房地產(chǎn)政策的一絲風(fēng)吹草動(dòng)都牽掛著無(wú)數(shù)老百姓的錢(qián)袋和心情。在市場(chǎng)對(duì)監(jiān)管層將嚴(yán)格控制第二套房貸政策、遏制投機(jī)倒房現(xiàn)象的普遍預(yù)期下，9月27日夜，央行與銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，確定將第二套住房首付提高至40%，同時(shí)貸款利率提高10%，成為監(jiān)管層拋向市場(chǎng)的調(diào)控“重磅炸彈”。

　　“第二套住房”由此成為中國(guó)老百姓買(mǎi)房計(jì)劃中的一個(gè)重要關(guān)鍵詞，然而大半個(gè)月過(guò)去了，這個(gè)關(guān)鍵詞仍然沒(méi)有得到明確的界定，部分銀行推出的五花八門(mén)的解釋，也讓購(gòu)房者陷入更加困惑的謎團(tuán)。

　　新版本讓人眼花繚亂

　　“央行未確定第二套房貸政策細(xì)則”的大標(biāo)題出現(xiàn)在今天各財(cái)經(jīng)網(wǎng)站的首頁(yè)。據(jù)媒體報(bào)道，美國(guó)當(dāng)?shù)貢r(shí)間10月19日上午，參加國(guó)際貨幣基金組織有關(guān)會(huì)議的中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈表示，央行現(xiàn)在還沒(méi)有得到第二套房貸政策出細(xì)則的消息。

　　吳曉靈在接受采訪時(shí)稱，現(xiàn)在還沒(méi)有得到出細(xì)則的消息，但央行已經(jīng)給商業(yè)銀行作了風(fēng)險(xiǎn)提示，他們應(yīng)該根據(jù)自己的安全去掌握。

　　這個(gè)最新的版本顯然給購(gòu)房者又帶來(lái)了些許新的猜測(cè)。

　　9月27日《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》發(fā)出后，央行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人答記者問(wèn)時(shí)表示，所謂“第二套房”，指借款人利用貸款所購(gòu)買(mǎi)的首套自住房以外的其他住房；而“首套自住房”，則指借款人第一次利用貸款所購(gòu)買(mǎi)的用于自住的房屋。

　　但實(shí)踐操作卻似乎并不如此輕松簡(jiǎn)單。近一個(gè)月來(lái)，光大銀行、建行、交行、興業(yè)銀行等多家銀行機(jī)構(gòu)分別給出了自己的理解，尤其對(duì)購(gòu)房者十分關(guān)心的“第二套房認(rèn)定以個(gè)人為單位還是以家庭為單位”并不統(tǒng)一。10月12日，央行、銀監(jiān)會(huì)召集工、農(nóng)、中、建、交等五家大型商業(yè)銀行信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人，討論“房貸新政”細(xì)節(jié)問(wèn)題，據(jù)稱監(jiān)管層已確定以戶為單位界定第二套房。結(jié)果今天，又傳出了吳曉靈稱并未統(tǒng)一細(xì)則的消息。

　　記者今天從北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司了解到，目前僅北京就已至少有14家銀行等住房貸款機(jī)構(gòu)公布了第二套住房界定標(biāo)準(zhǔn)。就偉嘉安捷的分析來(lái)看，界定方式至少有四種版本：一是以個(gè)人為單位，還清以前貸款的，享受第一套房待遇；二是以個(gè)人為單位，有房貸經(jīng)歷的，不管貸款是否還清，以后購(gòu)房都不享受第一套房待遇；三是以家庭為單位，還清以前貸款的，享受第一套房待遇；四是以戶為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購(gòu)房都不享受第一套房待遇。

　　細(xì)則不統(tǒng)一會(huì)否影響市場(chǎng)公平性

　　由于具體操作細(xì)節(jié)與技術(shù)上的諸多不明確，第二套房房貸新政使急于購(gòu)買(mǎi)或打算購(gòu)買(mǎi)第二套住房的購(gòu)房者陷入困惑，甚至對(duì)各商業(yè)銀行將統(tǒng)一操作細(xì)則還是在大原則下各自為政都弄不清楚。

　　目前流傳最廣的消息是，監(jiān)管部門(mén)可能暫時(shí)不會(huì)下發(fā)細(xì)則，由各銀行將自己認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)報(bào)銀監(jiān)會(huì)備案，不過(guò)目前尚未有銀行備案的公開(kāi)消息。一些分析人士認(rèn)為，如果界定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，監(jiān)管部門(mén)的細(xì)則又遲遲不出，從而造成不同的市場(chǎng)猜測(cè)，這已經(jīng)在某種程度上影響了市場(chǎng)的公平性。

