2009年的房地產(chǎn)市場是以“降價促銷”為主題開年的。以萬科、合生創(chuàng)展這些房地產(chǎn)大企業(yè)為降價龍頭，各地房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始紛紛跟進(jìn)。有房地產(chǎn)商甚至提出，“若降晚了，怕現(xiàn)在的價錢也賣不到�！钡�是也有許多房地產(chǎn)企業(yè)眼巴巴看著房價步步下滑，卻是有苦難言：不是不想降，實(shí)在是降不起。一邊是價格調(diào)整之后的市場尚未有明顯起色，一邊卻是前兩年高價拿下的土地將面臨虧本賤賣的窘迫情形。究竟是虧本出讓還是繼續(xù)觀望，對于今年的房企來說：真是兩難！

　　昂貴土地銷價難定

　　“如今最為頭疼的，便是2007年獲取的地塊應(yīng)該如何做規(guī)劃。”一家大型房地產(chǎn)央企內(nèi)部人士告訴記者。這陣子，各個地方項(xiàng)目公司的銷售計劃已經(jīng)開始陸續(xù)上交匯總了。“有的區(qū)域房價調(diào)整很厲害，如果按照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格，個別以高價獲取的土地很可能只能保本甚至虧本銷售了。”他憂慮地表示。

　　2007年土地市場“面粉貴于面包”的怪相，催生了眾多“地王”。但遭遇了去年一輪深度調(diào)整之后，希冀以高投入獲取高回報的如意算盤紛紛落空。萬科在2007年10月以17億元獲取的北京大郊亭地塊停工擱置至今;而單價創(chuàng)下拿地紀(jì)錄的蘇寧環(huán)球，則在去年8月退回了上海南京東路163號地塊。

　　一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者，某幅上海濱江地塊，成本價已達(dá)到2萬元/平方米至3萬元/平方米，原意欲以5萬元/平方米的價格銷售。但就目前周邊市場的價格水平，“根本不敢拿這個價格出來賣。”2008年9月，央行結(jié)束了長達(dá)兩年四個月之久的信貸緊縮措施，并在短短3個月時間內(nèi)，將存貸款利率恢復(fù)到信貸緊縮前2002-2003年的水平。但是，這并不意味著開發(fā)商與銀行重新進(jìn)入了“蜜月期”�！般y行信貸并沒有實(shí)質(zhì)性的松動，我們還是面臨著開工投入的資金壓力。”杭州一位開發(fā)商表示。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾企業(yè)及政府評級服務(wù)董事李國宜表示，目前內(nèi)地房企的資金來源，仍然主要依靠銷售和銀行貸款。“當(dāng)成交停滯不前時，現(xiàn)金流會受到明顯影響�！焙馁Y近70億元，在2007年拿地1030萬平方米的富力地產(chǎn)，為了緩解資金壓力，采用包括降價在內(nèi)的各種促銷手段以加快銷售回款。富力稱，2009年的銷售目標(biāo)已定為220億元，力爭在2009年底將凈資產(chǎn)負(fù)債率降至80%以內(nèi)。而首要措施便是“降低開發(fā)成本、調(diào)低售價、增加銷售量、加快資金回籠”。

　　房企銷售壓力巨大

　　戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認(rèn)為，2009年中國樓市將會面臨“去庫存化”的轉(zhuǎn)折。有數(shù)據(jù)顯示，1998-2008年的10年期間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)到31.3億平方米。截至2008年底，全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，近40%的土地開發(fā)滯壓。

　　部分在2006年和2007年以較高成本取得土地的建設(shè)項(xiàng)目，開始在2008、2009年陸續(xù)入市。但由于市場觀望氣氛濃郁，各主要城市商品住宅紛紛出現(xiàn)滯銷。蔣尚禮表示，如果按現(xiàn)有成交速度來測算，預(yù)計全國十大城市的新建住宅庫存量，需要未來大約10-12個月時間才能基本消化出清。

　　這樣的市場消化前景，對于房企來說無疑壓力巨大。“究竟是割肉還是苦熬，應(yīng)該是根據(jù)不同區(qū)域做不同判斷�！睆V州一名開發(fā)商認(rèn)為。他認(rèn)為，市場底部是否已現(xiàn)，是采取定價或發(fā)展策略的基準(zhǔn)。“對于囤積不少高價土地的企業(yè)來說，大規(guī)模開發(fā)是不適合的�！�

　　大公司作預(yù)虧準(zhǔn)備

　　國金證券分析師曹旭特認(rèn)為，2008年的房價下跌，導(dǎo)致久違的存貨減值準(zhǔn)備重現(xiàn)上市公司財務(wù)報表。而減值準(zhǔn)備的計提會使得上市公司利潤低于預(yù)期，因此有必要預(yù)判其可能對業(yè)績產(chǎn)生的影響。標(biāo)普李國宜認(rèn)為，高價地塊多集中于2007年所獲土地，如果相關(guān)政策有所放松，使得土地開發(fā)時間可延后的話，未必會體現(xiàn)出虧損狀態(tài)，但如果不做撥備，對于上市企業(yè)來說會出現(xiàn)毛利率很低甚至虧損的狀況。在赴港上市的內(nèi)地房企中，綠城中國率先發(fā)布盈利預(yù)警，稱2008年利潤率要低于2007年。緊隨其后，合景泰富與奧園集團(tuán)，相繼發(fā)布盈利預(yù)警，表示去年年度利潤會同比顯著下降。

　　曹旭特在報告中提出，早在去年三季報中，萬科就率先提出將對5個項(xiàng)目進(jìn)行總額為5.35億元的計提減值準(zhǔn)備。而其他如招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)及金地集團(tuán)等幾家業(yè)內(nèi)“大佬”，根據(jù)國金證券報告數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計計提總額可高達(dá)5.4億元。且綜觀這幾家大公司預(yù)計計提的多個項(xiàng)目，都是在2007、2008兩年被高價吸納“入庫”的。

　　杭州廣廈天都城集團(tuán)副總經(jīng)理王旭飛表示，與去年不同，今年開發(fā)商的降價折讓有蔓延趨勢，“雖然降價會釋放部分市場需求，但不排除也會加重觀望氣氛�！彼�認(rèn)為，這一階段的銷售行情會是個市場試探過程，“預(yù)計在4月底5月初能夠產(chǎn)生判斷結(jié)果�！