海外熱錢是如何流入房地產(chǎn)的
據(jù)記者了解，非居民外匯流入，在結(jié)匯后購(gòu)買房產(chǎn)的外籍人士很多，主要是海外華人和在華工作的外籍員工，這些海外華人往往購(gòu)置多套房產(chǎn)。
高清云兩口子都是持有加籍護(hù)照的華人，在摩托羅拉公司工作，從2003年以來，他們?cè)诒本┤f柳地區(qū)買了三套高檔房產(chǎn)。在他們看來，國(guó)內(nèi)大城市房子本身的升值每年至少5%，而實(shí)際上這兩年都超過了10%，保守地估計(jì)，人民幣對(duì)美元的年升值幅度能達(dá)到3%；買房后租金年收益大約在3%-5%之間。這樣算下來，年投資回報(bào)率大約在10%以上。
除了不少進(jìn)入內(nèi)陸樓市的海外民間資本外，國(guó)外一些投資機(jī)構(gòu)的動(dòng)作也頗大。
“可以這樣說，目前北京有一定規(guī)�；�?qū)嵙ι源簏c(diǎn)的房地產(chǎn)公司大都有外資找上門來商談合作，不過有些是試探性的，有些是意向性的，實(shí)質(zhì)性的合作不是很多。”一位房地產(chǎn)商告訴記者。這位房地產(chǎn)商所在的公司規(guī)模并不是很大，但也有日本的、中國(guó)香港的投資機(jī)構(gòu)找過他，談了好多次，盡管都是無果而終。
外資機(jī)構(gòu)投資中國(guó)房地產(chǎn)主要有幾種方式：第一種是直接設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。比如，新加坡某企業(yè)2005年上半年在北京的投資就達(dá)到78億元人民幣，在華投資總額已超過200億元人民幣；第二種是收購(gòu)境內(nèi)著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股份，如某外資集團(tuán)入股北京某房地產(chǎn)企業(yè)；第三種是直接收購(gòu)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)，通過長(zhǎng)期持有或出售獲取利潤(rùn)。其投資目標(biāo)往往選擇收益穩(wěn)定、租金回報(bào)高的物業(yè)，以此抵押在海外借款。然后，將這些物業(yè)打包，通過房地產(chǎn)信托投資基金等形式尋求在海外上市，資金回籠后再做下一單交易。
據(jù)一位資深地產(chǎn)評(píng)估師的不完全統(tǒng)計(jì)，近一年來，僅北京一地，海外資本投資了近20個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積超過500萬平方米，投資總額近30億元人民幣。而商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與外資的合作項(xiàng)目2119項(xiàng)，合同利用外資金額達(dá)194億美元，實(shí)際利用外資金額54.18億美元。
“這些投資機(jī)構(gòu)之所以能夠在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行大手筆投資，主要是利用了中國(guó)外匯管理政策模糊、資本項(xiàng)目下的外匯管理與貿(mào)易項(xiàng)下的外匯管理界定不清之便利。”某業(yè)內(nèi)人士分析說，由于海外資本投資的目標(biāo)大多是國(guó)內(nèi)各大城市的高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此可以說，是外資或明或暗地進(jìn)入，部分地拉升了中國(guó)房地產(chǎn)的平均價(jià)格。
不過，這位人士也表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于短期資本或長(zhǎng)期資本有時(shí)很難界定，有些投機(jī)資本也可能轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期投資，而有些長(zhǎng)線投資也可能因?yàn)槠渌蚨杆偬赚F(xiàn)。這就增加了不確定性。
熱錢流入房地產(chǎn)會(huì)帶來哪些危害
在目前國(guó)際流動(dòng)性過剩的問題比較嚴(yán)重的背景下，熱錢到處尋找投資機(jī)會(huì)，中國(guó)免不了成為這些資金的目標(biāo)。不少經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為，全球過剩流動(dòng)性的輸入，使得我國(guó)的資本賬戶順差增長(zhǎng)。現(xiàn)在外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)較快，特別是今年一季度再創(chuàng)新高，更增加了人們對(duì)熱錢流入的擔(dān)憂。
