房屋附屬物不能單獨(dú)銷售
蘇女士:我在郊區(qū)購買了一套商品房,帶有一個面積很大的儲藏室。由于房子位于一層,這個儲藏室可以作為車庫用,現(xiàn)在我急需錢用,想把這個儲藏室出售,請問房屋附屬物能否單獨(dú)銷售,能否辦理相關(guān)證件手續(xù)?
答:首先,要分清在房產(chǎn)證中是否包括儲藏室,儲藏室是否有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證,如果儲藏室沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán),是不能獨(dú)立轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則若干問題〉的意見(試行)》第87條:有附屬物的財產(chǎn),附屬物隨財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。但當(dāng)事人另有約定又不違法的,按約定處理。
從以上法條可以看出附屬物是隨財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移,通常附屬物所有權(quán)是不能隨意單獨(dú)轉(zhuǎn)移的,特別是不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而按照《物權(quán)法》第九條規(guī)定:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。附屬物沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)是不能辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的,所以轉(zhuǎn)讓不發(fā)生法律效力。
房屋基本設(shè)施歸買房人
趙先生:我通過中介公司購買了一處房產(chǎn),今年1月簽訂了買房合同,3月拿齊三證。合同約定交房日期為5月7日之前。5月7日拿到鑰匙,進(jìn)門口發(fā)現(xiàn)之前有的廚衛(wèi)門、紗窗、開關(guān)、插座、燈具、水龍頭、墻外的晾衣架、空調(diào)架都拆走了,紗窗布、玻璃散落一地。至今雙方?jīng)]有完成物業(yè)交割,所以賣方一直未能拿到放在銀行的一萬元尾款。中介打電話來說,賣方要告我們了,這兩天就會收到律師函。請問,能不能要求他對拆除的房屋設(shè)施做出賠償?我要做哪些準(zhǔn)備應(yīng)訴?
答:廚衛(wèi)的門、紗窗,開關(guān)、插座、燈具、水龍頭等作為房屋正常使用的基本設(shè)施,應(yīng)歸買房人所有,除非合同有特別的約定,如無特別約定,出賣方擅自拆除應(yīng)賠償損失。
首先,如收到律師函,先看律師函的內(nèi)容,看看自己是否存在違約行為,是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,如對方提起訴訟,要看對方的起訴書,了解起訴內(nèi)容,對方所要達(dá)到的目的等。其次,仔細(xì)研究雙方簽訂的合同及相關(guān)證據(jù),對方存在哪些違約行為,準(zhǔn)備抗辯理由,如有可能還可以提反訴。
口頭約定繼承房產(chǎn)無法律效力
劉先生:我奶奶去世前曾口頭說明,她的房產(chǎn)要留給我父親,但以后如果出賣這套房產(chǎn)要留給我小姑媽一份,而大姑媽是沒有份的,F(xiàn)在,我們想要將房子的名字(奶奶的名字)更換成我父親的名字,這個手續(xù)應(yīng)該怎么辦理?是否要兩位姑媽簽字?
答:如果你奶奶沒有留下遺囑,之前的口頭約定,是不能生效的,需要直接繼承人在法律文書上同意這樣的處理方式,并到公證機(jī)關(guān)公證,再辦理相應(yīng)的法律手續(xù)。
北京涉及繼承的房產(chǎn)過戶程序是:公證、房產(chǎn)評估、繳納稅費(fèi)、辦理過戶。對于繼承房產(chǎn)來說,最好做個遺囑(公證與否取決于他自己,不過公證后效力更高,且不易被隨意變更),待老人去世后再辦理相應(yīng)過戶手續(xù)。但是,贈與的話,可以先寫個贈與協(xié)議,再按照相應(yīng)程序辦理就可以了。
賣家過期不交樓屬違約
方小姐:2008年2月份我與原業(yè)主在中介簽訂了房屋買賣合同(不帶租約),合同上規(guī)定于交齊樓款當(dāng)日交樓。5月20日,我將所有樓款交齊,而且房產(chǎn)證過戶也于3月份辦好。但原業(yè)主一直以原租客不肯搬走為由,不肯交樓。請問我可以采取什么方法應(yīng)對這種情況?
答:原業(yè)主的理由是不成立的。如果,租戶認(rèn)為原業(yè)主侵犯了他的優(yōu)先購買權(quán)的話,他可以通過訴訟來解決。合同任何一方都應(yīng)當(dāng)本著誠實信用原則履行約定的義務(wù),你們不但簽訂了合同,而且也辦結(jié)了過戶手續(xù),對方遲延交房是很明顯的違約行為。因此,您可以向原業(yè)主提出交涉,要求對方及時交付房屋并按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
另外,根據(jù)買賣不破租賃的原則,在租賃期限還沒有屆滿的情況下,不管房屋轉(zhuǎn)賣了幾手,都不能強(qiáng)制租戶退房,除非他自己放棄租賃權(quán),自愿騰房。(記者 李宛霖)
(北京雄志律師事務(wù)所律師 涂敬東)
(北京盛廷律師事務(wù)所律師 張志同)
請 您 評 論 查看評論 進(jìn)入社區(qū)
本評論觀點(diǎn)只代表網(wǎng)友個人觀點(diǎn),不代表中國新聞網(wǎng)立場。
|
圖片報道 | 更多>> |
|
- [個唱]范范個唱 張韶涵助陣破不和傳言
- [情感]男子街頭菜刀劫持女友
- [電影]《非誠勿擾》片花
- [國際]烏克蘭議員在國會比試拳腳
- [娛樂]庾澄慶說沒與伊能靜離婚
- [星光]小S臺北性感代言
- [八卦]江語晨與周杰倫緋聞成焦點(diǎn)
- [科教]南極科考雪龍船遭遇強(qiáng)氣旋