業(yè)委會獲得法人資格保證了業(yè)委會的法權(quán)，獲得與其他法人同等的地位，還可以設(shè)立賬號。這就在一定程度上規(guī)范了業(yè)委會的操作。
——省政協(xié)常委王則楚
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業(yè)委會的決定對全體業(yè)主具有約束力，如果業(yè)委會亂花錢，或打官司沒打贏，產(chǎn)生了債務(wù)怎么辦？
——廣州市律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任許奮飛
5月19日下午2時30分，廣州芳村花園小區(qū)會所四樓多功能廳。
廣東省政協(xié)常委、小區(qū)業(yè)委會主任王則楚主持召開該小區(qū)第二屆業(yè)主代表大會第五次會議。
會議的一項重要議程是討論廣州市有關(guān)部門的《業(yè)主委員會法人資格試點工作方案》(草案)(以下簡稱《試點方案》)。
“維權(quán)難是因為業(yè)主委員會沒有獨立的法人權(quán)利”。試點工作嘗試將業(yè)主委員會登記為社團(tuán)法人，使其具有法人資格。
參加會議的廣州市有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)開始傾聽與會代表的意見�！�
【討論】
經(jīng)費從何而來？
《試點方案》明確，業(yè)主委員會法人資格試點工作要按照《社會團(tuán)體登記管理條例》(國務(wù)院令［1998］第250號)的有關(guān)規(guī)定，逐步使業(yè)主委員會具備相應(yīng)條件。試點目的是要“更好地維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，完善業(yè)主自治機(jī)制，理順業(yè)主委員會與街道辦事處、居民委員會等基層組織的關(guān)系，推進(jìn)民主法治建設(shè)，促進(jìn)社會和諧”。
根據(jù)《社會團(tuán)體登記管理條例》，發(fā)起業(yè)主委員會芳村花園申請成立社團(tuán)法人必須要有合法的資產(chǎn)和經(jīng)費來源(3萬元以上)。
針對這個條款，《試點方案》認(rèn)為，物業(yè)小區(qū)有共有部位、公用設(shè)施經(jīng)營收入的(3萬元以上)，以該經(jīng)營收入為資產(chǎn)和經(jīng)費來源；沒有共有部位、公用設(shè)施經(jīng)營收入或經(jīng)營收入達(dá)不到3萬元的，由業(yè)主繳納一定費用(合計達(dá)3萬元即可)作為資產(chǎn)和經(jīng)費來源。
王則楚說，我們有物業(yè)開發(fā)收入，包括廣告收入、車庫收入，甚至進(jìn)入社區(qū)的通信設(shè)備公司，利用我們小區(qū)物業(yè)裝天線、駐站，都要交錢。共有物業(yè)確權(quán)到每家每戶，叫共有物業(yè)的私權(quán)確認(rèn)。然后，再參加業(yè)主大會，通過選舉把共有權(quán)委托給代表。通過代表，產(chǎn)生業(yè)主委員會。再通過代議制的方法，把共有物業(yè)的所有權(quán)交給業(yè)委會開發(fā)、利用。
誰做主管單位？
申請成立社團(tuán)法人，必須具有業(yè)務(wù)主管單位的批準(zhǔn)文件。
《試點方案》的解決途徑是，由廣州市有關(guān)部門的各區(qū)分局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)街道辦事處作為業(yè)務(wù)主管單位，批準(zhǔn)申請。
王則楚表示，業(yè)主委員會是物業(yè)管理方面的自治組織，居委會是居民其他的一些事務(wù)的管理自治組織。包括其他一些居民自治所需要的東西，可以直接由居委會審查、街道辦來解決。
