在美國，春天是房地產(chǎn)銷售旺季。然而，美國商務(wù)部26日公布數(shù)據(jù)顯示，美國單月新房交易數(shù)量2月連續(xù)第二個月下滑，年均新房銷售量跌至2000年6月以來最低點。
房市供過于求導(dǎo)致房價下跌，各貸款機(jī)構(gòu)將提高利率、收緊貸款，美國購房者，特別是償還次級抵押貸款的“房奴”，勢必面臨更大供房壓力。
新房銷量7年來最低
美國商務(wù)部26日發(fā)表報告說，2月全美新建房屋銷量下降3.9%，截止2月年均銷售新房84.8萬套，是2000年6月以來最低。
交易減少造成市場上房屋供過于求。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，依照當(dāng)前市場購房能力，至少需要8.1個月才能完全售清市場上待售新房，所需時間是1991年以來最長。
同一份報告說，2月美國中等價位新房售價上漲2.8%到25萬美元每套。即使如此，美國中等價位新房售價仍然比一年前低0.3%。
美國證券公司愛德華茲公司分析師加里·賽耶說認(rèn)為，建筑業(yè)可能會影響今年全年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。
但也有分析人士認(rèn)為，不必過分擔(dān)心美國房市當(dāng)前表現(xiàn)，因為2000年以來美國房地產(chǎn)業(yè)曾連續(xù)5年高速增長，現(xiàn)階段銷量下降是房地產(chǎn)投資過熱后的自然回落。
然而，分析人士認(rèn)為，美國房市仍然面臨多重問題。
次級抵押貸款隱藏風(fēng)險
次級抵押貸款市場隱藏的風(fēng)險是美國房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題之一。
所謂次級抵押貸款市場，與主要抵押貸款市場相對，后者貸款客戶信用評級高、還貸能力可靠，因此可以享受優(yōu)惠利率貸款。
2001年至2004年，在美聯(lián)儲低利率政策刺激之下，美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。許多美國人購房投資，貸款機(jī)構(gòu)看好房屋升值潛力，放松貸款標(biāo)準(zhǔn)，大批次級抵押貸款問世。
為吸引顧客，次級抵押貸款產(chǎn)品以優(yōu)惠條件“登場”，一些貸款人無需支付購房首付款、無需出示收入證明即可申請貸款。由于沒有固定利率，一些次級貸款產(chǎn)品剛推出時以低利率拉客戶，在兩年內(nèi)逐漸上調(diào)利率。
有了次級抵押貸款市場，一些原本難以申請到貸款的低收入者能夠貸款買房，還有一些消費者可以輕松申請到多筆次級抵押貸款用于“倒房”賺錢。
然而，一旦房地產(chǎn)市場降溫，這些次級抵押貸款客戶不得不承擔(dān)沉重的貸款利率，淪為“房奴”。
越來越多的“房奴”會背上“負(fù)資產(chǎn)”
今年25歲的凱西·塞林去年申請次級抵押貸款買房投資，原以為能夠以此致富，卻深陷還貸漩渦。凱西·塞林申請次級抵押貸款的過程異常輕松。貸款機(jī)構(gòu)沒有要求塞林出示收入證明，也沒有要求他出具任何抵押物。這樣，任職網(wǎng)站設(shè)計師的塞林在5個月里貸款購買了7套房，全部位于加利福尼亞州。
如今，塞林必須償還220萬美元貸款。由于無力按期償還貸款，塞林去年購買的7套房中已經(jīng)有3套被貸款機(jī)構(gòu)收回。即使如此，塞林仍然難以負(fù)擔(dān)房貸，剩下的4套房屋很快也將被收回。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心，隨著美國房市降溫，更多次級抵押貸款人會成為“房奴”，與塞林一樣，既無力償還貸款也無法靠變賣房產(chǎn)籌措資金。
美國抵押銀行家協(xié)會13日發(fā)表報告說，目前有13%的次級抵押貸款人拖欠還款。因為無法收回貸款，過去3個月里，全美有30家經(jīng)營次級抵押貸款的企業(yè)關(guān)門倒閉。
更糟的是，如果房價持續(xù)下跌，越來越多的美國“房奴”會背負(fù)“負(fù)資產(chǎn)”，即名下?lián)碛蟹课輧r值低于自己所欠住房貸款。美國經(jīng)濟(jì)分析師克里斯托弗·卡根估計，2006年貸款買房的美國人中，18%的購房者已經(jīng)處于負(fù)資產(chǎn)狀況。
房市的負(fù)面影響可能波及美國經(jīng)濟(jì)
目前，次級抵押貸款的不良影響只限于貸款人和有關(guān)貸款機(jī)構(gòu)。但一些分析人士擔(dān)心，如果美國房地產(chǎn)市場持續(xù)走低，房市的負(fù)面影響會如雪球般越滾越大，波及美國經(jīng)濟(jì)。
萊曼兄弟公司最近發(fā)布報告顯示，美國全國有大約220萬人可能因為無力還貸失去住房。
房市低迷對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響仍然存在。英國周刊《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》認(rèn)為，由于房屋交易減少，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資下降，導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)增長減速。
評級公司標(biāo)準(zhǔn)普爾經(jīng)濟(jì)師戴維·懷斯說：“如果你貸不到款，就沒法買房，這會傷害(經(jīng)濟(jì)發(fā)展)，只是時間早晚的問題�！�
