上海市房屋土地資源管理局日前印發(fā)了《關(guān)于貫徹實(shí)施〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉做好本市物業(yè)管理有關(guān)工作若干意見(jiàn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，昨日，該局就市民關(guān)注的一些問(wèn)題進(jìn)行了首次官方解讀。

　　上海房地局方面表示，《通知》不僅明確一個(gè)產(chǎn)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)，還對(duì)費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配及原業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約有所介紹。房地局相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》進(jìn)一步指出，《通知》還詳細(xì)規(guī)定了費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配有“法定”、“約定”之分�！段餀�(quán)法》對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配采取約定優(yōu)先原則，“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配等事�?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定�！薄锻ㄖ�》分別就業(yè)主大會(huì)成立前和成立后如何約定進(jìn)行了規(guī)范。

　　具體為：業(yè)主大會(huì)成立前，為確保公平，防止建設(shè)單位利用房屋銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)做出不合理的約定，保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益不受侵犯，建筑物及其附屬設(shè)施的維修、更新、改造、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用分?jǐn)偦蛘呃�用物業(yè)共有部分所獲收益分配，按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定執(zhí)行，即主要按照房屋建筑面積比例計(jì)算。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，則可以通過(guò)管理規(guī)約等方式對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的維修、更新、改造、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用分?jǐn)偦蛘呃�用物業(yè)共有部分所獲收益分配進(jìn)行約定。沒(méi)有約定或者約定不明的，按照房屋建筑面積比例計(jì)算。

　　“原業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約也將‘變臉’”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。同時(shí)，由于投票規(guī)則、計(jì)票方式等的變化，原業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約的部分內(nèi)容也出現(xiàn)與上位法不一致的情況。因此《通知》規(guī)定，《物權(quán)法》施行前制定的 《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主臨時(shí)公約》的部分條款與《物權(quán)法》相抵觸的，10月1日后，應(yīng)按《物權(quán)法》執(zhí)行；業(yè)委會(huì)應(yīng)對(duì)原《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》作修訂，并在下次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)，提交業(yè)主大會(huì)表決。

　　據(jù)透露，目前市房地局已就新的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、相關(guān)管理規(guī)約示范文本進(jìn)行修訂，并在部分區(qū)縣試點(diǎn)后印發(fā)。(張駿斕)