然而，廣州市民政局民間組織管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，業(yè)主委員會想登記成為社會團(tuán)體是可以的，但首先要找到業(yè)務(wù)主管單位。據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，曾經(jīng)有不少業(yè)委會試圖登記，但尚不成熟，也沒有單位愿意做其業(yè)務(wù)主管單位。該負(fù)責(zé)人表示，街道辦事處不可以做主管單位。因為，業(yè)務(wù)主管單位必須是具有行政管理職能的政府機(jī)關(guān)，街道辦事處達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)。
也有人認(rèn)為，由街道辦事處指導(dǎo)業(yè)委會成立，不僅方便業(yè)主按屬地原則就近辦理申請登記，簡化手續(xù)，而且相對而言，街道辦與鎮(zhèn)政府深入基層，數(shù)量上、人力與物力上要強(qiáng)得多。更重要的是，街道辦比行政主管部門更了解所轄各小區(qū)各樓盤的具體情況，掌握更詳細(xì)的資料，能更好地推進(jìn)業(yè)主委員會的成立。
【利好】
法人資格好維權(quán)
“能獲得法人資格，這是一個好消息。”廣州市五羊新城東悅居業(yè)委會主任孫威力說。
2003年8月，東悅居小區(qū)業(yè)主以業(yè)委會的名義到原東山區(qū)法院起訴，狀告開發(fā)商追繳維修基金。由于法院認(rèn)為，法律法規(guī)沒有賦予業(yè)委會訴訟主體資格，因而業(yè)委會不能做原告。
登記為社會團(tuán)體法人，業(yè)委會就享有獨立的民事主體資格。王則楚表示，業(yè)委會獲得法人資格保證了業(yè)委會的法權(quán)，獲得與其他法人同等的地位，還可以設(shè)立賬號。這就在一定程度上規(guī)范了業(yè)委會的操作。
小區(qū)業(yè)委會代表周愛明也表示，小區(qū)里有不少老人，但沒有星光老人之家。如果業(yè)主有了法人地位，就可以申請開辦這樣的機(jī)構(gòu)。
廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會工作指導(dǎo)部部長陳昂鵬也認(rèn)為，如果業(yè)委會獲得法人資格，可以解決目前存在的一些問題。
在大多數(shù)訴訟中，由于業(yè)委會不具備法人資格，按照法律不享有訴訟與仲裁權(quán)利，業(yè)主只能以個人名義起訴，造成了業(yè)主們在維權(quán)時相當(dāng)被動。
設(shè)立業(yè)主委員會的根本意義，就是為了使構(gòu)成群體的業(yè)主實施民事活動制度化，并使業(yè)主的合法權(quán)益尤其是公共性利益得到有效保障。
孫威力認(rèn)為，業(yè)主維權(quán)就是要有說話的權(quán)力，要平等。
業(yè)主委員會成立為啥難？物業(yè)公司有說話權(quán)。要業(yè)主名單，不給；開個業(yè)主大會，不提供地方；要簽合同，不讓你簽。有了法人資格，就有了說話權(quán)。
業(yè)委會有了法人資格，才能取得與發(fā)展商平等的地位。
糾紛案件具有一定的共性，不僅涉及業(yè)主委員會有無一般的訴訟主體資格問題，同時也涉及業(yè)主委員會在具備一般訴訟主體資格的前提下何種情況為適格主體的問題。
我國現(xiàn)有規(guī)定中沒有給予業(yè)主團(tuán)體以制度空間，而業(yè)主公共利益一旦受到侵害時，應(yīng)該而且必須得到有效救濟(jì)。業(yè)主只能就自己的私益權(quán)主張權(quán)利，對于公益權(quán)的主張因超出個人利益范圍則存在法律障礙。
業(yè)主大會的性質(zhì)也不宜作為訴訟主體，只有業(yè)主委員會最適宜作為全體業(yè)主公共利益的維護(hù)者。
【顧慮】
這個選點不合適？
