預(yù)告登記制度：
防止“一房二賣”
2006年9月，房地產(chǎn)開發(fā)商甲公司急欲銷售其開發(fā)的最后1套商品房，于是打電話給乙某和丙某，表示售房。10月8日，甲公司與乙某簽訂買賣合同并交付該房屋，乙某支付了全部房款，雙方約定半年之內(nèi)辦理所有權(quán)證書。10月16日，甲公司以更高的價格與丙某簽訂買賣合同并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。乙某以不能實現(xiàn)房屋買賣合同目的、無法取得房屋為由，將甲公司告上法庭，請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并請求甲公司承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任。法院審理認(rèn)為，甲公司“一房二賣”的行為已經(jīng)構(gòu)成欺詐，判決甲公司除返還乙某已付購房款外，還應(yīng)賠償乙某購房款一倍以內(nèi)的賠償金。
說法：購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，發(fā)生的是債權(quán)效力。開發(fā)商將該房屋又賣給了他人并登記，最終發(fā)生的是物權(quán)效力。同一房屋，債權(quán)與物權(quán)并存時，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，誰先登記誰先取得房子。第二手購房人取得房屋所有權(quán)后，第一手購房人只能請求開發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任。那么，第一手購房人如何才能得到自己想要的房子呢？為此，物權(quán)法規(guī)定了預(yù)告登記制度。
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。也就是說，當(dāng)購房人買了一套預(yù)售商品房后，如果申請了預(yù)告登記，未經(jīng)其許可，開發(fā)商將該商品房再出售或抵押等都屬于無效行為。預(yù)告登記制度對購房人的權(quán)利保障更為有力，并且也起到了保護交易安全、維護信用秩序的作用。
當(dāng)然，在辦理預(yù)告登記后，要從能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)申請登記，否則預(yù)告登記失效。
實施統(tǒng)一登記制度:
不動產(chǎn)登記將提速
土地、房屋、林木等不動產(chǎn)是老百姓最重要的財產(chǎn)。這些不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬需要登記加以明確，登記對不動產(chǎn)物權(quán)的公信力至關(guān)重要。一般情況下，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等變動，經(jīng)依法登記后才能發(fā)生法律效力，這是不動產(chǎn)公示原則的具體體現(xiàn)。
然而，我國目前的不動產(chǎn)登記部門雜亂，導(dǎo)致重復(fù)登記、資料分散、浪費資源等弊端相當(dāng)嚴(yán)重。例如，土地權(quán)屬變動由政府土地管理部門負(fù)責(zé)登記，房屋權(quán)屬變動由政府房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)登記，林木和林地權(quán)屬變動由政府林業(yè)主管部門負(fù)責(zé)登記等等。
說法：物權(quán)法實施后，不動產(chǎn)登記部門混亂的狀況將大為改觀。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。考慮到物權(quán)法在今年10月1日起施行，所以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)定出臺前，地方性法規(guī)可以先行作出規(guī)定，作為過渡。統(tǒng)一登記制度將使不動產(chǎn)登記大大“提速”，“辦證難”問題有望緩解。
不動產(chǎn)登記按件收費：
辦證費用可節(jié)省
一直以來，我國各地對不動產(chǎn)登記采取的計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)差別很大，存在著收費過高、重復(fù)收費等不合理問題。僅就房屋所有權(quán)登記費來說，房屋所有權(quán)登記包括所有權(quán)初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等內(nèi)容。除注銷登記不收費外，對住房收取的登記費，可謂五花八門，有按房屋價值量定率計收、有按房屋建筑面積定率或定額計收、有按套定額計收等。住房以外其他房屋所有權(quán)登記費，統(tǒng)一規(guī)范為按宗定額收取。具體到地方，對“按宗定額”的核定標(biāo)準(zhǔn)各不相同。比如，有的地方非住宅房屋所有權(quán)登記收費標(biāo)準(zhǔn)按照建筑面積累計收取，最低每宗200元(建筑面積100平方米及以下)，最高每宗1萬元(建筑面積2萬平方米以上)。
說法：實際上，登記機構(gòu)并非營利性組織，所做的登記工作一般是形式審查。無論不動產(chǎn)的面積與價值大小，都不會影響不動產(chǎn)登記的程序。針對上述問題，物權(quán)法作出規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。通過規(guī)范不動產(chǎn)登記收費行為，可以避免一些行政管理機關(guān)濫用職權(quán)，借機搞登記收費“創(chuàng)收”，也減輕了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。(劉中流)
