日前，國(guó)土資源部正式發(fā)布最新版本的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令)，明確規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。業(yè)內(nèi)人士分析，政策實(shí)行后，中小開發(fā)商拿地將越來(lái)越難，土地資源的流向?qū)⑦M(jìn)一步導(dǎo)向大集團(tuán)以及上市公司。
拿使用證不得分期
規(guī)定第二十三條中明確，“受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。”
而此前的11號(hào)令也明確規(guī)定，受讓人依照出讓合同約定繳清全部出讓金后，依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，取得土地使用權(quán)。但是在實(shí)際操作過程中，一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金，但分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的情況。
對(duì)于目前一些媒體報(bào)道的，開發(fā)商拿地將不能進(jìn)行土地“分期付款”，國(guó)土資源部有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)媒體指出，這個(gè)說法是誤讀，如果不違反合同約定，開發(fā)商拿地還可以分期付款，但不可以分期拿證。
大開發(fā)商付款沒難度
對(duì)于該政策，廣州中地行策略顧問有限公司董事長(zhǎng)徐建平表示，開發(fā)商的成本無(wú)疑加大了，但對(duì)廣州開發(fā)商而言，影響不大，因?yàn)槟壳皬V州的招拍掛都是不能“分期付款”的。
不愿透露姓名的某發(fā)展商營(yíng)銷總監(jiān)透露，過去土地出讓金可在兩年內(nèi)分期付款，開發(fā)商壓力不算太大，現(xiàn)在很多拍賣地塊的出讓金要在幾個(gè)月甚至一個(gè)月內(nèi)繳清，一個(gè)月內(nèi)拿出幾億甚至幾十億元，只有上市大開發(fā)商才有能力。廣州琶洲地王的遭遇也證明了此觀點(diǎn)，兩次因?yàn)樯衩亻_發(fā)商沒按時(shí)交齊地價(jià)款而被收回，香港知名開發(fā)商競(jìng)得后，30個(gè)工作日內(nèi)即繳清了7.42億元地價(jià)款。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，該政策對(duì)于大地產(chǎn)集團(tuán)尤其是上市公司來(lái)說，并不會(huì)造成太大影響。因?yàn)樯鲜泄救谫Y非常容易，而且這些資金也需要一定的出口。
小企業(yè)需轉(zhuǎn)變策略
有業(yè)內(nèi)人士指出，拿地不得“分期付款”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商資金要求更高，短期內(nèi)可能造成一定負(fù)面影響。因此，一些中小開發(fā)商拿地將越來(lái)越難。
地產(chǎn)專家分析，不得“分期付款”后，買地的價(jià)格將大大高于協(xié)議轉(zhuǎn)讓，無(wú)論是一次性付清還是分期付款都會(huì)占用一大筆資金；加上銀行對(duì)房地產(chǎn)金融有了更嚴(yán)格的限制，如房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金比例從20%提高到35%、只有當(dāng)項(xiàng)目封頂才能貸款等，無(wú)疑會(huì)對(duì)相當(dāng)部分中小公司的融資造成困難。
合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江也認(rèn)為，以后中小開發(fā)商要拿地，要在那些競(jìng)樓價(jià)、競(jìng)地價(jià)的項(xiàng)目走低樓價(jià)、低地價(jià)的模式。但如果大開發(fā)商也采取這種模式，中小開發(fā)商還是沒有機(jī)會(huì)。
鏈接 廣州已經(jīng)要求地價(jià)一次付清
據(jù)了解，上世紀(jì)九十年代初，當(dāng)時(shí)為了支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，首期土地出讓金只需繳交20%，就可以預(yù)售樓花，使得一些開發(fā)商鉆了政策的空子，部分開發(fā)商樓盤賣出后不再積極繳交土地出讓金，導(dǎo)致開發(fā)商欠繳土地出讓金的情況嚴(yán)重。從此，廣州在出土出讓金制度上逐步完善，從2004年1月1日開始,廣州市規(guī)定，土地出讓金將一次性繳清。(羅莎琳 蘇華�。�
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