上海二手房成交量從2004年開始逐年下滑，2006年成交量僅為1557萬平方米。2007年成交量是走高還是走低？精于謀劃的房產(chǎn)中介們開始主推“特色房源”來推高二手房走勢。

　　寶寶房(兒童房、三口之家、學(xué)區(qū)房)

　　尼爾森媒體研究報(bào)告表明：“2006年和2007年是中國傳統(tǒng)生肖的狗年和豬年，一波結(jié)婚潮于2006年第一季度出現(xiàn)，相應(yīng)的一波嬰兒潮也將在2006—2007年產(chǎn)生�！�

　　因此，以寶寶房、兒童房或三口之家，乃至為孩子將來念書考慮的學(xué)區(qū)房為賣點(diǎn)的房源，將成為今年住房的主流需求。事實(shí)上，主打“親子”概念的二手房，持續(xù)“供不應(yīng)求”：一方面是因?yàn)椤皳裥ｏL(fēng)”影響深遠(yuǎn)，“不能讓孩子輸在起跑線上”讓眾多家長“只要在能力范圍之內(nèi)，再貴的房子也要買”；另一方面，由于相當(dāng)一部分購買者并不打算長久居住，所以單價昂貴的學(xué)區(qū)房中，總價相對較低的小戶型、老房型就成了二手房市場上真正的“香餑餑”。

　　需求結(jié)構(gòu)人群：改善型、新婚型 適用房型：兩房、三房及以上

　　免稅房

　　去年年中，“國六條”對二手房營業(yè)稅執(zhí)行問題予以明確。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅(成交價的5.55%)。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。

　　順馳不動產(chǎn)推算，按照這個規(guī)定時間節(jié)點(diǎn)本來是2年，新政將時間延長到5年，以上海2006年11月普通住宅成交均價8836元/平方米計(jì)算，加上此項(xiàng)稅費(fèi)后，房屋買賣成本每平方米增加約490元，無疑增加了交易的成本。

　　隨著時間的推移，那些交易期限在5年以上、可免除此項(xiàng)稅額的房源陸續(xù)上市，將成為購房市場上獨(dú)特的亮點(diǎn)。

　　需求結(jié)構(gòu)人群：通用 適用房型：普遍

　　老人房(孝順房、親情房)

　　雖然一手房市場中已經(jīng)出現(xiàn)老年公寓，且銷售狀況良好，但無一例外位于遠(yuǎn)郊。相比之下，市中心成熟社區(qū)低總價老工房更易吸引老年購房者。因此，一些中介公司陸續(xù)推出老人房來分流一手房客戶。

　　順馳地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示：成熟社區(qū)，特別是醫(yī)療配套、購物方便、空氣質(zhì)量、學(xué)習(xí)運(yùn)動休息場所等條件成熟社區(qū)的住宅，將是滿足大量老年需求的緊俏房源。

　　需求結(jié)構(gòu)人群：改善型、功能需求型

　　適用房型：一室戶、一房及兩房等

　　低總價房(工薪房、性價比房、小戶型)

　　低總價房是指那些地段、社區(qū)、品質(zhì)、樓層、房齡、房型等房產(chǎn)附加屬性都一般或者有缺陷，唯獨(dú)價格一項(xiàng)相對較低的房源。

　　漢宇地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，總價在70萬元-140萬元的普通住宅占總成交量50%以上。但這類房源供給量在遞減，房源日益稀缺。而中低端目標(biāo)客戶群主要集中在30歲以下未婚人士和其他年齡段的低收入者。年收入大多在5萬元以下，家庭結(jié)構(gòu)2人左右，大多為第一次置業(yè)，作為過渡住房，解決基本居住需求。

　　房源分布廣、數(shù)量多，需求客戶較大，是此類房源交易雙方的特點(diǎn)。注重這方面的市場也就抓住了房屋買賣市場上的大多數(shù)人群。

　　需求結(jié)構(gòu)人群：獨(dú)立型、過渡型、拆遷型和外地遷入

　　適用房型：一室戶、一房、兩房、小三房及其他性價比高的房源

　　(來源：房地產(chǎn)時報(bào) 作者：唐穎豪)