一個以廉租房、經(jīng)濟適用房等為主要內(nèi)容，分層次、多渠道解決中低收入家庭居住困難的住房保障體系框架正在上海日益明晰———

　　正在召開的市十三屆人大一次會議上，上海市市長韓正在《政府工作報告》及補充發(fā)言報告中明確指出：今后五年，上海享受廉租住房制度的家庭將新增10萬戶左右，同時將加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度，新建約2000萬平方米、30萬套經(jīng)濟適用住房，確保經(jīng)濟適用住房新開工面積占同期住宅新開工面積的20%。

　　這不僅說明深受低收入家庭歡迎的廉租房政策還將進一步放寬收入認定標準，更意味著那些超出廉租住房保障對象認定標準、自身又無力從市場購買商品房的“夾心層”，也能因此改善居住條件，上海將有越來越多的家庭，被納入住房保障體系中去。

　　如何擴大、加快建設(shè)上海保障性住房建設(shè)體系，讓住房保障的系列政策更“親民”？上海豪都房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司董事長屠海鳴等5名上海市政協(xié)港澳委員日前提出，學(xué)習(xí)借鑒香港經(jīng)驗，是一條有效途徑。

　　覆蓋面更廣

　　近年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革向住房商品化、社會化邁進，上海商品房市場獲得了巨大發(fā)展，但隨之也出現(xiàn)了房價上漲過快、房價過高、住房投資增長過快、住房結(jié)構(gòu)性矛盾加劇等諸多問題。這些問題暴露出我國住房保障體系的滯后：一方面為中低收入家庭提供住房保障的制度和資金來源缺乏法律和制度的保障；另一方面，廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)相對于商品房嚴重不足、覆蓋面小，不同消費層次的購房者都涌入了商品房消費市場，龐大的需求成為房價不斷攀升的一大誘因，在高企的房價面前，中低收入家庭的住房矛盾日趨突出。

　　2001年底，上海在全國率先建立起了覆蓋全市的廉租住房制度，短短幾年之間，上海享受廉租住房政策的家庭，已從2001年底的1307戶增加到了去年底的30254戶，增加了22倍。但是也應(yīng)當(dāng)看到，享受住房保障的家庭數(shù)，在上海家庭總數(shù)中的占比還很小。在享受廉租住房的家庭中，實物配租的比例也很低：上海自建立廉租住房制度以來，并未新建廉租住房，而是通過收購、改建和鼓勵社會捐贈等方式籌措房源，截至去年底，實物配租家庭僅407戶，在享受廉租住房政策家庭中的比重僅為1.35%。為進一步提高實物配租的比例，去年，上海動用了20多億元住房公積金增值收益，收儲了50萬平方米、8000多套廉租住房房源。與此同時，在舊區(qū)改造和舊住房綜合整治等方面，也取得了一些成效�？墒侨绻�要更好改善中低收入家庭的住房條件，僅靠這些措施顯然還是不夠的，加快建立健全分層次、多渠道的住房保障體系，顯得十分迫切。

　　此次韓正市長宣布的上海將進一步放寬廉租住房認定標準，加快經(jīng)濟適用房建設(shè)力度的消息，可以視作上海加快住房保障體系又邁出了重要一步。業(yè)內(nèi)人士認為，一旦一個較為完善的住房保障體系形成，將對消費者行為、房地產(chǎn)資源配置、房地產(chǎn)開發(fā)行為等方面都產(chǎn)生影響：一部分消費者或潛在消費者將離開房地產(chǎn)市場或選擇等待觀望，一部分房產(chǎn)開發(fā)資金將會轉(zhuǎn)向住房保障建設(shè)，一部分土地也將被用作經(jīng)濟適用房或廉租房建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)時的房型與消費者收入也將越來越匹配、市場細分愈發(fā)深入……種種變化最終影響的是房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)，從而推動房地產(chǎn)市場向更為穩(wěn)定、理性的方向發(fā)展。

　　架構(gòu)更完善

　　香港是世界公認有效解決社會住房保障問題的典范地區(qū)。屠海鳴等委員認為，香港對于上海住房保障體系建設(shè)的示范作用，首先在于住房保障的體系架構(gòu)上。

