“兩會”期間，抑制房價過快上漲和加大住房保障力度成為各界關(guān)注的兩個焦點話題�！皟蓵边^后，這兩個方面已成各方認同的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向標。
抑制房價過快上漲
2006年的宏觀調(diào)控已使長三角地區(qū)的房價上漲得到控制，但部分地區(qū)房價依然保持迅速增長的勢頭，深圳、廣州、北京等大城市漲幅高居榜首，遠超過全國平均水平。為保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，防止透支國民經(jīng)濟增長力，抑制房價過快增長成為政府宏觀調(diào)控的必然選擇。
溫家寶總理在《政府工作報告》中指出，要“正確運用政府調(diào)控和市場機制兩個手段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強房價監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平。”
中原地產(chǎn)研究部表示，近兩年的宏觀調(diào)控，都是努力在市場達不到的方面，諸如土地供給、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、投資規(guī)模等，由政府出面進行調(diào)控，以避免市場中投資者的盲目性所帶來的風(fēng)險。此外，由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的滯后性，盡管建設(shè)部頒布了“9070”的限令，可2006年的增量房中大戶型仍舊是主流，這也是住房總價過高的罪魁之一�？梢�2007年的政策將會對這些方面做出進一步的細化和落實。
加大住房保障力度
2007年的全國“兩會”熱點話題中，對于“住房保障”問題的關(guān)注度幾乎與“抑制房價過快上漲”并駕齊驅(qū)。由于目前各地房價居高不下，大量中低收入階層的支付能力與適宜的住房標準價格之間存在著巨大差距，“兩會”中有關(guān)“住房保障”的呼聲越發(fā)強烈，很多人都表示，期望相關(guān)政策和具體措施盡快出臺。
溫家寶總理在《政府工作報告》中指出：“房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度。”
“盡管2006年此項工作已經(jīng)啟動，但目前來看，在實際操作過程中尚有許多問題，而體系本身也期待更好的規(guī)范和發(fā)展，住房保障工作的力度尚須加大。政府首先要明確各類住房保障產(chǎn)品都很重要，各地應(yīng)結(jié)合實際情況加強各類住房保障產(chǎn)品的開發(fā)和實施。另外，針對當(dāng)前住房保障體系透明性低、管理手段落后等現(xiàn)狀，各地政府還需要切實負責(zé)，查實居民居住情況，結(jié)合政府公共資源投入能力的現(xiàn)狀和未來發(fā)展，制定公開透明的近期和中長期住房保障計劃，以及運行規(guī)則，便于社會公眾參與和監(jiān)督�！敝性禺a(chǎn)研究部有關(guān)人員對記者表示。
積極建立和完善社會住房保障系統(tǒng)是社會安定的前提，也是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的前提。該體系的建立和完善，對于穩(wěn)定社會秩序、體現(xiàn)福利保障和建立和諧社會有著很重大的意義。住房保障體系必將是2007年各項調(diào)控政策所強調(diào)的重點。
物業(yè)稅呼之欲出
3月16日上午，《物權(quán)法》草案審議通過并實施在即。這部被譽為“將促使中國轉(zhuǎn)向依賴法律手段而非單純依靠行政命令來管理經(jīng)濟”的法律，也深刻影響房地產(chǎn)業(yè)。它給物業(yè)稅的開征提供有力的法律支持，給物業(yè)稅迎來了一片曙光。
所謂物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。該稅項的開征需要以財產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)界定為前提，這就是為什么要以《物權(quán)法》實施作為前提的原因。
從提議開征物業(yè)稅以來，該稅對房價的影響究竟是升是降就一直爭論不休。初期流傳一種說法，物業(yè)稅出臺后會使房價下降，甚至可達30%-40%的降幅。原因是物業(yè)稅將70年土地使用權(quán)的出讓金分配到使用的每年來支付，因此可以避免一次支付所帶來的負擔(dān)，房價將下跌。
事實上，從物業(yè)稅設(shè)計目的分析，主要在于完善國家稅收和財政體制，并不是為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)秩序，更非降低或抬高房價。影響房價的最重要因素是供求關(guān)系，其次是政策、成本等因素。物業(yè)稅對房價的影響，絕不是通過簡單的換算或計算公式來得出的。開征物業(yè)稅，最重要的目的是增加房產(chǎn)持有人的“持有成本”，從而促使消費者節(jié)約、理性消費，進而抑制房地產(chǎn)投機行為。
中原地產(chǎn)分析師表示：盡管物業(yè)稅開征箭在弦上，但物業(yè)稅的出臺在實際操作層面還存在問題，如何評估房屋價格、物業(yè)稅稅率、免稅標準、起征點設(shè)計等等都還需要明確。物業(yè)稅年內(nèi)全面開征尚存困難，分類開征的條件趨于成熟，對高檔住宅、大戶型住宅開征的可能性較大。
“物業(yè)稅征收本著對房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標必然會出臺有區(qū)別的征收方案，因此未來房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)將有相應(yīng)調(diào)整；需求影響供應(yīng)，從長期來看，房地產(chǎn)企業(yè)對住宅供應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化。具體來講，如若我們將客戶群分為兩部分：現(xiàn)有房產(chǎn)持有者和未來購房者，對于前者，若其手中持有房產(chǎn)以出租形式獲得收益，部分戶型比較大業(yè)主將考慮出售房產(chǎn)以避免未來的租金收益不能彌補稅收支出的風(fēng)險；而后者未來購房的目標戶型偏好也將有所變化，將更加關(guān)注中小戶型，從而在一手房和二手房市場同步進行結(jié)構(gòu)調(diào)整。”上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅對記者分析。
“將過往的一次性70年土地出讓金的繳納改為每年物業(yè)持有稅的征收，這一變化對購房者來講，將直接降低其購買成本；而對開發(fā)企業(yè)來講，由于目前項目開發(fā)前期投資成本中土地成本占了極大部分，物業(yè)稅開征將降低項目開發(fā)的門檻，對企業(yè)項目開發(fā)資金要求大大減小。此外，從房地產(chǎn)金融市場角度來講，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道以銀行信貸為主，如果未來項目開發(fā)資金要求降低，可能對商業(yè)銀行的這部分房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生負面影響；而購房者購買成本降低后，以自住為目的的客戶將較少依賴于銀行的按揭貸款，這對銀行開展個人房貸業(yè)務(wù)有不利影響。另外，一些非主體金融機構(gòu)的資金供給將可能從房地產(chǎn)項目分流到其他投資領(lǐng)域。”鄒毅說。(鄧旭)