周愛明對芳村花園的試點表達(dá)了顧慮。2003年，周愛明入住芳村花園，現(xiàn)在是中山大學(xué)政務(wù)學(xué)院即將畢業(yè)的碩士研究生。芳村花園是一個物業(yè)管理“十分完善”的小區(qū)。她對自己居住的小區(qū)環(huán)境與物業(yè)管理表示滿意。“有問題還沒有反映到物業(yè)部，物管就已經(jīng)收到風(fēng)聲，要做處理。”作為業(yè)主代表，她認(rèn)為自己可以監(jiān)管到物管的行為。
芳村花園是一個公務(wù)員住宅小區(qū)。每隔半年，周愛明都能在小區(qū)的大堂看到張貼的公告與物管的財務(wù)報表。她問：“小區(qū)和諧，是否還需要具有法人資格的業(yè)委會？”至少，目前芳村花園并不應(yīng)該成為試點。因為，芳村花園特殊的現(xiàn)狀，即使試點，其經(jīng)驗不足以作為其他小區(qū)的參考。“不會真正把關(guān)注的問題反映出來。”
“選擇試點的小區(qū)要么是具有普遍性、或者業(yè)主的意愿成熟些，要么選取需要‘救火’的小區(qū)”。
在非營利組織的工作經(jīng)驗也使得周愛明非常關(guān)注民政部門的表態(tài)。
她舉例說，社團(tuán)是要交年度報告與財務(wù)年審的。業(yè)委會成為社團(tuán)法人之后，民政部門面對數(shù)量突然擴(kuò)大的工作對象有沒有足夠數(shù)量的公務(wù)員來應(yīng)對？
周愛明認(rèn)為，芳村花園成為首批業(yè)委會法人試點小區(qū)，小區(qū)居民付出的成本較高，而相關(guān)部門的試點資格等資源也會造成浪費。
怎么約束業(yè)委會？
“我聽說了這個消息�！�
廣州市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任、廣東永航律師事務(wù)所副主任許奮飛對“業(yè)主委員會法人資格試點”工作的態(tài)度則顯得非常謹(jǐn)慎。
“具備條件，就選舉，就登記。不具備條件，還是不要搞的好。”
根據(jù)他所聽到的，業(yè)委會希望獲得法人資格的理由無外乎兩個方面。
“最主要的理由是可以訴訟”。有了法人資格，業(yè)委會就可以代表業(yè)主去告物業(yè)管理公司，去告其他人。其次，就是可以開銀行賬號，由業(yè)委會管理一部分錢。
他說，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不管有沒有業(yè)主大會或業(yè)委會，業(yè)主的物權(quán)也絲毫不受到影響。任何一個業(yè)主都可以去告物業(yè)管理公司。是否設(shè)立業(yè)主大會，是否選舉業(yè)主委員會，應(yīng)該由小區(qū)業(yè)主自行確定。
而且，如果設(shè)立業(yè)委會，委員是否具有充分的代表性，代表小區(qū)業(yè)主真正的想法？委員是否具備相當(dāng)?shù)姆伤胶拓攧?wù)水平？許奮飛發(fā)現(xiàn)，有小區(qū)的業(yè)委會成立之后，物管把代表委員的物業(yè)管理費免了。這樣的業(yè)委會是否還能代表全體業(yè)主的利益？
業(yè)委會所制定的方案是否有益于業(yè)主？他認(rèn)為，即使設(shè)立了業(yè)委會，需要對某些事做出決定的時候，還是得按照《物權(quán)法》的規(guī)定，得到一定數(shù)量的業(yè)主同意。
可是，一旦業(yè)委會獲得法人資格，許奮飛無法預(yù)計將帶來什么樣的風(fēng)險。
因為業(yè)委會的決定對全體業(yè)主具有約束力。
“如果他亂花錢，或打官司沒打贏，產(chǎn)生了債務(wù)怎么辦？業(yè)主只能先承擔(dān)債務(wù)，再把業(yè)委會告上法庭”。因為從民事訴訟法法理的角度來說，如果業(yè)委會被反訴，就成了被告。官司輸了，那產(chǎn)生的費用只能是全體業(yè)主共同承擔(dān)。
時機(jī)還不成熟？
“香港某大廈樓頂廣告牌墜落砸死一名路人。法院做出判決，要該大廈賠償幾千萬元。”
