●新政解讀●

　　為了解決房屋租賃中普遍存在的偷漏稅等現(xiàn)象，從明年1月1日起，本市將實行房屋出租登記制度。這是本市新制定的《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)中明確的。在新《規(guī)定》中，征求意見稿中的多項條款被刪除。在新《規(guī)定》中，刪除了征求意見稿中頗受爭議的民宅禁商、二房東轉租、租金“押一付三”等禁止性內(nèi)容。

　　●“民宅禁商”被刪不代表無條件解禁

　　民宅禁商曾一度引起很大的爭議。有的人認為，民宅商用嚴重干擾了業(yè)主的休息權，尤其是一些娛樂的大眾場所，會形成聚集。而有的人則表示，有的住宅緊貼馬路，作為住宅十分不合適，商用能發(fā)揮其效益，又可改善居住環(huán)境，方便群眾，增加財稅收入。

　　在《規(guī)定》中，民宅禁商雖然并未提及，但并不意味著本市將對民宅商用開綠燈。今年10月1日施行的《物權法》第77條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。

　　針對“民宅禁商是否完全解禁”的問題，北京市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會副主任孟憲生表示，首先，民宅禁商是一個原則，一般條件下是不允許的。但是，在滿足一定條件下也是可以的。另外，孟憲生認為，《規(guī)定》是對一種合同行為的約定，不牽扯到物權，因此和《物權法》并沒有沖突。刪除“民宅禁商”的相關規(guī)定，并不意味“民宅禁商”無條件解禁。

　　●“二房東轉租”不再提及

　　在承租人應當遵守的規(guī)定中，征求意見稿要求，承租人不得擅自轉租、轉讓、轉借承租房屋，即禁止俗稱的“二房東轉租”。有的人認為，允許承租人轉租所承租的房屋，將會形成現(xiàn)有租房者無法與房主履行合同，很容易形成“假房東”的情況，同樣，房主不能行使管理權。而有部分“二房東”給低收入群體提供了適合他們的廉價居住房，也使很多房東原來難以出租的毛坯房租了出去。因為意見不統(tǒng)一，在新制定的《規(guī)定》中，“二房東轉租”的相關內(nèi)容也被刪除。

　　對于《規(guī)定》中刪除此項內(nèi)容，業(yè)內(nèi)人士分析認為，這是因為“二房東轉租”在實際操作中一般很難界定。中原市場部的相關人士認為，“二房東”如果將租賃的房屋轉租，必須要經(jīng)過“原房主”的同意或承諾，否則是無效的。租房者與“二房東”私下簽署協(xié)議時，一定要將合同條款細節(jié)寫清楚。同時，保留收款憑證、付款憑證等相關證據(jù)。

　　●“押一付三”未涉及租金可協(xié)商

　　想必租過房子的人都應該知道什么是押一付三，是指承租人要以一個月房租給中介公司或房主作抵押，之后每次一次性交付三個月房租。

　　征求意見稿中被視作禁止房產(chǎn)中介“押一付三”的條款———“中介與租賃當事人約定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超過一個月的租金”并沒有出現(xiàn)在《規(guī)定》中。這表明，在通過銀行代收代付租金的方式中，繳納幾個月的租金不受任何限制。這說明承租雙方可協(xié)商確定租金是按月交，還是幾個月一交。

　　《規(guī)定》明確，本市對房屋租賃經(jīng)紀委托代理業(yè)務實行銀行代收代付、風險準備金、客戶資金與自有資金分賬戶管理等資金監(jiān)管制度。中介公司和經(jīng)紀人不得占用、挪用或者拖延支付客戶資金。目前，一般房東希望按季度收房租，這樣省事。最重要的是，客戶的資金安全地交到房東手里。根據(jù)《規(guī)定》，租金通過第三方———銀行的資金監(jiān)管賬戶直接劃撥給房東，杜絕了中介挪用客戶資金。

　　●相關鏈接：“稅款”成為規(guī)定中的新名詞

　　　此次規(guī)定的關鍵是為了解決房屋租賃中普遍存在偷漏稅等現(xiàn)象，《規(guī)定》要求出租人出租房屋的收入應依法納稅。但許多租房人擔心，假如房東將本該繳納的稅款折合進房租里，那最后還是租房人買單。

　　房主按5%繳稅款

　　個人出租房屋按照5%的稅率征稅已經(jīng)不是新政策，北京市地稅局從2007年2月1日起，重申對個人出租房屋收入將嚴格按照5%綜合征收率征稅，征收的稅款中分別包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個人所得稅等地方各稅。

　　據(jù)市地稅局有關負責人介紹，個人出租、轉租、再轉租房屋的收入，可以在5%綜合征收率和分稅種征稅兩種繳稅方式中自選。但是，選定綜合征收率繳稅后，就必須嚴格按5%的綜合征收率繳納稅款。繳稅后，稅務機關將給納稅人開具包括房產(chǎn)稅和個人所得稅的完稅證明。

　　分稅種要交7種

　　在分稅種征稅方式當中，要繳納7項稅款，分別是營業(yè)稅=租金收入×3%；城建稅=營業(yè)稅×7%；教育費附加及教育地方附加費=營業(yè)稅×4%；個人所得稅=(租金收入-相關稅費-修繕費用-800)×10%，當租金收入超過4000元時，上述800元扣除額改為租金收入的20%；房產(chǎn)稅=租金收入×4%；土地使用稅=應稅面積×單位稅額；印花稅=租賃合同金額×0.1%。

　　如果北京居民出租自己的房子月租為3000元，按照綜合征收率5%來計算，那他每月要繳納150元的出租稅，如果按照分稅種收稅的話，這個稅額要高一些。(于巍）