近日，兩廣路沿線的多個(gè)樓盤(pán)陸續(xù)成為關(guān)注熱點(diǎn)，比如金都心語(yǔ)、美利山、首城國(guó)際中心、冠城·名敦道等，其被關(guān)注的原因都在于低價(jià)入市，以小戶型低總價(jià)促銷。

　　但越來(lái)越多被吸引過(guò)來(lái)的購(gòu)房人卻發(fā)現(xiàn)，除了低價(jià)LOFT等小戶型產(chǎn)品外，近期想在這個(gè)區(qū)域?qū)ふ乙惶咨源髴粜停�而價(jià)格又相對(duì)能接受的普通住宅，卻非常困難。

　　據(jù)記者了解，金都杭城小戶型打出8800元/平米的低價(jià)，其大戶型卻仍維持在16000元/平米左右；冠城·名敦道的SOHO小戶型初步報(bào)價(jià)為13500元/平米，但其大戶型在售價(jià)格為20000元/平米左右；另一樓盤(pán)首城國(guó)際中心今年只推出小戶型產(chǎn)品。

　　上述樓盤(pán)一度把大戶型雪藏起來(lái)，暫不入市。如今，區(qū)域內(nèi)低價(jià)小戶型熱銷已近尾聲，后續(xù)大戶型產(chǎn)品將陸續(xù)推出，大戶型的單價(jià)也略有松動(dòng)跡象。

　　小戶型　　

　　單價(jià)低，成為促銷先鋒

　　張海(化名)在現(xiàn)代城的一個(gè)文化公司上班，買(mǎi)房計(jì)劃已經(jīng)多次推遲。從美利山的loft，到最近熱炒的金都心語(yǔ)、首城國(guó)際中心，張海每看一次，都有一種失望感覺(jué)：這些樓盤(pán)在低價(jià)背后，是一些投資性和過(guò)渡性的小戶型產(chǎn)品，無(wú)論是商業(yè)還是住宅立項(xiàng)，都不能安裝管道煤氣，居家功能不全，這完全不是他所要的房子。

　　而當(dāng)他詢問(wèn)目前這些項(xiàng)目有正常居室功能的房子時(shí)，發(fā)現(xiàn)其價(jià)格和年初的最高位沒(méi)有任何變化，超出他的購(gòu)買(mǎi)能力，首城國(guó)際中心有一些90平米的兩居、三居即將推出，但是排號(hào)者過(guò)多，購(gòu)買(mǎi)希望渺茫。

　　【分析】

　　小戶型回款效果明顯

　　冠城·名敦道樓盤(pán)銷售負(fù)責(zé)人表示，此類現(xiàn)象確實(shí)在廣渠路沿線樓盤(pán)中比較典型，開(kāi)發(fā)商低價(jià)推出小戶型，是基于對(duì)樓市剛性需求者承受能力的判斷，在正常戶型處于高位，而老客戶退房壓力增大的背景下，將可以靈活支配價(jià)格的新產(chǎn)品低價(jià)入市，是獲取銷售回款的主流手段，同時(shí)可以延緩大戶型降價(jià)的壓力。

　　目前，金都杭城的700余套小戶型經(jīng)過(guò)兩輪開(kāi)盤(pán)后，已經(jīng)消化掉600余套，根據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹，目前盡管大戶型部分仍在銷售之中，但是銷售進(jìn)展緩慢已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。由于小戶型已經(jīng)獲得了較好的回款效果，也給樓盤(pán)提升了關(guān)注度，開(kāi)發(fā)商目前首先考慮是會(huì)進(jìn)一步增加投資，提高樓盤(pán)的性價(jià)比。

　　冠城·名敦道銷售負(fù)責(zé)人表示，目前該樓盤(pán)的大戶型部分銷售價(jià)格穩(wěn)定，但是成交量很少是事實(shí)，金融危機(jī)對(duì)于客戶的影響已經(jīng)體現(xiàn)出來(lái)，買(mǎi)房人對(duì)于價(jià)格和政策的觀望是影響成交的主因。公司目前希望以新的價(jià)格體系主推小戶型，以獲得一定的回款，對(duì)于大戶型，基本態(tài)度是穩(wěn)定。

　　大戶型　　

　　價(jià)格也有松動(dòng)跡象

　　挑起今年區(qū)域內(nèi)價(jià)格戰(zhàn)的美利山目前已經(jīng)開(kāi)始其年終推廣活動(dòng)，對(duì)此前的大戶型尾盤(pán)開(kāi)始新一輪的促銷，據(jù)知情人士透露，該樓盤(pán)的大戶型價(jià)格已經(jīng)下調(diào)到13000元以下的水平。

　　周圍一些樓盤(pán)的大戶型也出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

　　記者以普通購(gòu)房人身份進(jìn)行咨詢時(shí)，珠江帝景銷售人員表示，目前該樓盤(pán)尾盤(pán)部分價(jià)格在16000-17000元/平米之間，而其他房源的價(jià)格則在20000元/平米左右，比此前報(bào)出的26000元/平米的價(jià)格也有明顯松動(dòng)。

　　【分析】

　　企業(yè)資金狀況決定

　　大戶型價(jià)位

　　美利山并未否認(rèn)目前促銷價(jià)格略有下調(diào)的趨勢(shì)，稱目前13000元/平米左右的均價(jià)，屬于年底促銷價(jià)格，約有百余套140-160平米的戶型。美利山方面還透露，明年還有千余套中等和大戶型房源可售，對(duì)于明年的價(jià)格，公司將采取“隨行就市”的策略，市場(chǎng)接受怎樣的價(jià)格，就采用怎樣的價(jià)格。

　　美利山“隨行就市”的態(tài)度可能意味著，明年該樓盤(pán)可能再度扮演區(qū)域低價(jià)標(biāo)桿的角色。

　　對(duì)于美利山或再度挑起價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的判斷，該樓盤(pán)一位銷售負(fù)責(zé)人給出的另一種解釋是，目前整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)收回投資成本，價(jià)格回旋余地較大，且售出的高價(jià)房套數(shù)不多，如果因?yàn)閰^(qū)域價(jià)格變化而被迫進(jìn)行調(diào)整，所面臨的老客戶壓力比周邊項(xiàng)目小很多。

　　對(duì)于明年該區(qū)域的大戶型是否會(huì)出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)的情況，北京高策顧問(wèn)董事長(zhǎng)李國(guó)平認(rèn)為這取決于企業(yè)的資金狀況，一些資金較差的企業(yè)可能不得不關(guān)門(mén)打折；但是他同時(shí)指出，由于目前90/70政策的限制下，小戶型供應(yīng)將越來(lái)越多，大戶型，尤其是內(nèi)城的大戶型還是稀缺的，只要有資金實(shí)力，開(kāi)發(fā)商也有觀望的理由。(記者 張家齊)