顯然，外資拉動(dòng)高端房?jī)r(jià)，會(huì)導(dǎo)致周邊房?jī)r(jià)上漲，普通百姓購(gòu)房需求必受其害。而外資大舉進(jìn)入中國(guó)，緣于對(duì)人民幣升值的預(yù)期。一旦認(rèn)為升值已經(jīng)見頂，他們就會(huì)集體撤離，那時(shí)候中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨艱難調(diào)整。因?yàn)橐坏┩赓Y熱錢撤離，在一定程度上會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)造成相當(dāng)大的打擊，如果房產(chǎn)價(jià)格過快過猛下降，將會(huì)涉及到整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
首先是銀行受不了。據(jù)中國(guó)國(guó)際金融有限公司資料，大約60%的房地產(chǎn)投資來源于銀行貸款，再加上個(gè)人房貸的2萬億元左右，如果房?jī)r(jià)真的大落，好資產(chǎn)就變成了呆壞賬。本來就很脆弱的中國(guó)金融業(yè)能否承受？其次，是農(nóng)民工受不了。不可否認(rèn)的是，進(jìn)城的農(nóng)民工一半以上都在從事建筑業(yè)以及與建筑業(yè)有關(guān)的行業(yè)，如果房?jī)r(jià)大落，帶來的必然是房地產(chǎn)業(yè)的萎縮，這樣，很多農(nóng)民工就會(huì)失業(yè)，農(nóng)民的增收問題難以解決。再次，城市居民也會(huì)受不了。據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所李實(shí)教授的研究，城市居民凈房產(chǎn)幾乎占居民總財(cái)產(chǎn)凈值的64%，房?jī)r(jià)大落就意味著居民財(cái)產(chǎn)的縮水和貶值，進(jìn)而會(huì)影響到居民的消費(fèi)支出心理，國(guó)內(nèi)需求也會(huì)隨之大落。
熱錢不足以引發(fā)房地產(chǎn)再發(fā)高溫
但對(duì)熱錢的效應(yīng)和影響力也沒必要過度夸大。對(duì)于外資進(jìn)入房地產(chǎn)的問題，去年已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)政策加以治理，外匯部門高度重視和密切關(guān)注短期資金通過貿(mào)易、個(gè)人外匯和投資等渠道流動(dòng)的狀況，深入研究改進(jìn)外匯管理，強(qiáng)化對(duì)跨境資本尤其是短期資本流動(dòng)的監(jiān)控和管理，不僅熱錢活動(dòng)空間很小，而且已經(jīng)部分撤出。
“目前這方面雖是有一定量的異常，但是不會(huì)有很大的規(guī)模。因?yàn)樵跉v次檢查中并沒有發(fā)現(xiàn)大的案件�！眹�(guó)家外匯管理局的一位高層人士不久前曾這樣表示。這位官員認(rèn)為，從情理上講，如果沒有真實(shí)的貿(mào)易和投資背景，又在國(guó)內(nèi)人民幣的外匯衍生產(chǎn)品和對(duì)沖工具缺乏的情況下，大量建立人民幣敞口投資會(huì)有很多風(fēng)險(xiǎn)，諸如政策和制度風(fēng)險(xiǎn)等，因此雖然會(huì)有錢來賭但不會(huì)豪賭。而且真的是要豪賭的話，也不會(huì)來中國(guó)，可以利用周邊市場(chǎng)，因?yàn)橹袊?guó)的市場(chǎng)不是很開放，會(huì)在開放的新加坡、韓國(guó)等市場(chǎng)上進(jìn)行操作。
“我們沒有很好的證據(jù)可以證明樓市高燒和熱錢有直接而明確的聯(lián)系。”中國(guó)人民銀行金融研究所做博士后的梁猛說。他認(rèn)為，熱錢進(jìn)來的目的除了賭人民幣升值以外也會(huì)投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是熱錢的規(guī)模，特別是進(jìn)入樓市和股市的規(guī)模并不確定。而且按照我們的觀點(diǎn)它的規(guī)模相對(duì)于國(guó)內(nèi)資金來說，目前還是比較有限的，而且樓市是拉高或拉低不會(huì)由熱錢來決定。(朱嘯波)
