本是銀行優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的房貸市場(chǎng)，接連爆出假按揭大案。近日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)一份措辭嚴(yán)厲的通知，指出銀行貸款審查流于形式，個(gè)人住房假按揭問題突出。假按揭竟成了房貸市場(chǎng)難以根除的毒瘤？
銀監(jiān)會(huì)查出數(shù)十億假按揭
銀監(jiān)會(huì)的這份通知是基于2006年下半年進(jìn)行的一次大規(guī)模的檢查，這次檢查近年少有，重點(diǎn)是五項(xiàng)：房地產(chǎn)假按揭、土地儲(chǔ)備貸款、打捆貸款、“兩高一�！毙袠I(yè)貸款和委托貸款業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查。在部署時(shí)，銀監(jiān)會(huì)稱，假按揭貸款是商業(yè)銀行發(fā)放零售貸款中典型的違規(guī)行為，“近幾年，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的巨大風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了商業(yè)銀行”。
檢查結(jié)果顯示，截至2006年6月末，國內(nèi)銀行涉及假按揭的貸款金額達(dá)數(shù)十億元。其中，某國有銀行被查出共發(fā)放個(gè)人住房涉嫌假按揭的貸款4718筆，金額達(dá)13.09億元，占被查個(gè)人住房貸款總額的6.05%。另一家國有銀行被查出共發(fā)放個(gè)人住房涉嫌假按揭的貸款3716筆，金額7.34億元，占被查個(gè)人住房貸款總額的3.23%。
針對(duì)暴露出來的問題，銀監(jiān)會(huì)指出，部分銀行貸款“三查(貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查)”制度形同虛設(shè)，授信盡職調(diào)查流于形式；一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過虛假按揭或一房多貸、虛增注冊(cè)資本、虛抬房價(jià)等手段套取銀行貸款，有的甚至挪用流動(dòng)資金貸款投資房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，利用銀行貸款囤積土地，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加大了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。
銀行間放貸競爭激烈使審查流于形式
事實(shí)上，在銀監(jiān)會(huì)此次調(diào)查之前已數(shù)度為假按揭所帶來的風(fēng)險(xiǎn)敲警鐘，對(duì)可能產(chǎn)生假按揭的環(huán)節(jié)，銀監(jiān)會(huì)也有很具體的措施，“但是銀行放貸的壓力始終是存在的，為了完成任務(wù)，銀行之間對(duì)個(gè)人住房貸款的競爭很激烈，”北京京都律師事務(wù)所律師秦慶芳表示，“銀行需要放貸賺取利息，開發(fā)商需要資金，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向上的時(shí)候，雙方的共同利益導(dǎo)致銀行常常對(duì)風(fēng)險(xiǎn)是睜一只眼閉一只眼。特別是銀行為了股改上市，為了一個(gè)好的財(cái)務(wù)報(bào)表的時(shí)候。”
更重要的是，銀行的審查并沒有完全做到實(shí)質(zhì)審查。目前，由于市場(chǎng)的競爭，已有多家銀行取消了律師見證業(yè)務(wù)，成立了專門的審批中心，秦慶芳認(rèn)為，取消了中介，采取“直客式”審批，銀行直接面對(duì)客戶仍然進(jìn)行的是形式審查，客戶提交的文件仍是一樣的，銀行沒法做到一筆一筆的核實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)可能更會(huì)失控。
“如今雖然很少出現(xiàn)成批量的假按揭，但是單筆額度比較高的假按揭仍然存在，比如幾百萬元。”秦慶芳說。
“假按揭大部分是前幾年發(fā)生的，這跟當(dāng)時(shí)的銀行信貸制度和我國商品房預(yù)售制度的不完善直接相關(guān)。”中倫金通律師事務(wù)所的蘭煥婷律師表示，“預(yù)售制度完善以后，尤其是2005年實(shí)行網(wǎng)上簽約之后，假按揭應(yīng)該有所減少�！�
但是檢查顯示，在各項(xiàng)制度逐步嚴(yán)格的情況下，有的省市房貸不良率仍連續(xù)三年呈上升趨勢(shì)。
房貸不良率上升勢(shì)頭很快
目前，我國房貸市場(chǎng)仍是一片繁榮，截至2005年末，我國16家銀行個(gè)人住房貸款余額為20258億元，比上年增長1772億元，房貸市場(chǎng)已占我國GDP的10%。
但繁榮背后有隱憂。一方面，房貸不良率雖然在銀行各項(xiàng)業(yè)務(wù)中是最低的，最高不超過5%，最低的僅有2%、0.5%，甚至更低，但上升勢(shì)頭很快。以上海為例，到去年9月末，中資銀行個(gè)人房貸不良率為0.86%，而2004年只有0.1%左右，兩年時(shí)間房貸不良率上升了7倍多。
“房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式?jīng)Q定了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)全都集中在銀行。”中國社科院金融所金融發(fā)展室主任易憲容表示，我國房地產(chǎn)金融主要是由銀行信貸構(gòu)成，房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)所需要的資金，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)性資金貸款、施工企業(yè)貸款、信貸抵押貸款等，基本上是來自銀行，房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資占融資的比重十分微小。他建議取消商品房預(yù)售制度，這樣才能杜絕假按揭道德風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面，一旦開發(fā)商資金鏈緊張，惡意一房多貸套取貸款、銀行抵押不能落實(shí)的情況下，損失將更加慘重。在去年發(fā)生的北京盛鑫家園、立恒名苑一億多元假按揭事件中，開發(fā)商都是套取貸款之后四處投資，最后無力償還貸款、撐不下去而曝光的。
隨著去年以來股市的升溫，不少本來投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流向股市，雖然銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)措施嚴(yán)防房貸資金進(jìn)入股市，但是銀行能否真正嚴(yán)格控制資金真正用途，仍令人懷疑。
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個(gè)人住房貸款“假按揭”是指不以真實(shí)的購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售(購買)方式，套取銀行貸款的行為。（辛紅）
