時(shí)下，在諸多的商品房買賣交易中，開發(fā)商或物業(yè)管理公司依照各種規(guī)定收取業(yè)主的各種費(fèi)用，甚至有的開發(fā)商、物業(yè)公司違反規(guī)定收取費(fèi)用。但由于合法費(fèi)用的收取缺乏法律說(shuō)明，違法收費(fèi)缺少法律監(jiān)督，多數(shù)業(yè)主事先并不知曉資金的收取以及使用情況。一旦業(yè)主入住安排停當(dāng)，物業(yè)管理、資金使用糾紛便逐漸顯現(xiàn)，并由此引出諸多訴訟，本案就是一例。
數(shù)年來(lái)，收費(fèi)合法、資金使用公開、賬目公開，成為所有業(yè)主依法提出但又難以實(shí)現(xiàn)的要求，也是困擾房產(chǎn)交易市場(chǎng)的一大頑疾。但愿開發(fā)商和物業(yè)管理部門能從該案中汲取教訓(xùn)，業(yè)主也能從中獲得啟迪。
業(yè)主購(gòu)買商品房時(shí)，要向開發(fā)商繳納總房款2%的房屋維修基金。按照法律規(guī)定，這筆資金屬于業(yè)主所有，但歸誰(shuí)管理、如何使用，大多數(shù)業(yè)主并不知情。
2007年2月15日，南陽(yáng)中院終審審結(jié)我國(guó)首例房屋維修基金糾紛案。
2007年4月3日，因開發(fā)商未履行生效判決，業(yè)主委員會(huì)向法院申請(qǐng)執(zhí)行。
日前，經(jīng)過(guò)法院執(zhí)行，開發(fā)商將小區(qū)274戶中的178戶、60多萬(wàn)元房屋維修基金分戶明細(xì)賬交到法院，并表示一星期內(nèi)將其余的分戶明細(xì)賬提交法院，至此該案基本執(zhí)行完結(jié)。
成立業(yè)委會(huì)討要維修基金
河南省南陽(yáng)市朝山小區(qū)是南陽(yáng)市廣廈實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱廣廈公司)開發(fā)建設(shè)的商品房住宅區(qū)，建筑面積近5萬(wàn)平方米，2004年10月交付使用，房屋交付時(shí)，該小區(qū)274戶業(yè)主大部分已經(jīng)入住。
按照相關(guān)規(guī)定，業(yè)主購(gòu)買廣廈公司房屋時(shí)，每戶業(yè)主要向開發(fā)商繳納總購(gòu)房款2%的房屋維修基金，這筆房屋維修基金加在一起大約有100多萬(wàn)元，在入住之初，該小區(qū)的物業(yè)以及房屋維修基金一直由廣廈公司管理。
業(yè)主們?nèi)胱『螅瑥V廈公司在小區(qū)的所作所為逐漸令業(yè)主不滿：廣廈公司在小區(qū)原規(guī)劃娛樂(lè)休閑用地蓋房，經(jīng)業(yè)主向規(guī)劃部門舉報(bào)，違章建筑停止施工；小區(qū)連續(xù)發(fā)生盜竊案、衛(wèi)生狀況差、人員出入混亂，有的業(yè)主還發(fā)現(xiàn)自己的住房面積縮水……
2006年8月12日，小區(qū)業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)，決定成立南陽(yáng)市朝山小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，選舉業(yè)主仝戈人為業(yè)主委員會(huì)主任。
2006年9月4日，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局登記備案。
業(yè)主委員會(huì)成立后就業(yè)主關(guān)心的產(chǎn)權(quán)、環(huán)境以及房屋維修基金等問(wèn)題向廣廈公司質(zhì)詢。業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，廣廈公司在小區(qū)開發(fā)銷售完畢后，小區(qū)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，業(yè)主有權(quán)知道小區(qū)每位業(yè)主的房產(chǎn)面積，房屋維修基金數(shù)額，共同分?jǐn)偯娣e以及公用部位、公用設(shè)施、管線分布的各種情況。
2006年9月11日，業(yè)主委員會(huì)向廣廈公司發(fā)出函件要求其“接到函件7日內(nèi)將房屋維修基金及產(chǎn)生的利息匯入指定賬戶”，但廣廈公司不予理睬。
業(yè)主委員會(huì)一審勝訴
2006年10月16日，業(yè)主委員會(huì)一紙?jiān)V狀將廣廈公司告到了南陽(yáng)市宛城區(qū)法院，要求其將小區(qū)41間門面房和274位住戶2%的房屋維修基金及利息返還業(yè)主委員會(huì)。
廣廈公司辯稱，依照建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法》，房屋維修基金應(yīng)歸全體業(yè)主所有，但基金應(yīng)按法定程序歸還，現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定具備相關(guān)管理資格，在業(yè)主委員會(huì)具備相關(guān)管理資格，履行完法定程序后公司方可移交。而且，法律沒有規(guī)定房屋維修基金直接由業(yè)主委員會(huì)管理，如果業(yè)主委員會(huì)要管理，也應(yīng)經(jīng)房管局批準(zhǔn)。
法院審理認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)于2006年8月12日成立，2006年9月4日在南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局登記備案，南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局蓋章同意，業(yè)主委員會(huì)的成立符合法定程序。
我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條第二款規(guī)定“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有”，被告也承認(rèn)小區(qū)業(yè)主均按法律法規(guī)向其交納了所交房款2%的維修基金，并且認(rèn)可該基金現(xiàn)在廣廈公司銀行專戶中代管的事實(shí)。
南陽(yáng)市政府《關(guān)于印發(fā)南陽(yáng)市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理辦法的通知》第11條規(guī)定：“維修資金歸全體業(yè)主共同所有。業(yè)主委員會(huì)成立前，維修資金由市、縣房地產(chǎn)主管部門代管，分戶核算；業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)管理，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可委托房地產(chǎn)主管部門代管。”第27條規(guī)定：“維修資金未委托房地產(chǎn)主管部門的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)本辦法制定本物業(yè)管理區(qū)域維修資金的管理制度，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)后執(zhí)行，并報(bào)房地產(chǎn)主管部門備案�！�
