住房問題關乎國計民生，影響經濟發(fā)展與社會和諧。在剛剛召開的政協(xié)九屆廣東省委員會五次會議和廣東省十屆人大五次會議上，住房問題仍然是兩會代表關注的熱點。截至發(fā)稿時止，省十屆人大五次會議秘書處議案組共收到代表議案19件。不少代表在接受記者采訪時提出了針對房地產行業(yè)的建議，內容涉及住宅供應、價格調節(jié)、稅費調控等三大方面。

　　保障房建設公開成本 與城中村改造相結合

　　省人大代表朱列玉在其提交的《關于省政府應大力加強廉租房和解困房建設的建議案》中認為，房屋的價格已經超出了很多普通市民的購買力，政府有責任加強廉租房和解困房的建設，讓廣州、深圳等大城市最低收入人口能夠住上解困房或廉租房。他建議，政府應當劃撥部分土地用來建造廉租房和解困房，以解決城市低收入者的住房問題。政府可以公開建造成本，讓消費者知道廉租房和解困房的成本分別由哪幾部分構成，以及各個部分所占的比例。

　　他說，一般認為，當政府投入建設的住房體系供應房量占整個市場供應量的20%左右，房價就會呈現平抑發(fā)展的態(tài)勢。這種市場手段比單純利用行政手段干預房價更溫和、更有效。政府通過增加廉租房和解困房的供應，可以增加市場上房屋的供應總量，對平抑房價起著積極的作用。

　　朱列玉還建議，一方面，政府可以通過土地置換的方式取得城中村土地的開發(fā)權，城中村的土地建成房屋之后，一部分返還給原來的村民，另外一部分作為廉租房和解困房；另一方面，政府把建設廉租房和解困房與城中村的改造結合起來，可以解決城中村改造過程中的資金短缺問題，有利于加快城中村的改造，消除城市“牛皮癬”，提高廣州、深圳等城市的都市化水平。

　　專家分析：合富輝煌首席分析師黎文江和中原地產高級研究主任陳海豐均認為，可以公開廉租房、經濟適用房等政府保障型住房的成本，按照規(guī)定，經濟適用房的利潤不超過前四項購房成本的3%。

　　鼓勵集資合作建房 至少使房價降三成

　　朱列玉在另一項《關于允許和鼓勵集資合作建房的建議》中提到，只有改變目前單一的住房供應體系，允許和鼓勵集資合作建房，打破開發(fā)商的壟斷，把建房權還給老百姓，才能建立起和諧、有序的住房供應市場，保障廣大人民群眾的住房需求。

　　他認為，以前舊的福利實物分房的優(yōu)點是以成本價供應，沒有任何中間商的暴利，比較公平，但缺乏效率；現行的單一住房供應體系的優(yōu)點是由專業(yè)機構造房，效率高，但是不公平。允許集資合作建房，實行住房供應的“雙軌制”，能夠充分利用兩種機制的優(yōu)點，給購房者更大的自主權。

　　而允許和鼓勵集資合作建房，能夠有效降低房價。在目前的房屋價格構成中，開發(fā)商利潤占到約30%，房屋營銷成本約占10%。允許集資合作建房，將省去這些開支，使房屋的價格比市場售價低30%~40%。如果政府能夠再給予一定的政策優(yōu)惠，房屋價格將更低。

　　專家分析：黎文江認為，現在允許鼓勵個人集資合作建房是重走回頭路，不符合社會分工朝專業(yè)化發(fā)展的需要。1978年以前，政府鼓勵個人和單位建房，但是出現很多問題。如果現在重提鼓勵個人集資合作建房，一方面是個人不具有建房的專業(yè)化水平，成本會增加很多；另一方面是眾口難調，建起來的房子如何分配又是問題。就像人們開車卻沒必要自己生產汽車一樣，黎文江認為，不必鼓勵個人集資合作建房。

　　陳海豐則認為，政府一直都允許個人集資合作建房，外省也有一些成功先例，但是合作的途徑、資金監(jiān)管方式，如何保障各方利益等等都不夠成熟。而合作開發(fā)的房子是否屬于房產開發(fā)性質、是否能辦理房產證也是問題。

