朝陽區(qū)法院2002年受理物業(yè)糾紛案只有194件，2004年即達(dá)1898件，2005年升至2649件。朝陽區(qū)政協(xié)城建環(huán)保委員會的調(diào)研報告顯示，目前朝陽區(qū)物業(yè)管理平均收費率只有71%，物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛案件由此逐年增多。

　　-不同檔次小區(qū)物業(yè)費差距懸殊

　　朝陽區(qū)政協(xié)城建環(huán)保委員會2007年對全區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)狀況進(jìn)行調(diào)研，并通過區(qū)政協(xié)常委會形成建議案，向政府提出加強物業(yè)管理與服務(wù)的建議。

　　調(diào)研報告顯示，朝陽區(qū)目前實施物業(yè)管理的企業(yè)有911家，面積達(dá)7382.5平方米，其中住宅項目583個。但是，住宅項目中僅有131個成立了業(yè)主大會、選舉了業(yè)主委員會，占實施物業(yè)管理住宅項目的22.47%。

　　由于新建小區(qū)增多，由物業(yè)管理與服務(wù)引發(fā)的矛盾呈逐年大幅上升趨勢，物業(yè)收費與物業(yè)服務(wù)的反差是矛盾根源之一。由于住宅物業(yè)類別、建筑年代、服務(wù)內(nèi)容不同，物業(yè)管理價格區(qū)別很大。

　　據(jù)介紹，目前朝陽經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)實施政府指導(dǎo)價，為0.55元，高壓水泵和電梯維護(hù)費另算；普通商品住宅實行市場調(diào)節(jié)價，最低的0.65元，最高的2.86元；而高檔住宅物業(yè)費大部分在2.67至17.5元，平均7.12元，最高達(dá)36元。

　　-物業(yè)收費率最高90%以上最低只有17%

　　據(jù)統(tǒng)計，目前朝陽區(qū)物業(yè)管理平均收費率只有71%，最好的能達(dá)到90%以上。而那些前期遺留問題較多、物業(yè)管理水平不高的項目，平均收費率只有30%至40%，最低的只有17%。

　　物業(yè)收費率低主要有三個原

　　因：一是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃方案；二是房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)不規(guī)范，夸大宣傳，不信守承諾；三是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識差、服務(wù)水平低或是達(dá)不到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。由此，物業(yè)管理和服務(wù)引發(fā)的糾紛案件在逐年增多。

　　-政協(xié)委員建議

　　嚴(yán)格物業(yè)、開發(fā)商準(zhǔn)入制度建議提出，政府應(yīng)對開發(fā)商直至物業(yè)公司嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度。物業(yè)應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計階段介入，并對誰開發(fā)誰物業(yè)規(guī)范并設(shè)置時限。

　　另外，應(yīng)由發(fā)改委、房管局等部門聯(lián)合成立物業(yè)費審查機構(gòu)，規(guī)范物業(yè)收費，還要將業(yè)主委員會置于政府管理之下。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)商實行一定數(shù)額的“物業(yè)補漏基金”制度，由此緩解開發(fā)與物業(yè)的矛盾。建議提出，政府財政應(yīng)設(shè)立物業(yè)服務(wù)�？睿�逐年解決歷史遺留問題。(閆建立)