建設(shè)、城市發(fā)展規(guī)劃以及土地價值的高低等因素劃分為6個等級,最高稅額為20元/年平方米,最低稅額為4元/年平方米,稅額標(biāo)準(zhǔn)提高到原來的3倍。外國企業(yè)、外資企業(yè)被新納入了征稅范圍,在2008年11月20日前,需到主管地稅機(jī)關(guān)辦理土地情況登記手續(xù)。
新規(guī)定自2008年1月1日起實(shí)施。城鎮(zhèn)土地使用稅是按年計算,分季繳納,今年前三季度的稅款,計劃在年底之前全部補(bǔ)繳完畢。2007年,長沙市征收到的城鎮(zhèn)土地使用稅達(dá)1.2億元,新稅額標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后,預(yù)計每年可增加稅收2億元左右。
根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用的征稅對象包括:國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊以及其他單位;個體工商戶以及其他個人。
長沙市依法規(guī)定的免繳對象包括:國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的土地;由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地;宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地;直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地;經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地,從使用的月份起免繳土地使用稅五年至十年;個人自用居住房屋及院落所使用的土地暫免征收土地使用稅;單位及個人興辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、敬老院、托兒所、幼兒園自用的土地暫免征收土地使用稅;由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。
[新政解讀]
稅務(wù)部門:鼓勵節(jié)約集約用地
據(jù)長沙市地稅局稅政二處的負(fù)責(zé)人介紹,長沙市城鎮(zhèn)土地使用稅自1988年開征以來,只在1995年做過一次調(diào)等,原土地等級最高稅額為6元/年平方米,最低稅額為2.5元/年平方米。隨著長沙市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,城市規(guī)模和繁榮程度已發(fā)生了很大變化,物價水平也日益提高,原土地等級標(biāo)準(zhǔn)已不適應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢。在新出臺的標(biāo)準(zhǔn)中,土地調(diào)等定級方案改變了原有的已沿用近20年的以“巷、街、路”為等級單位的分等定級模式,確立為新的以“條、塊”為等級單位的分等定級模式,共劃分出了長沙市土地使用稅六個等級范圍。為了鼓勵節(jié)約、集約用地,長沙市政府在出臺的相關(guān)規(guī)定中特別強(qiáng)調(diào),每塊土地使用確定一個最低容積率,如未達(dá)到最低容積率,將提高一個土地等次。
在稅務(wù)專家看來,這樣的費(fèi)用分?jǐn)偟矫恳划地上,增加的稅額幾百至上千元不等,土地使用稅的提高,更多是出于土地集約、高效使用的目的,而不是為了壓制房地產(chǎn)企業(yè)和限制房價!罢{(diào)研表明,此前的土地使用稅一直偏低,對于高利潤的房地產(chǎn)行業(yè)來說,影響十分有限!
開發(fā)商:再度考驗(yàn)地產(chǎn)業(yè)資金鏈
“新稅政的出臺再度考驗(yàn)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈!币晃徊辉敢馔嘎缎彰拈_發(fā)商昨日在接受記者采訪時表示。去年以來,國家實(shí)施適度從緊的貨幣政策,許多本可通過貸款實(shí)施項目開發(fā)的資金鏈被掐斷。而長沙市一些尚在開發(fā)過程的大盤中,不乏上千畝的拿地大戶。按即使只多繳2元/平方米的土地使用稅,一年新增的開發(fā)費(fèi)用也是上百萬元。這一新政在一定程度上對一些開發(fā)商現(xiàn)金流的影響會比較明顯。尤其對去年高價拿地、目前尚無現(xiàn)存資金開發(fā)的開發(fā)商而言,面臨的壓力自然更大。除此之外,對工業(yè)企業(yè)而言,在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)不景氣的宏觀背景下,土地使用稅也將使其面臨新的資金壓力。
湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會房地產(chǎn)發(fā)展研究中心副主任王岳則認(rèn)為,新政對囤地多且以囤地為目的的企業(yè)影響較大;對行業(yè)的整體影響則是有限的。按長沙近幾年來的土地增值情況計算,土地按18%的平均增速在升值,一般項目的開發(fā)周期在3年左右,對本身項目就在開發(fā)的企業(yè)而言,三年的土地增值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過土地使用稅的標(biāo)準(zhǔn)。 (戴丹)
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