陳昂鵬對于業(yè)主即將面對的義務(wù)和責(zé)任，舉了一個案例來加以說明。法院判決后，管理公司和立案法團(tuán)(代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法人組織)作為小區(qū)的管理者，首先要賠償。由于賠償不了，均申請破產(chǎn)。但申請破產(chǎn)后仍無法承擔(dān)，于是只好由全體業(yè)主平均分?jǐn)�。賠不起的業(yè)主就只好抵押房子，直到賠完為止。
如果業(yè)委會獲得法人資格，很多東西都可以操作。但必須是在法律法規(guī)、有關(guān)的社會制度、業(yè)主的意識等層面都完善的前提下，才可以做�！安皇钦f授予了他法人地位，維權(quán)就不難了。”
如果業(yè)委會的代表性足夠強(qiáng)，那么，陳昂鵬認(rèn)為在法律、法規(guī)制度完善的情況下，賦予法人地位是可以的。但達(dá)到這個目標(biāo)，還有很長的路要走。
孫威力也認(rèn)為，業(yè)委會的法人資格是一把雙刃劍。有一些業(yè)委會還不成熟，不規(guī)范。對于那些具有較好條件的業(yè)委會，給他資格，他能做得很好。沒有做好準(zhǔn)備的業(yè)委會，如果給資格，反而做不好。
作為負(fù)責(zé)人，孫威力表示，廣州市業(yè)主委員會聯(lián)誼會籌委會近期將出臺一個業(yè)委會成員標(biāo)準(zhǔn)化的標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)委會成員做出一些界定。很多業(yè)委會成員還是僅憑借熱情在做事，但到了一定的地步就要規(guī)范。
【嘗試】
試才能發(fā)現(xiàn)問題
王則楚表示，這還是個試點，行還是不行，很難說。
在芳村花園業(yè)委會內(nèi)部，這件事情也有爭議。有業(yè)主覺得煩。能搞就搞，不搞就算了。
畢竟，要把自己的物業(yè)管理權(quán)利交給業(yè)委會，業(yè)委會又作為一個法人，一旦維權(quán)理念與管理不一致，就是很啰嗦的事情。
哪些利益是幾千戶業(yè)主的共同利益？這個共同的認(rèn)識并不容易形成。生活安定，物業(yè)好，大家就愿意來。芳村花園在這么偏遠(yuǎn)的地方賣到這么好的價錢，就是這個原因。
王則楚覺得，試點，重要的是后面實踐的結(jié)果，不能一開始就反對。
參與設(shè)計《試點方案》的廣州市有關(guān)部門表示，方案是集思廣益產(chǎn)生的。芳村花園準(zhǔn)備試點，到底能不能搞，還是要業(yè)主同意。此外，還有法律問題。他們還要去民政部門登記。民政部門是否同意？還沒有定論。
芳村花園嘗試著做一些實驗來解決一些問題。王則楚說，試點當(dāng)然有一定風(fēng)險，這是毫無疑問的。但可以發(fā)現(xiàn)問題。
最后，芳村花園業(yè)主委員會還是達(dá)成了一致的意見。手續(xù)先辦，試試看能不能登記？最后怎么樣，都要慢慢來。
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按照《社會團(tuán)體登記管理條例》規(guī)定，成立社會團(tuán)體，應(yīng)當(dāng)具有下列條件：(一)有50個以上的個人會員或者30個以上的單位會員；個人會員、單位會員混合組成的，會員總數(shù)不得少于50個；(二)有規(guī)范的名稱和相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)；(三)有固定的住所；(四)有與其業(yè)務(wù)活動相適應(yīng)的專職工作人員；(五)有合法的資產(chǎn)和經(jīng)費來源，全國性的社會團(tuán)體有10萬元以上活動資金，地方性的社會團(tuán)體和跨行政區(qū)域的社會團(tuán)體有3萬元以上活動資金；(六)有獨立承擔(dān)民事責(zé)任的能力。(陳實 彭美 王凌 辛靈)
