從去年下半年開(kāi)始，北京土地交易進(jìn)入冷淡期，多塊土地出現(xiàn)流標(biāo)或者流拍的情況。而今年前4個(gè)月樓市成交量的放大帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的回暖。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積來(lái)看，房地產(chǎn)投資仍處低位，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)依然保持謹(jǐn)慎。但是由于前期銷(xiāo)售回暖和未來(lái)降低固定投資項(xiàng)目資本金使得房企資金鏈寬裕，未來(lái)土地市場(chǎng)正在復(fù)蘇。

　　一季度京城土地成交遇冷

　　從去年下半年開(kāi)始，北京土地交易進(jìn)入冷淡期，多塊土地出現(xiàn)流標(biāo)或流拍。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，去年樓市交易冷清波及土地市場(chǎng)，以及自有資金不足，使房地產(chǎn)企業(yè)不敢貿(mào)然拿地。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度京城成交的土地總面積為135.9萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為138.1萬(wàn)平方米，成交總價(jià)為23.02億元，與2008年四季度相比，土地成交面積下降了76.2%，規(guī)劃建筑面積下降了76.6%，成交總價(jià)下降了87.3%。住宅用地一季度僅成交6宗土地，成交面積僅為21.3萬(wàn)平方米，環(huán)比2008年四季度住宅用地的成交面積下降了93.3%。2009年第一季度北京市成交土地的溢價(jià)率僅為1.98%。

　　中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示，房地產(chǎn)投資的周期是兩年左右，今年的投資將在未來(lái)的一年半到兩年的時(shí)候構(gòu)成市場(chǎng)供給。如果現(xiàn)在沒(méi)有房地產(chǎn)投資的支持，下一輪住宅供應(yīng)量減少導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的可能性是非常令人擔(dān)心的。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，由于前期的救市政策對(duì)土地開(kāi)發(fā)和地款繳納時(shí)限的放寬，開(kāi)發(fā)商可供開(kāi)發(fā)的土地存量較大，多數(shù)房企不缺地。此外，開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了一年多時(shí)間的銷(xiāo)售低迷，資金較為緊張，很難拿出大筆資金進(jìn)行新的投資開(kāi)發(fā)。

　　12宗住宅用地集中入市

　　隨著今年前4個(gè)月樓市銷(xiāo)售的回暖，土地市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇，同時(shí)為了保證民生用地的供應(yīng)，地方政府供地積極，近期北京將有一批土地集中出讓。

　　根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站顯示，到5月25日，27個(gè)正在交易地塊陸續(xù)開(kāi)始競(jìng)價(jià)，其中住宅用地達(dá)到12塊，總建筑面積約143.3萬(wàn)平米，入市時(shí)間為2009年4月。但尚未推出的住宅性質(zhì)用地有4塊，包括規(guī)劃建筑面積為4.6萬(wàn)平米的王府井大街G4地塊住宅、商業(yè)項(xiàng)目。

　　正在交易地塊中較大的住宅性質(zhì)地塊主要集中在通州、密云和順義，其中最大的是密云縣云水名苑居住項(xiàng)目用地，規(guī)劃建筑面積約達(dá)31.5萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)約3.85億元。北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)北京市玻璃鋼制品廠二期用地，規(guī)劃建筑面積約達(dá)28萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)約5.37億元。正在交易的地塊中也有地理位置優(yōu)越的地塊，如朝陽(yáng)區(qū)廣渠門(mén)外10號(hào)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積7.25萬(wàn)平米，掛牌起始價(jià)約3億元。

　　4月24日，北京市國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)劃委聯(lián)合發(fā)布2009年度土地供應(yīng)計(jì)劃，今年北京住宅用地的供應(yīng),由去年的1700公頃減少到1300公頃。在住宅供地中商品房供地由去年的1000公頃減少到700公頃，降幅達(dá)30%。

　　開(kāi)發(fā)商拿地意愿抬升

　　樓市銷(xiāo)售的回升和商品住房供地的減少，使一些大型房企、地方龍頭房企開(kāi)始積極拿地。3月份某些地塊甚至出現(xiàn)了溢價(jià)超過(guò)25%成交的情況。

　　“地產(chǎn)商不會(huì)等到庫(kù)存房源售罄后再去準(zhǔn)備后續(xù)開(kāi)發(fā)和儲(chǔ)備土地。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)部研究員楊建龍認(rèn)為，隨著銷(xiāo)量的擴(kuò)張和土地價(jià)格的大幅下調(diào)，會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的升溫。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前北京土地市場(chǎng)回暖，原因在于樓市的持續(xù)熱銷(xiāo)使得開(kāi)發(fā)商的預(yù)期發(fā)生了改變，加之去年多個(gè)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，手頭回籠了部分資金。另一方面，來(lái)自政策的支持也給房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈松綁，如商品住房項(xiàng)目資本金比例將下調(diào)。

　　聯(lián)合證券研究所魚(yú)晉華表示，房企資金獲得松綁，愿意降價(jià)賣(mài)樓的企業(yè)將越來(lái)越少。購(gòu)房人對(duì)房?jī)r(jià)心理預(yù)期的轉(zhuǎn)變，將利于交易量的持續(xù)放大。交易量的持續(xù)放大將推動(dòng)行業(yè)開(kāi)復(fù)工面積上升，也將鼓舞房企拿地的熱情，地價(jià)也將難以下跌。

　　但仍有不少開(kāi)發(fā)商對(duì)地方政府的土地供應(yīng)持觀望態(tài)度。富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)張力在此前舉行的“中國(guó)房地產(chǎn)變革之路”論壇上表示，“在未來(lái)的1-2年，我們買(mǎi)地的速度會(huì)放慢，除非是很好、很便宜的地才買(mǎi)，不像去年那樣瘋狂地去買(mǎi)。同時(shí)，減少開(kāi)工面積，把開(kāi)工面積停在按照市場(chǎng)需要去開(kāi)工。”

　　“2009年前3個(gè)月，信貸增長(zhǎng)帶動(dòng)住宅竣工增長(zhǎng)27%，同時(shí)土地開(kāi)發(fā)面積相對(duì)于土地購(gòu)置面積近三年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)凈增長(zhǎng)，土地開(kāi)始逐步去庫(kù)存化�！盌TZ戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示，樓市調(diào)整一年多后，現(xiàn)階段發(fā)展商更為注重自身資產(chǎn)負(fù)債水平的恢復(fù)，將有限的資金用在現(xiàn)有存量項(xiàng)目的建設(shè)上。因此，目前發(fā)展商積極加快存量項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)外擴(kuò)張步伐有所放緩。