根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主選舉依法成立，該組織是代表業(yè)主利益權(quán)屬的團(tuán)體，其表示愿意管理小區(qū)的維修基金，故現(xiàn)基金的代管單位廣廈公司理應(yīng)移交全部基金給業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)獲得基金后應(yīng)按照法律規(guī)定制定維修基金的管理制度，并報(bào)房地產(chǎn)主管部門備案。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》未規(guī)定是先取得基金再制定管理制度到房產(chǎn)部門備案，還是先制定基金管理制度再獲取維修基金。而《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第39條規(guī)定“……維修基金屬全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會(huì)成立之前，由房地產(chǎn)管理部門代管專戶儲(chǔ)存，業(yè)主委員會(huì)成立之后，移交業(yè)主委員會(huì)管理�！惫释徶�，廣廈公司稱小區(qū)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)先制定基金管理制度，到房管部門備案后再移交維修基金的說(shuō)法理由不充足，不予采納。廣廈公司應(yīng)限期將南陽(yáng)市朝山小區(qū)41間門面房及274戶業(yè)主總房款2%的維修基金及利息、維修基金明細(xì)賬目移交給該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。
就在案件一審期間的2006年12月20日，小區(qū)7家丟失摩托車、自行車和遭入室盜竊的業(yè)主寫了起訴狀，委托業(yè)主委員會(huì)將廣廈公司告上法庭，要求賠償損失68000元。
2006年12月26日，廣廈公司的十幾名工作人員與百余名業(yè)主因物業(yè)管理糾紛發(fā)生沖突。廣廈公司認(rèn)為，發(fā)生沖突中，小區(qū)的相關(guān)資料被搞得亂七八糟，有的已不知下落。
雙方?jīng)_突之后，廣廈公司無(wú)法在小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)又聘請(qǐng)了新的物業(yè)管理公司。筆者日前采訪時(shí)，業(yè)主們對(duì)已經(jīng)服務(wù)了6個(gè)多月的新物業(yè)公司表示滿意。
2007年1月4日，一審法院判決：被告廣廈公司于本判決生效后七日內(nèi)將小區(qū)41間門面房及274戶業(yè)主總房款2%的維修基金及利息、維修基金明細(xì)表交付南陽(yáng)市朝山小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理。
終審維持一審判決
2007年1月5日，廣廈公司接到宛城區(qū)法院的一審判決后表示不服，向南陽(yáng)市中級(jí)法院提起上訴。
南陽(yáng)中院審理認(rèn)為：被上訴人小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，在南陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局登記備案，亦經(jīng)南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局蓋章同意，故小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立符合法定程序。上訴人廣廈公司此時(shí)應(yīng)將代管的專項(xiàng)維修基金及產(chǎn)生的利息交付于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理，廣廈公司遲遲不予交付并無(wú)法律依據(jù)。上訴人廣廈公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序無(wú)違法之處。
2007年2月15日，南陽(yáng)中院判決駁回上訴，維持原判。
二審判決生效后，廣廈公司并未履行二審判決。2007年4月3日，業(yè)主委員會(huì)向宛城區(qū)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
法院執(zhí)行人員來(lái)到廣廈公司要求執(zhí)行，廣廈公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，由于上次雙方發(fā)生沖突，很多票據(jù)賬本下落不明，無(wú)法履行法院判決。
日前，經(jīng)過(guò)法院三次執(zhí)行，廣廈公司最終將小區(qū)274戶業(yè)主中178戶、60多萬(wàn)元的維修基金分戶明細(xì)賬交到法院，并表示一星期內(nèi)將其余的分戶明細(xì)賬提交法院，至此該案基本執(zhí)行完結(jié)。
以案說(shuō)法
房屋維修基金如何管理和使用？
針對(duì)房屋維修基金的管理和使用，該案一審審判長(zhǎng)、南陽(yáng)市宛城區(qū)法院法官金任重就法律法規(guī)的規(guī)定作出點(diǎn)評(píng)。
今年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布�！�
房屋維修基金全稱“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”，包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡(jiǎn)稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造項(xiàng)目，不得挪作他用。專用基金實(shí)行“錢隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋新的產(chǎn)權(quán)所有人。
房屋維修基金是用于公共部位和物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。按照建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱辦法)第三條規(guī)定，公共部位是指物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部分(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公共設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、水箱、電梯、天線、供電線路、公用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
《辦法》第七條規(guī)定：“維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，�？顚Ｓ谩榱吮ＷC維修基金的安全，維修基金閑置時(shí)，除可以用于購(gòu)買國(guó)債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用�！绷硗�，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條的規(guī)定，維修基金被非法挪用，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修基金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修基金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書，構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
公共維修基金由全體業(yè)主繳納，屬全體業(yè)主共同所有。一般情況下由房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)代管，業(yè)主委員會(huì)成立之后，公共維修基金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)行使管理權(quán)利。
今后，房屋維修基金的管理將會(huì)遵循五個(gè)原則，即“統(tǒng)一繳存，專戶存儲(chǔ)，�？顚Ｓ茫瑯I(yè)主決策，政府監(jiān)督”。隨著政府監(jiān)督房屋維修基金去向力度的加大，相關(guān)法律、法規(guī)制定的完善以及老百姓對(duì)于自身應(yīng)享受福利意識(shí)的提高，房屋維修基金所存在的問(wèn)題將會(huì)迎刃而解。(何明軒)