　　兩會聲音

　　經濟適用房擬建在地鐵周邊

　　廣州市市長張廣寧透露：廣州市政府將加大在新社區(qū)建設經濟適用房的力度，同時準備將在地鐵周邊等交通方便的地段選擇地塊建設經濟適用房，限戶型，限價格，將中低收入人群的住房全部解決。該措施政府將分年度做好。

　　此前，關于新社區(qū)多選址離市中心較遠的地段、生活成本高的討論很多，此次張廣寧透露經適房考慮建在地鐵周邊，引來不少叫好聲。也有代表擔心，這些原本可定位于商業(yè)地產開發(fā)的黃金地段用于建經適房有浪費資源甚至增加成本的可能。合富輝煌首席分析師黎文江則建議，經適房、廉租房不一定要投入大量人力物力成本去建造，政府可以在老城區(qū)回購房改房或其它二手房來安置中低收入者。

　　對多套房業(yè)主征收土地使用費

　　兩會期間，廣東省國土資源廳廳長林浩坤透露，廣東將對擁有多套房的人開征土地使用費。按照今年1月1日施行的新增建設用地土地有償使用費征收標準，廣州新增建設用地的土地有償使用費為100元/平方米。

　　但有多位發(fā)展商代表和市場分析人士認為此建議不合理，不符合政策，屬于重復征收，不如物業(yè)稅、空置稅等更能調節(jié)住房的投資需求。

　　有開發(fā)商代表指出，目前開發(fā)商在拿到土地證之前，必須一次性交納土地出讓金，也就是對該土地使用的費用，再向買家收取一次，對發(fā)展商和買家都不公平。

　　限定普通住房最高售價和地價

　　省民革建議，政府應該限定普通住房的最高售價，調整稅收政策，這是抑制房價過快增長比較直接和有效的辦法。由政府在綜合考慮各地區(qū)的房屋需求、綜合成本等因素的基礎上，設定各地區(qū)普通商品房的最高售價，對其利潤進行一定的限制，讓開發(fā)商在投資開發(fā)之前對項目的市場前景有一個預判，從而更為理性地進行投資，防止其任意將成本轉嫁到消費者身上。

　　在政協(xié)分組討論上，省政協(xié)委員、廣州宏云房地產有限公司董事長游德武說，其實房價不是降不下來，而是政府的政策不力。政府應該犧牲一下地價，如果降一下地價，房價就會降下來。

　　省物價局局長孫慶奇則表示，商品房是市場自主定價，物價部門在房地產方面的職責是核準土地基準價，以及經濟適用房、廉租房、物業(yè)管理的定價。調節(jié)房地產價格的手段應該是多元化的，但是，對于市場定價的行業(yè)也要建立價格交易準則。孫慶奇透露，廣東將會爭取盡快修訂出臺有關房地產價格交易的規(guī)則。

　　政府介入商業(yè)小區(qū)管理

　　省政協(xié)委員王竹立說，在目前物業(yè)管理的相關法律法規(guī)還不完善的情況下，建議政府先介入小區(qū)管理維護社區(qū)和諧穩(wěn)定，等條件成熟后再逐步淡出管理，擔任仲裁者角色。

　　根據致公黨廣東省委會和民革廣東省委會組織聯(lián)合調研組的問卷調查，廣州業(yè)主中認為自己所在社區(qū)是“平安和諧社區(qū)”的只有59.6%，四成業(yè)主表示社區(qū)生活缺乏安全感。

　　省致公黨日前向政協(xié)廣東九屆五次會議遞交提案建議，要積極解決目前商業(yè)住宅小區(qū)內存在的矛盾，在成立業(yè)委會的樓盤不到總數10%的廣州，其中重要的突破口即盡快確認業(yè)委會的獨立法人地位。

　　醞釀合法宅基地上市流轉

　　廣東省國土資源廳廳長林浩坤透露，今年廣東將加強宅基地管理，現已草擬了“關于加強農村宅基地管理的通知”上報省政府審批，其中明確了農民合法的宅基地可上市流轉，各地要按規(guī)定對現有的農村宅基地和農民住宅完善確權和登記發(fā)證手續(xù)。

　　據了解，此前經過六審的物權法草案規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，禁止宅基地使用權轉讓。草案明確表述：“目前，我國農村社會保障體系尚未完全建立，土地承包經營權和宅基地使用權是農民安身立命之本，從全國范圍看，放開土地承包經營權抵押和宅基地使用權轉讓的條件尚不成熟�！�(蒙暉)