自建設(shè)部等七部門11月30日發(fā)布了新《經(jīng)濟適用住房管理辦法》以來，經(jīng)濟適用房賣還是不賣、二手經(jīng)濟適用房買還是不買？都成為不少消費者最關(guān)心的問題。記者今天從北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司天通苑店了解到，由于新辦法的出臺，這兩天來電咨詢相關(guān)政策的購房者比平時增加了約40%，成交量也明顯回升。

　　按照新辦法規(guī)定，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。政府回購的經(jīng)濟適用住房，仍應(yīng)用于解決低收入家庭的住房困難。

　　購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。個人購買的經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營。

　　已經(jīng)購買經(jīng)濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府按規(guī)定及合同約定回購；已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買經(jīng)濟適用住房；已購買經(jīng)濟適用住房的家庭不得再購買經(jīng)濟適用住房。

　　新辦法明確，該辦法僅適用尚未銷售的經(jīng)濟適用住房的準(zhǔn)入和退出管理等，對于已銷售的經(jīng)濟適用房仍按照北京市原有規(guī)定執(zhí)行。因此，如果是滿5年的經(jīng)濟適用房現(xiàn)在轉(zhuǎn)售，需要繳納三個款項：相當(dāng)于總成交額10%的綜合地價款、總成交額1.5%的契稅(140平米以下)、以及總成交額萬分之五的印花稅；如果是未滿5年的經(jīng)濟適用房現(xiàn)在轉(zhuǎn)售，則需繳納五個款項：綜合地價款(成交價與原購買價差額的10%)、成交價1.5%的契稅(140平米以下)、成交價萬分之五的印花稅、成交價5.5%的營業(yè)稅，以及按成交價1%或成交價與原購買價的差額20%繳納個人所得稅。

　　我愛我家分析認(rèn)為，新辦法的一個重要亮點就是明確了經(jīng)濟適用房的“有限產(chǎn)權(quán)”，而成交量回升的主要原因則是新辦法的出臺，打消了部分消費者的觀望態(tài)度。

　　據(jù)統(tǒng)計，北京市現(xiàn)有15萬套已售經(jīng)濟適用房，主要集中在北部天通苑和回龍觀地區(qū)。目前天通苑已滿5年經(jīng)濟適用房均價為每平米8500至9000元，滿5年與未滿5年經(jīng)濟適用房的交易比例則為4：1左右。

　　此外，新辦法還明確了經(jīng)濟適用房的面積在60平米左右。北京鏈家地產(chǎn)在接受采訪時表示，這些規(guī)定都使經(jīng)濟適用房更加回歸其“自身居住”的功能。60平米面積的限制，不僅可以增加住房套數(shù)，一定程度上也降低了住房舒適度，以此糾正以往建設(shè)的經(jīng)濟適用房戶型過大、舒適性偏高，從而導(dǎo)致經(jīng)濟適用房沒能真正售給中低收入群體的問題。

　　鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，新辦法在土地用途上也更加確保了經(jīng)濟適用房的供應(yīng)。新辦法規(guī)定：“嚴(yán)禁以經(jīng)濟適用住房名義取得劃撥土地后，以補交土地出讓金等方式，變相進(jìn)行商品房開發(fā)�！倍�2004年出臺的舊經(jīng)濟適用住房管理辦法中，僅簡單規(guī)定了“不得改變土地用途”，實際操作中，部分開發(fā)商則通過補交土地出讓金的方式達(dá)到商品房開發(fā)的目的。新辦法從源頭上禁止了此類行為的發(fā)生。(記者 陳晶晶）