　　香港特區(qū)政府對于市民購房的引導(dǎo)是呈階梯狀、循序漸進的。第一個梯級是公共房屋(即廉租房)，占整個住房市場的30%左右，由政府提供給低收入家庭居住，租金是市場價的四分之一；第二個梯級是居屋，類似于我們的經(jīng)濟適用房，占整個住房市場的15%左右，售價低于普通商品房40%；第三個梯級是由完全開放的房地產(chǎn)市場提供的商品房。香港特區(qū)政府自1954年開始實施公共房屋計劃，歷經(jīng)50多年社會、政治、經(jīng)濟的巨大變遷，在解決各類問題的過程中，逐步形成了一套完善的公共房屋制度，不僅持續(xù)大規(guī)模地提供公屋，而且還致力于為公屋提供滿意的居住質(zhì)素和管理服務(wù)。目前，香港有近210萬人居住在香港房屋委員會提供的公屋內(nèi)，占香港總?cè)丝诘?0%。最近3年里，香港特區(qū)政府每年新建公屋2萬套左右，每年能保證編制約2.5萬套公屋供中低收入家庭租用。

　　其次，香港公共房屋和居屋計劃的巨大成功，與香港特區(qū)政府的長期積極投入、相關(guān)管理部門高效務(wù)實的專業(yè)運營和管理、有效的財政資金安排和完善的準入退出機制也密不可分，在住房保障體制機制建設(shè)方面，有著一系列重要經(jīng)驗———

　　專業(yè)化的運營和管理。在公屋的發(fā)展中，香港房屋委員會不僅在城市規(guī)劃中扮演積極的角色，著力建設(shè)有效率的公屋社區(qū)和發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)，還盡量爭取各項配套設(shè)施的同步完成，并通過對公屋進行持續(xù)的維修、改善和重建計劃，提升公屋的居住條件。

　　靈活和彈性的土地政策。為達到土地供應(yīng)平穩(wěn)，香港訂立了一套撥地準則，確定商品房和公共房屋建設(shè)確立適當(dāng)?shù)谋壤�，集中用面積較大和發(fā)展密度較高的土地來發(fā)展公共房屋。

　　有效的資金安排。香港公屋建設(shè)的資金來源途徑主要有兩個：一是政府通過免費撥地、撥出資本和貸款提供資助；二是房委會通過出租公屋及其附屬商業(yè)樓宇、出售自置居所單位獲得維護及興建公屋所需的資金。

　　完善的準入和退出機制。香港房屋委員會在政府總體房屋政策框架下，通過不斷改進、完善公屋住戶準入和退出機制，促進有限的公屋單位得到公平合理分配，為有真正住房需要的人提供房屋，保證了公屋住戶具有一定的流動性和公屋計劃的持續(xù)性。

　　監(jiān)管更嚴格

　　住房保障是一項系統(tǒng)工程，涉及方方面面，有用地的供應(yīng)、規(guī)劃、建設(shè)及建成后的管理，有資金的來源、使用和監(jiān)管，有供給對象的資格認定、供給標準、供給方式、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬、交易辦法及今后的退出機制等。屠海鳴在接受采訪時表示，一項好的制度出臺后，更需要有一套嚴格的監(jiān)管體制來保證其落實和實施。

　　例如，在香港，申請公屋的家庭每月總收入及目前的總資產(chǎn)凈值，不得超過房屋委員會規(guī)定的限額。以3人家庭為例，每月最高收入限額為12100港元，總資產(chǎn)凈值限額305000港元，超過這個標準將不能租公屋，即使已經(jīng)租用的，也必須退出。而公屋的分配則是依照登記在輪候冊上的先后次序辦理的。同時，政府還成立“打擊濫用公屋資源特遣隊”，除了加強抽查公屋住戶的戶籍和居住情況外，還加強審查公屋住戶、申請人的收入和資產(chǎn)申報，一旦發(fā)現(xiàn)有弄虛作假的，將依法刑事起訴。上海也應(yīng)該有這樣一套嚴密的組織管理體制，有效地防止高收入者租住廉租房或經(jīng)濟適用房，確保保障性住房措施的規(guī)范、有序、持續(xù)開展。

　　上海已經(jīng)明確，今后5年中將堅持“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，完善住房保障體系和房地產(chǎn)市場體系。屠海鳴認為，今后應(yīng)該將這“三個為主”進行深化，則“以多層次的社會保障房居住為主”、“以本市工薪階層的市民消費為主”、“以外環(huán)以外的普通商品房為主”。有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)在選址規(guī)劃、房型建設(shè)、配套設(shè)施、分配機制等方面體現(xiàn)前瞻性，確保“民心工程”實施過程中的公開、公平、公正。(記者 張奕)