　　從銀行的角度看，第二套房房貸新政策涉及銀行自身利益，銀行方面并不愿盡早明確自己的“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。如果解讀得過(guò)松，政策落實(shí)的效果不如預(yù)期，銀行可能會(huì)引起有關(guān)監(jiān)管部門(mén)的不滿；可如果銀行解讀得過(guò)緊，自然又會(huì)影響自身的房貸業(yè)務(wù)，利潤(rùn)將會(huì)下降。

　　此外還有公積金貸款與商業(yè)貸款的銜接問(wèn)題。由于目前各家銀行都將公積金貸款排除在第二套房貸款新政的范圍外，如果購(gòu)房者第一套或第二套住房是采用公積金貸款，另一套又是采用商業(yè)貸款，那么是否適用、怎么適用第二套房貸款新政又是個(gè)既麻煩且現(xiàn)實(shí)的難題。不同銀行在公積金貸款與商業(yè)貸款兩種業(yè)務(wù)上的發(fā)展水平各不相同，客觀上更加大了細(xì)則協(xié)調(diào)的難度。

　　一些消費(fèi)者甚至擔(dān)心，除了影響市場(chǎng)的公平性外，如果不同銀行在具體操作中不能相互協(xié)調(diào)，可能會(huì)給房地產(chǎn)投機(jī)者新的機(jī)會(huì)。

　　法律授權(quán)或成“以戶界定”的關(guān)鍵

　　作為我國(guó)房貸業(yè)務(wù)量最大的銀行，建設(shè)銀行行長(zhǎng)郭樹(shù)清已公開(kāi)表態(tài)，建行將以家庭為單位界定第二套住房，也就是說(shuō)，夫妻二人如果其中一人通過(guò)銀行貸款買(mǎi)房，另外一方也通過(guò)貸款買(mǎi)房時(shí)將被視作第二套住房。

　　但是與建行等“大銀行”的做法不同，浦東發(fā)展銀行、深圳發(fā)展銀行等“小銀行”則相對(duì)傾向于以個(gè)人為單位界定第二套房，即如果個(gè)人名下沒(méi)有任何房產(chǎn)，即使家庭擁有多套房產(chǎn)，仍然可以享受到第一套房待遇。

　　無(wú)論怎樣界定，都要依賴于銀行的征信系統(tǒng)提供完整的數(shù)據(jù)。央行副行長(zhǎng)蘇寧在9月27日通知發(fā)布后曾表示，第二套房的界定在技術(shù)上并不難，央行征信系統(tǒng)完全可以查到貸款人是否貸款買(mǎi)過(guò)房，成功認(rèn)定“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”。

　　但是一些法律人士指出，央行的征信系統(tǒng)要全面反映出一個(gè)家庭的購(gòu)房情況，可能還要先過(guò)法律關(guān)。因?yàn)檠胄兴�建立的征信系統(tǒng)只能要求所有商業(yè)銀行提供個(gè)人信貸信息，包括信用卡和各種消費(fèi)貸款的業(yè)務(wù)信息，在缺乏相應(yīng)法律授權(quán)的現(xiàn)狀下，該系統(tǒng)暫時(shí)還無(wú)法與隸屬房管部門(mén)的房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)、隸屬公安部門(mén)的戶籍登記機(jī)構(gòu)和隸屬民政部門(mén)的婚姻登記機(jī)構(gòu)共享信息，所以也難以完全反映整個(gè)家庭的購(gòu)房情況。

　　這種說(shuō)法也得到相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人的認(rèn)可。央行征信中心有關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)曾表示，如果是同一個(gè)自然人，其名下的所有住房情況和個(gè)人信貸情況都可以通過(guò)央行征信系統(tǒng)反映出來(lái)，但整個(gè)家庭成員的購(gòu)房情況目前確實(shí)尚不能完全反映在系統(tǒng)中。如果法律授權(quán)到位，央行征信系統(tǒng)可以在半年之內(nèi)完善數(shù)據(jù)庫(kù)，并提供給各大商業(yè)銀行使用。

　　自市場(chǎng)傳聞監(jiān)管部門(mén)將出臺(tái)第二套房貸新政策以來(lái)，有關(guān)第二套房認(rèn)定的疑問(wèn)就沒(méi)有停止過(guò)，甚至有人建議，為了防止夫妻為購(gòu)房突擊離婚、假離婚，借款提供的婚姻證明中，離婚證至少應(yīng)是一年以前的�，F(xiàn)在新政已出，無(wú)論最終操作細(xì)則如何，懸而未決顯然是市場(chǎng)與消費(fèi)者最不愿意看到的。(陳晶晶）