住房問(wèn)題關(guān)系到老百姓的安居樂(lè)業(yè)、關(guān)系到社會(huì)公平與和諧。不久前我隨民建中央歐洲住房制度考察團(tuán)赴歐對(duì)德國(guó)、瑞典等國(guó)住房制度進(jìn)行考察。我們?cè)诳疾熘锌吹剑含F(xiàn)在的德國(guó)住房制度是一種市場(chǎng)化的住房制度。

　　上世紀(jì)九十年代東、西德統(tǒng)一后，德國(guó)住房重新出現(xiàn)較大的短缺現(xiàn)象。這時(shí)的德國(guó)政府不是自身從事房地產(chǎn)業(yè)，而是大力鼓勵(lì)私人房產(chǎn)公司和私人從事房地產(chǎn)業(yè)，建造買賣公寓及別墅出售或出租。社會(huì)福利房則由政府主導(dǎo)，房產(chǎn)公司和私人建造房屋以滿足低收入者對(duì)住房的需求。這就使市場(chǎng)化的住房制度更加完善。

　　德國(guó)住房市場(chǎng)一個(gè)最大的特點(diǎn)是在整個(gè)住房市場(chǎng)中，租賃市場(chǎng)比重大于住房銷售市場(chǎng)。德國(guó)自有住房率僅為42%，租賃住房率為58%。租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)可見(jiàn)一斑。

　　究其原因，是由于在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件下，租賃市場(chǎng)的存在與發(fā)展，首先在很大程度上跟大量中低收入家庭無(wú)法承受購(gòu)房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、必須租房密切相關(guān)；其次是城市中總還存在一部分流動(dòng)人口或暫住人口，他們不愿買房，寧可租房；而有的人暫時(shí)買不起房，需要不定期地租房居往。

　　為發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，德國(guó)高度重視廣開(kāi)出租房源，確保租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定�，F(xiàn)在德國(guó)租賃住房已形成多種結(jié)構(gòu)：住房租賃市場(chǎng)中， 98%左右均為私房，這其中最多的是私人出租住房和合作社出租住房，分別占66%和22%，還有8%是基金或保險(xiǎn)公司出租住房，3%為專業(yè)建房公司出租住房；在全部租賃市場(chǎng)住房中，僅有1-2 %為政府公房出租住房。

　　德國(guó)地方政府還以法律、規(guī)定等手段保障租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定。德國(guó)法律規(guī)定，住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同時(shí)德國(guó)地方政府還規(guī)定房屋開(kāi)發(fā)商必須提供房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的一定比例，專門建造、出租、售給低收入家庭。例如，現(xiàn)在科隆市每年新建3800套房，其中1000套規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須專門建造低收入家庭出租房。

　　對(duì)住房合作社建造出租房屋，政府還實(shí)行免稅政策。德國(guó)住房信貸銀行以無(wú)息或低息貸款扶植私人和開(kāi)發(fā)商投資建造出租住房，并設(shè)立住房建設(shè)基金，以低息、無(wú)息等政策性優(yōu)惠貸款方式，鼓勵(lì)扶植開(kāi)發(fā)商和私人實(shí)驗(yàn)新的居住方式和更新舊房，作出租或出售之用。

　　德國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)過(guò)程中，還特別重視加強(qiáng)租賃市場(chǎng)法制建設(shè)和管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租金，防止租賃非法投機(jī)。首先是加強(qiáng)租房合同管理，制定了比較完備的住房合同管理法律；其次加強(qiáng)租房租金管理，制定比較完備的房屋租金管理法律；此外，法律還維護(hù)了租賃市場(chǎng)秩序，明確規(guī)定禁止“二房東”現(xiàn)象，有效地防止住房租賃非法投機(jī)。

　　為保障最低收入者住房的社會(huì)福利，德國(guó)政府專門規(guī)劃用地，由發(fā)展商開(kāi)發(fā)，再以較低的房租租給需求者，與市場(chǎng)租金的價(jià)差，由政府補(bǔ)貼給開(kāi)發(fā)企業(yè)，入住者必須是最低收入者。

　　以科隆市為例，社會(huì)福利房每平方米月租金為4.8歐元，而一般商品房每平方米月租金為7.8—8.8歐元，相當(dāng)于正常月收入的三分之一左右。社會(huì)福利房比一般商品房月租金要低40%-50%。

　　科隆市有100萬(wàn)人口，其中10萬(wàn)人享受住房福利補(bǔ)貼，在這10萬(wàn)人中僅約1萬(wàn)人住社會(huì)福利房。德國(guó)社會(huì)福利房制度作為最低收入者的保障，類似我國(guó)廉租房制度。目前，我國(guó)的廉租住房制度主要是通過(guò)租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金減免三種方式提高保障對(duì)象的住房支付能力，但是還很不完善，主要原因是沒(méi)有穩(wěn)定的資金來(lái)源，有效房源不足；德國(guó)對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)的推動(dòng)和政府引導(dǎo)，給了我們很好的借鑒。(文/全國(guó)人大代表、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授 紀(jì)盡善)